청주지방법원 2024타경1780. 충청북도 제천시 고암동 1163-1, 부강아파트 103동 307호입니다. 총 305세대 규모로 1988년 11월 22일 준공된 아파트 단지이며, 실거래 비교 기준 면적은 약 58.93㎡입니다. 2024년 상속으로 박다정·박상배·이선희가 공유하게 된 뒤, 공유물 청산을 위한 형식적 경매가 개시됐습니다. 현재 9차례 유찰 끝에 감정가의 13.42% 수준까지 최저매각가가 떨어진 상태입니다.
이 정도 할인율만 보면 매우 저렴한 아파트로 보일 수 있습니다. 그러나 권리관계를 보면 판단이 달라집니다. 2022년 10월 24일 전입하고 같은 날 확정일자를 받은 김영제 임차인이 보증금 60,000,000원을 신고했고, 2024년 12월 6일 말소기준 가압류보다 앞선 임차권으로 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다. 최저매각가가 내려갈수록 배당금이 감소하고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어나는 구조입니다.
김영제 보증금 60,000,000원이 낙찰대금보다 크므로, 낙찰대금이 더 내려가더라도 인수액이 반대로 증가해 실질취득 총액은 보증금 6,000만원 수준에서 거의 고정됩니다. 현재 총액이 보증금보다 596,650원 높은 것은 예상 집행비용까지 매수대금에 포함해 계산하기 때문입니다.
이 금액은 이지연 임차인의 별도 권리위험, 취득세, 명도비용 등을 확정 반영한 최종 총비용이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1780 · 청주지방법원 제천지원 관련 등기 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 고암로 88, 103동 3층 307호 (고암동 1163-1, 부강아파트) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 비교 기준 면적 58.928㎡ |
| 단지현황 | 부강 · 305세대 · 1988.11.22 준공 |
| 소유자 | 박다정(7분의 2), 박상배(7분의 2), 이선희(7분의 3) |
| 소유권 취득원인 | 2024.07.27 상속 · 2024.12.04 등기 |
| 감정가 | 81,400,000원 |
| 최저매각가 | 10,925,000원 (감정가의 약 13.42%, 9회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 말소기준권리 | 2024.12.06 충북신용보증재단 가압류 · 청구금액 14,830,800원 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인들
이 물건에서 주의할 점은 현재 남아 있는 근저당권이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 과거 한국주택은행·대한생명보험·중소기업은행·신한은행의 근저당권과 전세권 등은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 12월 6일 충북신용보증재단 가압류입니다.
충북신용보증재단의 가압류 이후 접수된 웰컴저축은행·하나카드·우리카드의 가압류와 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 반면 2022년부터 전입한 임차인들의 보증금 반환 문제는 등기부상 가압류의 소멸과 별개입니다. 특히 김영제는 전입·확정일자·배당요구가 확인되는 선순위 임차인이므로 배당으로 회수하지 못하는 보증금의 승계 위험을 반드시 계산해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 승계 신고 1건
| 임차인 / 관계 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
|
김영제 307호 전부 |
전입 2022.10.24 확정 2022.10.24 배당요구 2025.01.03 |
60,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음 미배당 인수 예상 인수 49,671,650원 |
|
이지연 신고 소재지 하소로 63 |
전입 2022.08.24 확정일자 미상 배당요구 2025.01.02 |
미상 월차임 250,000원 |
대항력 가능·미상
우선변제 미확정 보증금 및 목적물 일치 확인 필요 |
|
한국토지주택공사 이지연 보증금 대위·승계 |
전입일 미상 확정일자 미상 배당요구 2025.02.19 |
50,000,000원 승계 신고액 |
대위·승계
대항력 미상 별도 실제 임차인 아님 보증금 중복 합산 금지 |
배당요구를 했다고 해서 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 실제 배당액과 인수범위는 최종 권리관계 및 배당 결과에 따라 확인해야 합니다.
따라서 현 단계에서 이지연을 확정적인 307호 선순위 대항력 임차인으로 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상, 우선변제 미확정으로 보아야 하며, 목적물 일치 여부가 확인될 때까지 추가 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
다만 이 금액은 이지연과 관련한 승계 청구액으로 확인되므로, 실제 임대차계약과 보증금 지급·대위변제 관계, 경매 목적물과의 연관성을 확인해야 합니다. 이 승계 신고가 김영제의 보증금 인수 문제까지 해소하는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 1,092만원이 아닌 6,060만원으로 비교해야 한다
제천 부강아파트의 비교 면적 58.93~59.68㎡ 실거래 12건입니다. 거래 시기는 2025년 11월부터 2026년 10월까지이며, 최근 12개월 평균 68,900,000원, 최신 거래는 2026년 10월 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 58.93㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.09 | 59.68㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2026.09 | 58.93㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.08 | 58.93㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2026.05 | 58.93㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2026.02 | 58.93㎡ | 1 | 74,800,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2025.12 | 59.68㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 58.93㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 59.68㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 59.68㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 68,900,000원 |
같은 단지의 실거래 가격은 51,000,000원~86,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 실질취득 추정액 60,596,650원은 최근 12개월 평균보다 8,303,350원 낮고, 평균의 약 87.9%에 해당합니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교하면 약 75.7%입니다.
