대전지방법원 2023타경106978. 천안시 서북구 불당동의 불당코아루와이드시티오피스텔 14층 1411호입니다. 소유자는 윤성배이며, 2021.05.31 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 등기상 거래가액은 133,350,000원입니다. 신한카드의 가압류를 기초로 강제경매가 진행되었고, 이후 서울보증보험의 가압류와 이재용 명의의 주택임차권등기가 확인됩니다.
이 사건의 핵심은 등기상 권리가 말소되는지만 보는 것이 아니라, 말소 이후에도 매수인이 부담할 임차보증금이 얼마인지 계산하는 데 있습니다. 이재용의 전입일은 2023.05.12로, 말소기준인 신한카드 가압류일 2023.06.14보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 그러나 배당재원이 부족해 보증금을 전부 회수하지 못하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경106978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244, 14층 1411호 (불당동, 불당코아루와이드시티오피스텔) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 건물현황 | 지하 2층·지상 20층 중 14층 · 철근콘크리트구조 |
| 내부구성 | 거실(방)·주방·욕실 및 화장실·현관·다락 등 |
| 사용승인일 | 2021.02.10 |
| 소유자 | 윤성배 · 2021.05.31 소유권이전등기 · 거래가액 133,350,000원 |
| 감정가 | 136,000,000원 |
| 최저매각가 | 22,858,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 15,904,904원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유 및 임대차 | 이재용 주택임차권등기 확인 · 별도 임대차관계 미상 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2023.06.14 신한카드 가압류입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.29 등기된 이재용의 임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 이재용은 임차권등기보다 앞선 2023.05.12 전입·점유개시 내역이 확인됩니다. 이는 가압류보다 앞선 날짜이므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 임차권등기가 말소된다는 사실과 미배당 보증금 인수 위험이 없어진다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심
| 임차인 | 임대차 및 점유 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이재용 을구 1번 임차권등기 |
건물의 전부 · 주거 전입·점유 2023.05.12 확정일자 2023.04.24 배당요구 확인 |
100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 승계신고 아님 |
② 실질취득액 — 유찰돼도 약 1억 원
현재 최저매각가는 감정가의 16.81%로 낮아졌지만, 이 사건에서 가격 비교의 기준은 최저매각가가 아닙니다. 낙찰가에 매수인이 인수할 미배당 보증금을 더한 실질취득액입니다.
| 현재 최저매각가 | 22,858,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 예상 임차인 배당 | 22,046,556원 |
| 매수인 인수 추정액 | 77,953,444원 |
| 실질취득 추정액 | 100,811,444원 |
회차별 취득비용 비교
| 구분 | 최저가 | 인수 추정액 | 실질취득 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 16.81% |
22,858,000원 | 77,953,444원 | 100,811,444원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.77% |
16,000,599원 | 84,687,412원 | 100,688,011원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% |
11,200,419원 | 89,401,189원 | 100,601,608원 |
회차별 금액은 각각의 배당 및 인수 추정 시나리오입니다. 실질취득 추정액은 최저가와 인수액의 합계이며, 별도 취득 부대비용과 확인되지 않은 임대차관계의 부담은 포함하지 않습니다.
6회 또는 7회 유찰되더라도 실질취득 추정액은 여전히 100,000,000원 이상입니다. 표면적인 최저매각가가 내려가는 만큼 보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 단순히 유찰 횟수가 늘어난다는 이유로 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
또한 최근 실거래 평균 및 최신 거래가격이 확인되지 않아, 실질취득액 약 1억 원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가와의 차액만으로 시세 대비 저렴하다고 평가하지 않는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 811,444원 |
| 1. 임차인 · 이재용 | 100,000,000원 | 22,046,556원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 15,746,401원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 신한카드 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 19,222,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정으로, 집행비용 811,444원을 제외한 매각대금 22,046,556원을 임차인에게 배당하는 계산입니다. 신한카드 강제경매개시결정은 선행 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있어 별도 확정 채권액을 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 불당동 천안종합운동장 북서측 인근에 위치합니다. 근린생활시설·아파트단지·업무시설 등이 혼재하는 신불당택지개발지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재합니다. 북측 음봉로와 서측 포장도로에 접하고 주차장 출입구는 서측에 있습니다.
- 건물. 2021.02.10 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 20층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 등의 설비가 확인됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(아산탕정지구), 택지개발지구 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 3,194,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상황을 현황도면 및 탐문에 의존했습니다. 실제 내부 상태와 점유 현황의 추가 확인이 필요합니다.
- 환금성. 신불당권 오피스텔이지만 실거래 비교가격이 확인되지 않아 객관적인 매도 가능가격을 제시하기 어렵습니다. 감정가 대비 낙찰가율을 시장가격 대비 할인율로 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 계산. 현재 최저가 22,858,000원에 임차보증금 미배당 추정액 77,953,444원을 더한 100,811,444원을 기본 취득비용으로 검토해야 합니다.
- 대항력 확인. 이재용의 전입·점유개시일 2023.05.12가 말소기준일 2023.06.14보다 앞섭니다. 주민등록 유지, 점유의 연속성, 임대차계약 및 배당요구 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 임차관계 해소. 명세서에 대항력 여지 있는 임대차관계 미상 임차인이 기재되어 있습니다. 이재용과 동일한 임대차관계인지 별도의 점유자인지 확인하고, 추가 보증금 인수 가능성을 조사해야 합니다.
- 명도 및 보증금 정산. 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금은 명도와 연결될 수 있습니다. 단순 인도명령만으로 해결될 것이라 가정하지 말고 반환·퇴거 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시. 이미 5회 유찰되었으며 6회·7회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 1억 원 수준입니다. 최저가 하락만을 근거로 추가 입찰 메리트를 계산해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 동일 건물 유사 호실의 최신 실거래가격, 임대수요 및 실제 매도 가능가격을 확인한 뒤, 최저가가 아닌 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 현장·관리비. 폐문부재로 내부 상태가 확인되지 않았으므로 현장 확인과 관리비 체납 여부 및 공용부분 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 감정평가서를 재확인해야 합니다. 실제 배당액과 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가 2,285만원 ≠ 취득가 2,285만원”
이 사건의 가장 큰 함정은 감정가 136,000,000원인 오피스텔의 최저가가 22,858,000원까지 내려왔다는 숫자에 있습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원이고, 현재 배당으로 회수하지 못하는 예상 금액이 77,953,444원입니다. 결국 매수인의 실질취득 추정액은 100,811,444원입니다.
앞으로 유찰이 더 진행되어도 매각대금으로 충당할 수 없는 임차보증금이 증가하므로 실질취득액은 약 1억 원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 여기에 명세서상 대항력 가능·임대차관계 미상이라는 불확실성이 남아 있고, 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않았습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 등기상 후순위 권리의 말소만 보고 안전하다고 판단할 수 없으며, 실질취득액이 시장가격보다 유리하다는 근거도 부족합니다. 최저가는 낮지만, 인수는 크고, 추가 임차관계는 불명확한 경매입니다. 이 사건의 판단 기준은 유찰 횟수가 아니라 실제 보증금 인수 부담과 확인된 시세여야 합니다.
