춘천지방법원 2025타경50803. 강원특별자치도 홍천군 북방면 장항리 일대의 토지와 건물 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 주택, 2층 다가구주택으로 현황 공실이며, 기본적인 위생·급배수 및 유류보일러 난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.

등기상 말소기준권리는 2012년 6월 28일 접수된 주식회사대신저축은행의 근저당권으로, 채권최고액은 280,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 명시적 인수권리가 없다고 되어 있으나, 이는 토지·건물의 물리적 현황이나 법정지상권 등 별도 법률 쟁점까지 해소되었다는 의미는 아닙니다. 이 사건은 등기부의 말소 여부와 실제 매각 범위·점유·토지 이용관계를 나누어 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 현장 위험은 별개

말소기준권리인 대신저축은행 근저당권은 채권최고액 280,000,000원입니다. 그보다 앞선 근저당권 중 홍천축산업협동조합의 150,000,000원과 안양지구축산업협동조합의 52,000,000원은 등기부상 말소되어 있습니다. 같은 날 설정된 대신저축은행의 채권최고액 1,400,000,000원 근저당권 역시 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있으므로, 현재 말소기준권리와 혼동하지 않아야 합니다.

2022년 박종만의 임의경매개시결정은 2022년 5월 30일 말소되었고, 현재 사건은 2025년 7월 17일 개시된 대신저축은행의 임의경매입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 매각물건명세서가 별도로 경고하는 법정지상권 성립 가능성 및 매각에서 제외된 건물·시설물 문제는 등기부만으로 결론을 낼 수 없습니다.

② 임대차·주민등록 등재자 — 보증금과 점유관계 확인

상가건물임대차현황서 및 현황조사·매각물건명세서상 주민등록 등재자를 합쳐 총 5명이 확인됩니다. 기재된 등재일은 말소기준권리일인 2012년 6월 28일 이후이며, 조사 내용에는 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차관계, 우선변제 가능성, 현재 점유 여부는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 메리트는 아니다

현재 최저매각가는 946,479,000원으로 감정가 1,931,589,670원의 약 49%입니다. 3회 유찰을 거치며 가격이 낮아졌지만, 이 사건은 토지와 건물, 매각 제외 시설물, 농지·하천 관련 제한이 복합되어 있습니다. 동일 용도·인근 거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

회차별 매각가와 잔여 예상액은 제시된 시나리오 기준입니다. 실제 배당은 집행비용, 조세채권, 임차인 권리 및 그 밖의 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 유찰 후 가격이 더 내려가더라도 법정지상권·매각 제외 물건·농지취득자격 등 비가격 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 946,479,000원 가정)

제시된 배당 계산은 현재 최저매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액은 1,051,624,822원이지만, 여기서 근저당권 배당으로 반영된 금액은 280,000,000원입니다. 담보권 배당이 전액 이루어진다는 것과 신청채권 전체가 만족된다는 것은 서로 다른 의미입니다.

⑤ 현장·법률 위험 — 입찰 전 반드시 확인할 항목

• 법정지상권 가능성. 매각물건명세서에는 목록 1·4의 지상 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 기재되어 있습니다. 토지와 건물의 소유관계·설정 경위·매각 범위·실제 존치 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설물. 목록 1·4에는 매각에서 제외된 건물 및 정자가 목측되었다고 기재되어 있습니다. 목록 1·3·4에는 매각에서 제외된 철파이프 구조물, 컨테이너, 비닐하우스 등도 기재되어 있으므로 경계와 소유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 2·3·7·8·17은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있다는 특별매각조건이 기재되어 있으므로 취득 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 하천구역 저촉. 목록 1·3·4·6·7·9·17 등은 토지이용계획상 일부 하천구역에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다. 정확한 포락 여부와 이용 제한은 관계 자료 및 현장 확인이 필요합니다.
• 지목과 현황의 차이. 목록 1·4는 공부상 임야이나 일부가 현황 도로로 이용되고, 목록 7은 공부상 전이나 일부가 현황 도로로 이용됩니다. 접근로와 실제 이용 범위, 지적경계를 확인해야 합니다.
• 건물 소재 여부. 목록 10은 등기사항전부증명서와 건축물대장에 단층 주택 28㎡가 등재되어 있으나 현황 소재불명으로 조사되었습니다. 목록 18의 동·식물관련시설 4동 역시 등기상 기재와 달리 현황 소재불명으로 조사되었으며, 건축물대장에는 철거로 인한 말소가 기재되어 있습니다.
• 분묘 및 지적경계. 숲이 울폐되어 분묘 소재 여부가 불분명하고, 분묘가 있을 경우 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 지적경계도 불명확하므로 측량 및 현장 확인이 필요합니다.
• 유치권 신고 1,000,000,000원. 2026.01.16. 강원산림경영영농조합법인으로부터 유치권 신고가 접수되었습니다. 신청채권자는 경매개시결정 이후 신고된 형식적 허위 신고라는 취지로 유치권배제신청서를 제출했습니다. 성립 여부가 불분명하므로 신고 내용, 공사·점유 관계 및 법원 판단을 별도로 확인해야 합니다.
• 등재자 5명과 명도. 상가임대차현황서 및 주민등록 등재자가 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현황 공실 기재와 실제 점유가 일치하는지 확인하고, 임대차계약·배당요구·명도 가능성을 검토해야 합니다.
• 설비 상태와 접근성. 일부 차량 접근은 가능하나 대중교통 편의성은 다소 불편한 것으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·유류보일러 설비의 정상 작동 여부는 미상이므로 수리비와 실제 이용 가능성을 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 20% 준비. 현재 최저가 기준 입찰보증금은 189,295,800원입니다. 특별매각조건을 기준으로 자금계획을 세우세요.
• 농지취득자격 확인. 목록 2·3·7·8·17의 취득자격과 증명서 제출 가능 여부를 사전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건을 놓치지 마세요.
• 법정지상권 및 매각 범위 확인. 목록 1·4의 건물·정자, 매각 제외 시설물, 각 토지와 건물의 소유·이용관계를 원본 서류 및 현장에서 대조하세요.
• 하천구역·경계·도로 확인. 토지이용계획과 지적도, 현황측량을 통해 하천구역 저촉, 현황 도로, 실제 경계를 확인하세요.
• 유치권 신고 검토. 유치권 신고 및 배제신청의 내용, 점유와 공사 관계, 현재 법원 절차를 확인하고 법률 검토를 거치세요.
• 점유·임대차 확인. 등재자 5명의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 현황 공실과 설비 점검. 건물의 실제 상태, 설비 작동, 접근로, 수리 필요 여부를 확인하고 예상 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서 및 관련 유치권 서류를 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — 최저가보다 매각 범위와 법률관계가 중요하다

춘천지방법원 2025타경50803은 3회 유찰로 최저가가 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 할인율만으로 투자 메리트를 판단할 사건은 아닙니다. 명세서상 인수권리는 해당사항 없다고 기재되어 있고 제시된 배당 계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 목록 1·4의 법정지상권 가능성, 매각 제외 건물·시설물, 농지취득자격증명, 하천구역과 경계 문제, 분묘 가능성, 1,000,000,000원 유치권 신고 및 보증금 미상 등재자 5명은 입찰 전에 확인해야 합니다.

결론은 ‘가격만 보고 입찰하지 말 것’입니다. 실제 매각 범위와 법률관계, 농지취득 가능성, 유치권 신고의 성립 여부 및 점유관계를 먼저 확인하고, 그 위험을 비용으로 환산할 수 있을 때에만 입찰가를 검토하는 편이 타당합니다.