하지만 이 가격 차이를 온전한 투자이익으로 볼 수는 없습니다. 2026년 9월에는 같은 58.93㎡가 51,000,000원에 거래된 사례도 있으며, 2025년 12월에는 대상 물건과 같은 3층에서 65,000,000원에 거래됐습니다. 실질취득액과 같은 3층 거래의 차이는 4,403,350원에 불과하고, 별도 임차인 위험이나 명도비용이 발생하면 이 차이는 쉽게 사라질 수 있습니다.
시세 대비 할인 여지는 표면적으로 약 12.1%이며, 이것마저 김영제 외 임차인의 인수 문제가 없고 다른 비용이 통제된다는 조건에서만 의미가 있습니다. 감정가 대비 낙찰률만으로 큰 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
잦은 유찰과 낮은 낙찰률은 향후 매도 시에도 매수자 확보가 쉽지 않을 수 있다는 경고 신호입니다. 임차인 권리관계까지 복잡하므로, 단순한 실거래 평균 할인율에 높은 점수를 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,925,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상 배당입니다. 집행비용 596,650원을 제외한 나머지 10,328,350원이 김영제 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 다른 가압류 채권자에게 배당되는 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 596,650원 |
| 1. 임차인 김영제 | 60,000,000원 | 10,328,350원 |
| 2. 충북신용보증재단 가압류 | 14,830,800원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이선희 | — | 0원 |
| 4. 웰컴저축은행 가압류 | 10,573,472원 | 0원 |
| 5. 하나카드 가압류 | 4,015,321원 | 0원 |
| 6. 우리카드 가압류 | 19,434,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김영제 미배당 보증금 | — | 49,671,650원 인수 추정 |
집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 김영제 외 임차인의 우선변제 및 대항력 문제도 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 예상배당과 인수액은 실제 배당절차에서 변동될 수 있습니다. 가압류 채권 48,854,281원의 미배당은 별도 보증금 인수액으로 합산하지 않았습니다.
유찰이 더 진행되면 정말 저렴해질까?
보증금 인수형 물건에서는 유찰로 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 올라갑니다. 다음은 김영제 임차인의 배당·인수 추정액을 기준으로 한 회차별 비교입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 10,925,000원 | 49,671,650원 | 60,596,650원 |
| 10회 유찰 시 | 8,740,000원 | 51,817,320원 | 60,557,320원 |
| 11회 유찰 시 | 6,992,000원 | 53,533,856원 | 60,525,856원 |
결국 실질취득액은 60,596,650원에서 60,525,856원으로 소폭 변하는 데 그칩니다. 보증금 6,000만원의 미회수분을 인수하는 한, 최저가가 낮아진다고 매수인 총부담이 그만큼 낮아지는 것은 아닙니다.
두 임차관계의 목적물 일치 여부와 우선순위가 달라지면 배당 순서, 김영제의 배당액 및 매수인의 인수범위도 바뀔 수 있습니다. 60,596,650원을 권리정리 완료 후의 확정 취득원가로 취급해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (부강아파트·토지 및 감정 요항 기준)
- 단지. 제천시 고암동 부강아파트로, 총 305세대이며 1988.11.22 준공된 기존 아파트입니다. 거래 비교 면적은 58.93㎡대입니다.
- 토지 이용. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지 이용상황 아파트입니다. 단지 부지는 13,449.5㎡로 기재돼 있으며, 부정형 토지입니다.
- 도로. 단지 북측·동측·서측으로 왕복 2차선 도로가 접하고, 남측에도 도로가 접하는 것으로 설명돼 있습니다.
- 교육환경·규제. 절대보호구역 및 상대보호구역 저촉 사항이 표시돼 있으며, 가축사육제한구역과 도시지역에 포함됩니다. 공시지가는 425,400원/㎡입니다.
- 건축물 관련. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 감정 요항의 건물 설명은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래 12건이 확인되지만 거래가격의 최저·최고 차이가 크고, 단지 경매물건 평균 유찰 7.8회·낙찰률 9.09%로 경매시장의 환금성 지표는 불리합니다.
