춘천지방법원 2025타경50739. 인제군 남면 소치리의 토지 930㎡와 2층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 신순철이고, 현재 말소기준권리는 2019년 8월 13일 설정된 양구새마을금고 근저당권 채권최고액 180,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 설정된 서울보증보험·신용보증기금· 강원신용보증재단·하나은행·웰컴저축은행의 가압류와 춘천시·국의 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 송광호 1명으로 신청부동산 전부를 점유하고 있습니다. 보증금은 50,000,000원, 월세는 500,000원이며 전입일은 2025년 5월 27일입니다. 전입일이 말소기준일인 2019년 8월 13일보다 늦으므로 대항력은 없고, 미배당 보증금이 발생하더라도 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50739 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 인제군 남면 소치리 519 · 강원특별자치도 인제군 남면 부평정자로 839-30 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 930㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 징크패널 및 철근콘크리트슬래브지붕 2층 |
| 소유자 | 신순철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,256,040원 / 178,679,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양구새마을금고 / 175,412,110원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재의 말소기준은 양구새마을금고 근저당권입니다. 2018년 설정됐던 춘천중부새마을금고 근저당권은 2019년 8월 20일 말소됐고, 2020년 설정된 하나은행 근저당권도 2025년 2월 26일 말소됐습니다. 2024년 하나은행이 신청한 임의경매개시결정 역시 2025년 3월 18일 등기 말소됐으며, 현재 사건은 2025년 6월 12일 양구새마을금고가 신청한 별도의 임의경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송광호 | 신청부동산 전부 | 50,000,000원 / 500,000원 | 2025.05.27 | 2025.08.29 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 인수 없음 |
송광호의 전입신고는 말소기준권리 설정일보다 약 5년 9개월 늦습니다. 따라서 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 부족액을 낙찰자에게 청구할 수 있는 대항력은 없습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고 예상배당표에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 하지만 시세 비교는 불가
감정가는 255,256,040원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 178,679,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 지역·유사 주택의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 178,679,000원 | 175,377,494원 | 476,665,847원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 125,075,299원 | 122,524,245원 | 529,519,096원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 87,552,709원 | 85,576,760원 | 566,466,581원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 178,679,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,301,506원 |
| 2. 근저당 · 양구새마을금고 | 180,000,000원 | 175,377,494원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 299,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나은행 | 23,747,361원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 웰컴저축은행 | 19,295,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 652,043,341원 중 예상 배당액은 175,377,494원이며, 예상 미배당액은 476,665,847원입니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현장 리스크 — 분묘·관정·매각 제외 물건
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며, 일반목구조 징크패널 및 철근콘크리트슬래브지붕의 2층 건물입니다.
- 주위환경. 소치교 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 주택과 농경지가 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 LPG보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 토지면적 930㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역·공장설립승인지역·영농여건불리농지에 해당합니다.
- 공시지가. 23,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 분묘 위치 측량. 토지 기호 3의 분묘 위치·면적과 출입 동선을 별도 측량으로 확인하세요.
- 관정 상태. 미신고 관정의 실제 위치, 사용 가능 여부와 신고·양성화 관련 사항을 확인하세요.
- 매각 범위 대조. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물·물건과 제외되는 이동식 천막 등을 현황과 매각목록에서 대조하세요.
- 임차인 명도. 임차인 송광호는 대항력이 없지만 신청부동산 전부를 점유하고 있으므로 인도 일정과 명도비용을 점검하세요.
- 최우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 최우선변제 해당 여부, 실제 배당액을 배당요구서와 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 할인율이 아닌 인근 단독주택·토지의 최근 실거래와 건물 보수비를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장은 남는다”
등기와 임차인 관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 전입일이 늦은 실제 임차인 1명의 보증금도 매수인에게 승계되지 않아 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 소유자 미상의 분묘, 미신고 관정, 일괄매각에 포함되는 제시외 물건과 제외되는 이동식 천막을 정확히 구분하지 않으면 낙찰 후 사용과 인도 과정에서 비용과 시간이 늘어날 수 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 저가 여부는 판단하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보류. 분묘·관정·매각 범위를 확인하고 인근 실거래와 건물 상태를 반영한 뒤에야 적정 응찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
