청주지방법원 2024타경6167. 제천 제3일반산업단지 내 왕암동 1471 소재 공장 및 토지입니다. 감정 이용상태는 공장이며, 토지는 공장용지 4,240.5㎡입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고, 제시외 건물과 공장저당법 제6조 기계기구 제2023-71호도 포함됩니다. 따라서 일반 주거용 부동산처럼 토지·건물만 보는 물건이 아니라, 공장 설비와 일괄매각 범위를 함께 확인해야 하는 유형입니다.
등기상 말소기준은 2023년 9월 11일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 1,320,000,000원입니다. 그 뒤 주식회사다담피앤씨 근저당, 주식회사대일물류·신용보증기금· 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 예상배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 2024년 9월 2일 신한은행 근저당 일부이전과 2024년 9월 30일 재산보전처분은 등기 원문을 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경6167 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 왕암동 1471 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장으로 이용 중 |
| 토지 | 공장용지 4,240.5㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사버블코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 1,520,976,710원 / 778,740,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장저당법 제6조 기계기구 제2023-71호 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 후속 처분 확인
임차인 없음. 예상배당표상 매수인이 승계하는 임차보증금도 없고, 계산된 인수액은 0원입니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당 이후 설정된 주식회사다담피앤씨 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 검증 — 3회 유찰이 곧 ‘저가’라는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 778,740,000원으로 감정가 1,520,976,710원 대비 3회 유찰된 회차입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 622,992,000원, 5회 유찰 시 498,393,600원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51%라는 숫자만으로 시장가보다 싸다고 결론내리면 안 됩니다. 공장 부동산은 토지, 건물 사양, 설비, 산업단지 수요, 실제 가동 상태에 따라 가격 편차가 크고, 이 사건은 제시외 건물과 기계기구까지 함께 매각됩니다. 가격 판단은 매각 범위와 현장 상태를 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 778,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,187,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,320,000,000원 | 768,552,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다담피앤씨 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대일물류 | 56,598,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,746,598,000원 중 예상배당 768,552,600원, 미배당 978,045,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.3% 추정치로 반영되어 있습니다.
④ 입지·공장 활용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천 제3일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장 및 공업나지로 형성된 공장지대입니다. 동측에는 제천 제2일반산업단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 동측 근거리에 시내버스 정류장이 있는 간선도로가 통과합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕, 사용승인일 2022.11.02. 골조는 H-Beam, 높이 8.7m, 처마고 약 7m이며 EPS 난연판넬·에폭시·타일·텍스 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 화재발신설비가 되어 있습니다.
- 토지. 4,240.5㎡ 공장용지, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 87,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·일반산업단지에 포함되고, 자연녹지지역 저촉 및 중로2류·근린공원·완충녹지 접함 등의 토지이용 조건이 있습니다.
- 공부 차이. 공부상 제3산업단지 비5-1이었으나 지번 확정으로 왕암동 1471입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 공장저당법 제6조 기계기구 제2023-71호가 포함되므로 매각 대상 목록을 원본으로 확인하세요.
- 현장 가동 상태. 감정상 공장으로 이용 중입니다. 실제 점유·가동 여부와 설비의 현존 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 778,740,000원은 3회 유찰가이지만 비교 실거래가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 등기 원문. 2024.09.02 근저당 일부이전 252,699,589원과 2024.09.30 재산보전처분의 현재 효력 및 말소 관계를 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 신한은행 근저당이 768,552,600원을 배당받고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 미배당은 978,045,400원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·기계기구 목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 공장 물건은 가격 검증이 핵심
이 사건은 임차인이 없고 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 단순한 편입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가는 감정가 1,520,976,710원에서 3회 유찰된 778,740,000원이지만, 이를 시장가보다 싸다고 뒷받침할 실거래 자료는 없습니다.
게다가 이 물건은 제천 제3일반산업단지 내 공장으로, 토지·건물과 함께 제시외 건물 및 기계기구까지 일괄매각됩니다. 권리상 인수 0원이라는 점과 가격이 적정하다는 판단은 별개의 문제입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 매각 범위, 설비 현존 여부, 산업단지 내 실제 수요와 현장 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
