대전지방법원 2023타경106978. 천안시 서북구 불당동 ‘불당코아루와이드시티오피스텔’ 14층 1411호입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 6월 14일 신한카드 가압류입니다. 뒤이어 진행된 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류와 2025년 임차권등기는 등기 형식상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이재용은 말소기준일보다 앞선 2023년 5월 12일 전입·점유와 2023년 4월 24일 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
현 최저가 66,640,000원을 전부 배당재원으로 삼더라도 집행비용 1,599,520원을 먼저 공제하면, 임차인에게 돌아가는 예상배당은 65,040,480원입니다. 보증금 100,000,000원 중 남는 34,959,520원은 매수인이 떠안을 가능성이 있으므로, 이 물건은 최저가만 보고 6,664만원짜리 오피스텔로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경106978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당25로 244, 14층 1411호 (불당동, 불당코아루와이드시티오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 거실(방), 주방, 욕실 및 화장실, 현관, 다락 등 1개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층·지상 20층 중 14층 · 사용승인 2021.02.10 |
| 소유자 | 윤성배 (2021.05.31. 소유권이전 · 매매 원인 2019.07.10. · 거래가 133,350,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 15,904,904원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준 가압류는 2023년 6월 14일 접수됐지만, 이재용의 임대차계약, 확정일자와 전입·점유는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 2025년 10월 29일 접수된 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력에 따라 배당받지 못한 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 확인된 실제 임차인은 이재용 1명이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 아닙니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이재용 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입·점유 2023.05.12 확정 2023.04.24 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 34,959,520원 인수 |
| 성명 미상 | 임대차관계 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 확인 |
② 실질취득 구조 — 더 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 미배당액이 늘어납니다. 현 회차에서는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담이 101,599,520원이며, 3회·4회 유찰 시에도 약 1.01억원 수준입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 66,640,000원 | 34,959,520원 | 101,599,520원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 46,648,000원 | 54,591,664원 | 101,239,664원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 32,653,599원 | 68,334,166원 | 100,987,765원 |
최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 이 실질취득액이 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,599,520원 |
| 1. 임차인 이재용 보증금 | 100,000,000원 | 65,040,480원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,746,401원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 19,222,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액 34,959,520원이 매수인 인수 예상액입니다. 일반 채권자 청구액 합계 34,968,793원은 전액 미배당이며, 사건 신청채권자의 청구액 15,904,904원도 현 회차 예상배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안종합운동장 북서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·업무시설이 혼재하는 성숙 중인 신불당 택지개발지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021년 2월 10일 사용승인된 지하 2층·지상 20층 철근콘크리트 건물의 14층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 오피스텔과 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·아산탕정 택지개발지구 등에 속합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 북측으로 광대로인 음봉로가 있고 서측으로 4차선 포장도로에 접하며, 주차장 출입구는 서측에 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 집합건축물대장 현황도면과 탐문을 기준으로 조사됐습니다.
- 환금성. 실제 매입 판단 전 동일 건물·동일 오피스텔 유형의 거래가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 상한 설정. 현 회차 최저가 66,640,000원이 아니라 인수액을 더한 101,599,520원을 기준으로 자금계획과 입찰 상한을 계산하세요.
- 임차인 배당·인수 확인. 이재용의 배당요구, 실제 배당액, 보증금 잔액과 현재 점유 여부를 법원 원본 및 현장조사로 다시 대조하세요.
- 미상 임차인 조사. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 현장 점유자와 임대차계약서를 통해 명세서상 미상 임차인의 대항력 여부를 확인하세요.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 약 1.01억원입니다. 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커지지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 다락을 포함한 내부 구조, 누수·마감 상태와 실제 이용현황을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “6,664만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 두 번 유찰된 낮은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 이재용은 말소기준 가압류보다 먼저 전입·점유했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현 최저가에 낙찰되면 예상배당 후 남는 34,959,520원을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득은 101,599,520원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나 총부담은 보증금 1억원을 중심으로 거의 유지됩니다. 여기에 대항력 가능·관계 미상의 임차인까지 기재되어 있어, 현장과 원본서류로 그 관계가 정리되기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다. 최저가 할인은 커 보이지만 권리는 무겁고, 가격 판단 근거도 부족합니다. 입찰의 전제는 실질취득액 계산과 미상 임차인 해소입니다.