특히 이지연과 한국토지주택공사의 신고 소재지 역시 하소로 63으로, 이번 아파트 소재지와 다릅니다. 이는 단순한 입지 평가 차이가 아니라 감정 대상과 임차관계가 실제 경매 목적물과 일치하는지 확인해야 하는 문제입니다.
입찰 전 감정평가서 원본의 표제부·물건번호·소재지, 현황조사서의 점유 장소, 매각물건명세서 및 등기부의 동·호수를 서로 대조해야 합니다. 불일치가 해소되기 전에는 명도 및 인수위험을 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 입찰 판단. 최저가 10,925,000원만 기준으로 보지 말고, 김영제 인수 추정액을 포함한 60,596,650원을 출발점으로 삼아야 합니다.
- 김영제 보증금 승계 확인. 60,000,000원 보증금의 실제 계약관계, 대항력 유지 여부, 예상배당액 10,328,350원과 미배당 인수범위 49,671,650원을 매각물건명세서 및 임대차 자료로 확인해야 합니다.
- 이지연의 보증금과 목적물 확인. 전입 2022.08.24, 월차임 250,000원, 배당요구 2025.01.02 사실과 함께 보증금 미상 및 하소로 63 주소 문제를 해소해야 합니다. 실제 307호에 대항 가능한 별도 임차권이라면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.
- 한국토지주택공사 대위·승계 관계 확인. 신고된 50,000,000원을 별개의 보증금으로 중복 합산하면 안 되지만, 누구의 어떤 임대차보증금에 관한 대위변제인지와 해당 부동산의 관련성을 계약서 및 채권신고 자료로 확인해야 합니다.
- 형식적 경매의 매각조건 검토. 청산을 위한 형식적 경매인 만큼, 일반적인 담보권 실행 경매와 동일한 방식으로 모든 권리가 정리된다고 단정하지 말고 실제 매각조건과 소멸·인수 범위를 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검토. 김영제에게 매각대금 잔액을 우선 배당한다는 예상 계산이 실제 임차관계, 조세채권, 법정 우선순위와 부합하는지 확인해야 합니다.
- 현장 점유 및 명도. 307호 실제 점유자가 누구인지, 김영제·이지연의 점유 주장과 실제 거주가 일치하는지 확인하고, 보증금 지급과 명도 완료의 관계를 검토해야 합니다.
- 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분 비용, 취득 관련 비용, 수선비 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 평가. 최근 실거래 평균 68,900,000원만을 기준으로 하지 말고, 51,000,000원 거래 사례, 같은 3층의 65,000,000원 거래, 평균 7.8회 유찰과 낙찰률 9.09%를 함께 고려해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 2026.10.26 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인 배당요구 및 권리신고 자료를 확인해야 합니다. 특히 소재지·용도 불일치가 해소되지 않으면 입찰 보류가 합리적입니다.
다만 이는 확정된 추가 임차보증금이 없다는 전제 아래의 제한적인 긍정 요소입니다. 현재 남은 권리·점유 불확실성을 상쇄하기에는 충분하지 않습니다.
여기에 이지연의 선행 전입 및 보증금 미상, 한국토지주택공사의 승계 신고, 신고 소재지 불일치, 감정평가 설명의 목적물 불일치, 낮은 경매 낙찰률이 겹칩니다. 확인되지 않은 인수위험을 단순한 가격 할인으로 보상받을 수 있다고 보기 어렵습니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도, 실제로 싸게 사는 것은 아니다”
이 물건의 가장 큰 착시 현상은 감정가 8,140만원 대비 최저가 1,092만 5,000원이라는 극단적인 가격 차이입니다. 그러나 김영제의 대항력 있는 보증금 6,000만원을 고려하면, 실제 매수인 부담은 약 6,060만원입니다. 유찰이 더 진행돼도 보증금 미배당 인수액이 증가하므로 실질취득액은 거의 줄어들지 않습니다.
실질취득액이 최근 12개월 실거래 평균 6,890만원보다 낮다는 점은 사실입니다. 하지만 같은 단지에서 5,100만원 거래도 확인되고, 이번 물건은 실제 임차인 2명과 보증금 승계 신고가 얽혀 있습니다. 특히 이지연의 권리관계와 신고 소재지, 감정평가 대상 설명의 불일치를 먼저 해결해야 합니다.
결론은 적극 입찰보다 권리 확인 및 입찰 보류입니다. 김영제의 미배당 보증금 인수에 더해 별도 임차권이 존재하는지, 실제 매각 목적물이 무엇인지가 명확해지기 전에는 낮은 최저가를 투자 매력으로 평가할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실질취득원가와 최종 인수범위입니다.
