청주지방법원 2024타경1780. 제천시 고암로 88 부강아파트 103동 307호입니다. 현재 등기상 소유자는 상속으로 지분을 취득한 박다정 7분의 2, 박상배 7분의 2, 이선희 7분의 3의 공유 구조입니다. 과거 근저당권과 전세권은 모두 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.12.06. 충북신용보증재단 가압류 14,830,800원입니다. 그 이후의 경매개시결정과 웰컴저축은행·하나카드·우리카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부의 후순위 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 실제 임차인은 이지연·김영제 2명이며, 한국토지주택공사의 50,000,000원 신고는 실제 임차인이 한 명 더 있는 것이 아니라 이지연 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고입니다. 따라서 보증금을 50,000,000원 더해 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1780 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 고암로 88, 103동 3층307호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 58.928㎡ |
| 단지 | 부강 · 305세대 · 1988.11.22 준공 |
| 소유자 | 박다정(7분의 2) · 박상배(7분의 2) · 이선희(7분의 3) |
| 감정가 / 최저가 | 81,400,000원 / 13,656,000원 (8회 유찰 · 감정가의 약 16.78%) |
| 말소기준 | 2024.12.06 가압류 · 충북신용보증재단 · 14,830,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 임차인이 핵심
등기부만 보면 현재 근저당권은 없고, 말소기준인 충북신용보증재단 가압류 이후의 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 임차인 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 이지연은 2022.08.24, 김영제는 2022.10.24 전입해 모두 2024.12.06 말소기준보다 선순위입니다. 김영제는 같은 날 확정일자도 있고 배당요구를 했기 때문에 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
| 관계인 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 전입 2022.08.24 확정일자 미상 | 보증금 미상 월 250,000원 | 2025.01.02 | 대항력 우선변제 미상 인수 가능 |
| 김영제 | 전입 2022.10.24 확정 2022.10.24 | 60,000,000원 | 2025.01.03 | 대항력 우선변제 46,989,808원 인수 |
| 한국토지주택공사 | 전입일 미상 | 50,000,000원 | 2025.02.19 | 승계 중복신고 |
② 시세 비교 — 최저가 19.7%가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
부강아파트 대상 면적대의 최근 거래에서 최신 거래는 2026.08. 66,000,000원, 최근 12개월 평균은 69,280,000원(10건)입니다. 전체 12건 평균 67,566,666원보다 최근 12개월 평균이 높고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 +17.4%입니다. 따라서 가격 비교는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.93㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2026.05 | 58.93㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2026.03 | 59.68㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2026.02 | 58.93㎡ | 1 | 74,800,000원 |
| 2026.01 | 59.68㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2025.12 | 59.68㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2025.12 | 58.93㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 59.68㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2025.11 | 59.68㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2025.10 | 59.68㎡ | 5 | 71,000,000원 |
| 2025.08 | 59.68㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 2025.08 | 58.93㎡ | 5 | 59,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 69,280,000원 |
최저매각가 13,656,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 19.7%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 그 수치로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 김영제에게 13,010,192원이 배당되고 46,989,808원이 남기 때문에, 낙찰가와 현재 계산된 인수액을 합친 실질취득은 60,645,808원입니다. 이는 최근 12개월 평균 69,280,000원의 약 87.5%, 최신 거래 66,000,000원의 약 91.9% 수준입니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 김영제 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 8회 유찰 | 13,656,000원 | 46,989,808원 | 60,645,808원 |
| 9회 유찰 시 | 10,924,800원 | 49,671,846원 | 60,596,646원 |
| 10회 유찰 시 | 8,739,840원 | 51,817,477원 | 60,557,317원 |
회차가 내려가도 김영제 보증금 때문에 실질취득은 약 60,600,000원 전후로 거의 고정됩니다. 위 실질취득에는 이지연의 미확정 보증금 인수위험은 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 645,808원 |
| 1. 임차인 김영제 보증금 | 60,000,000원 | 13,010,192원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 14,830,800원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이선희 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 | 10,573,472원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 | 4,015,321원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리카드 | 19,434,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 645,808원을 공제한 뒤 김영제에게 13,010,192원이 배당되고, 김영제 보증금 부족분 46,989,808원이 매수인 인수로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권은 배당되지 않습니다. 이지연의 보증금은 확정되지 않아 위 배당표에서 추가 인수액을 숫자로 산정하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항·단지자료 기준)
- 용도. 사건상 아파트이며, 단지 부지는 7개동 아파트건물과 단지 내 상가건물 등의 부지로 이용되고 있습니다.
- 단지. 부강아파트 305세대, 1988.11.22 준공. 대상 면적은 58.928㎡이고 동일 면적대 실거래가 확인됩니다.
- 도로. 단지 북측·동측·서측은 왕복 2차선도로, 남측은 폭 약 6m 도로와 접하며 인접도로 상태는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 13,449.5㎡, 공시지가 425,400원/㎡. 지세는 평지, 형상은 부정형입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 등의 규제가 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 6.8회, 낙찰률은 10.0%이고 본건도 이미 8회 유찰됐습니다. 실거래가 존재하더라도 경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 최저가 13,656,000원 + 김영제 미배당 인수 46,989,808원 = 약 60,645,808원이 우선적인 가격 비교 기준입니다.
- 이지연 보증금 확인. 전입 2022.08.24로 대항력은 인정되는 구조지만 보증금과 확정일자가 확정되지 않았습니다. 최종 인수액 확인 전에는 입찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
- LH 50,000,000원 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 이지연 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인을 3명으로 보거나 별도 50,000,000원을 더하면 안 됩니다.
- 김영제 미배당 확인. 현재 가정에서는 보증금 60,000,000원 중 13,010,192원만 배당되고 46,989,808원이 남습니다.
- 추가 유찰의 착시. 9회 유찰 시 최저가는 10,924,800원, 10회 유찰 시 8,739,840원으로 내려가지만 김영제 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 계속 약 60,600,000원대입니다.
- 환금성 보수적 평가. 본건 8회 유찰, 단지 평균 6.8회 유찰, 낙찰률 10.0%라는 숫자는 저가 매수만큼 향후 매도 난도도 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구와 임차보증금 잔액을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “13,656,000원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 81,400,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 13,656,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석을 거치면 전혀 다른 가격이 보입니다. 대항력 있는 김영제의 60,000,000원 보증금 중 46,989,808원이 현재 매각가에서 남아, 낙찰가와 합친 실질취득은 약 60,645,808원입니다. 9회·10회 유찰이 이어져도 김영제 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 약 60,600,000원대에서 거의 움직이지 않습니다.
그 수준 자체는 최근 12개월 평균 69,280,000원과 최신 거래 66,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 확정할 수 없는 이유가 있습니다. 이지연이 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인인데 보증금이 확정되지 않았기 때문입니다. 한국토지주택공사의 50,000,000원은 이지연 관련 대위·승계 중복 신고이므로 별도 합산하지 않지만, 그렇다고 이지연의 최종 인수위험 자체가 사라지는 것도 아닙니다.
결론은 가격 C, 권리확인 우선. 현재 확인된 김영제 인수만 반영하면 최근 시세보다 낮은 구간이지만, 8회 유찰·단지 낙찰률 10.0%라는 낮은 환금성과 이지연의 미확정 보증금 위험이 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 이지연의 실제 보증금과 배당·인수 잔액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
