춘천지방법원 2025타경50739. 인제군 남면 소치리 519의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 일반목구조 징크패널 및 철근콘크리트슬래브지붕 2층이고 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 신순철이며, 현재 권리분석의 기준점은 2019년 양구새마을금고 근저당입니다.
등기상 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 실제 임차인은 송광호 1명입니다. 이 임차인의 전입일이 말소기준보다 훨씬 늦어 대항력은 없으며, 보증금 50,000,000원이 배당으로 전부 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금 인수형’이 아니라 권리는 비교적 단순하지만 부동산 자체의 현황을 깊게 봐야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50739 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 남면 소치리 519 · 부평정자로 839-30 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 징크패널 및 철근콘크리트슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 지목 대 · 930.0㎡ · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신순철 |
| 감정가 / 최저가 | 255,256,040원 / 125,075,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양구새마을금고 / 175,412,110원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 말소기준권리는 2019.08.13. 접수된 양구새마을금고 근저당권, 채권최고액 180,000,000원입니다. 그보다 앞선 2018.04.25. 춘천중부새마을금고 근저당은 2019.08.20. 이미 말소됐습니다. 2020년 이후 하나은행 근저당과 가압류·압류 등도 현재는 이미 말소됐거나 말소기준 이후 권리여서 매각으로 정리되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송광호 | 신청부동산 전부 | 2025.05.27 | 50,000,000원 | 500,000원 | 2025.08.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
송광호의 전입신고는 말소기준일 2019.08.13.보다 뒤인 2025.05.27.이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.29. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당 후 보증금이 남더라도 매수인에게 인수되는 금액은 0원으로 분석됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 255,256,040원, 현재 최저매각가는 125,075,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 현재 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서는 권리 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 125,075,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 125,075,000원 | 122,523,950원 | 529,519,391원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 87,552,500원 | 85,576,555원 | 566,466,786원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 61,286,749원 | 59,783,588원 | 592,259,753원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,075,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,551,050원 |
| 2. 근저당 · 양구새마을금고 | 180,000,000원 | 122,523,950원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 299,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 23,747,361원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 19,295,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,551,050원을 제외한 122,523,950원이 양구새마을금고에 배당되는 것으로 계산됩니다. 총 채권액 652,043,341원 중 미배당액은 529,519,391원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 기본 위생·급배수설비와 LPG보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 인제군 남면 소치리 ‘소치교’ 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 주택과 농경지가 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 930.0㎡, 생산관리지역이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 23,200원/㎡입니다.
- 규제. 영농여건불리농지와 공장설립승인지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 보전산지·임업용산지·농림지역과 접합니다.
- 분묘. 토지 기호(3) 지상에 소유자 미상의 분묘가 있어 이를 감안해 평가됐으며, 정확한 분묘 위치와 면적은 별도 측량이 필요합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 및 물건이 포함됩니다. 반면 목록1의 이동식천막 등은 매각에서 제외되고, 미신고 관정이 소재합니다.
- 환금성. 주택·농경지 혼재 입지에 생산관리지역 토지, 분묘·관정·매각 제외 물건이 함께 있어 개별 현황 확인의 중요성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.08.13. 양구새마을금고 근저당권이 기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 임차인 송광호. 전입 2025.05.27.로 대항력은 없지만, 배당요구 2025.08.29. 및 보증금 50,000,000원·차임 500,000원 조건을 명세서와 다시 대조하세요.
- 분묘 위치 확인. 토지 기호(3) 지상의 분묘는 정확한 위치·면적 확인을 위해 별도 측량이 필요합니다.
- 관정 확인. 미신고 관정의 현황과 양성화 등 정확한 사항을 별도로 확인하세요.
- 매각 제외 물건 구분. 목록1의 이동식천막 등은 매각에서 제외되므로 현장에서 경계와 귀속을 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 및 물건 포함 여부를 매각목록·감정평가서·현장과 대조하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 단독주택·토지의 실제 현황을 반영해 응찰가를 판단하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현장’이 더 어려운 물건
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2019.08.13. 양구새마을금고 근저당, 임차인 송광호는 2025.05.27. 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 등기와 임차관계만 놓고 보면 부담이 크지 않습니다.
반대로 실제 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 부동산 자체에 있습니다. 2회 유찰되어 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 소유자 미상의 분묘·미신고 관정·매각 제외 이동식천막·제시외 건물 및 물건이 한 사건 안에 함께 존재합니다. 이 물건은 “권리는 정리되지만, 현장 확인 없이는 가격을 판단하기 어려운 단독주택+토지”로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
