청주지방법원 제천지원 2024타경7443. 제천시 강제동 더캐슬몰 에이동 1층 110호입니다. 등기부에는 소유자 이도윤, 근저당권자 단양군산림조합이 등장합니다. 2022.04.25. 설정된 단양군산림조합 근저당권의 채권최고액은 178,000,000원이고, 이를 말소기준으로 2024.10.21. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 이 물건을 독립적으로 사용하고, 점유자를 정리하며, 향후 다시 매각할 수 있는지에 있습니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 110호가 인접한 115호와 벽체로 구분되지 않은 상태라고 기재돼 있습니다. 현황은 공실로 조사됐지만, 정진교의 배당요구 신고도 확인됩니다. 공실이라는 사실과 임차인의 법적 권리 유무는 별개이므로, 전입·점유 이력과 계약관계를 확인하기 전에는 인수 위험이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 제천지원 2024타경7443 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 장평천로 27-12(강제동), 더캐슬몰 에이동 1층 110호 |
| 등기상 소재 | 제천시 강제동 275-14, 304-24 · 더캐슬몰 제에이동 |
| 물건 표시 / 이용상태 | 도시형생활주택 표시 · 감정평가상 근린생활시설 이용 · 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 중 제1층 제110호 |
| 현황 및 경계 | 공실 · 후면 인접 115호와 구분 벽체 미설치 |
| 소유자 | 이도윤 (2022.04.25. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 275,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,672,000원 (8회 유찰 · 감정가의 20.97%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 단양군산림조합 / 152,487,608원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.25. 을구 1번 단양군산림조합 근저당권 · 채권최고액 178,000,000원 |
| 임차 신고 | 정진교 1명 · 배당요구 2024.11.04. · 대항력 및 우선변제 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권리는 미확정
등기상 핵심은 2022.04.25. 단양군산림조합의 근저당권입니다. 앞서 설정된 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁은 이미 말소됐고, 같은 날 이도윤에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 설정된 근저당권과 그에 따른 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 등기상 근저당권은 1건이며, 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 공실이어도 대항력 판단은 별도
정진교는 주거 용도로 기재된 임차 신고자이며, 2024.11.04. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 실제 보증금과 구체적인 점유 이력이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진교 | 주거 | 미상 | 모두 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차 신고자 1명. 정진교는 2024.11.04. 배당요구를 했습니다. 보증금은 0원으로 확정된 것이 아니라 확인되지 않은 상태입니다. 보증기관의 대위·중복신고는 확인되지 않습니다.
특히 매각물건명세서에 기재된 현황은 공실이지만, 배당요구 사실만으로 현재 점유 또는 과거 대항력 성립 여부를 확정할 수 없습니다. 전입세대열람, 임대차계약, 점유 이력, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 서로 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 8회 유찰, 그래도 시세 할인으로 해석하면 안 된다
감정가 275,000,000원에서 8회 유찰된 현재 최저매각가는 57,672,000원입니다. 감정가 대비 비율은 20.97%입니다. 하지만 이 수치는 감정가 대비 하락 폭일 뿐, 현재의 실거래 시세와 비교한 할인율이 아닙니다.
더캐슬몰 110호의 적정 가치를 판단할 때는 실제 근린생활시설로서의 이용 가능성, 독립된 공간 확보 비용, 인접 115호와의 경계 문제, 임대수요 및 향후 재매각 가능성을 함께 고려해야 합니다. 현재 확인되는 실거래 비교가격이 없으므로 57,672,000원을 시세보다 저렴한 가격이라고 판정할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 57,672,000원 | 20.97% | 121,766,096원 |
| 9회 유찰 시 | 46,137,600원 | 16.78% | 133,092,877원 |
| 10회 유찰 시 | 36,910,080원 | 13.42% | 142,154,301원 |
④ 예상배당표 (매각가 57,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,438,096원 |
| 1. 근저당 · 단양군산림조합 | 178,000,000원 | 56,233,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 121,766,096원 |
집행비용 1,438,096원은 추정치입니다. 단양군산림조합의 배당액은 채권최고액 기준 계산이며, 청구액은 152,487,608원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 근저당 채권 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제천시 강제동 소재 이마트 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중·소규모 공장 등이 있으며, 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로를 이용할 수 있습니다. 건물 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 건물의 제1층 제110호입니다. 외벽은 커튼월 및 판넬 마감, 창호는 복층 유리창호 등이며 공용 위생·급배수·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 실제 이용. 감정평가상 근린생활시설입니다. 현황은 공실로 조사됐고, 인접 115호와 벽체로 분리되지 않았습니다. 독립적인 사용 가능 여부와 물리적 분리 범위를 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 도시지역·준공업지역·고도지구에 해당하며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 지목은 대, 이용상황은 상업용이고 공시지가는 364,400원/㎡입니다.
- 건축물 위반 여부. 감정평가 관련 확인사항상 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 115호와 벽체가 없다는 현황은 별도로 확인해야 하며, 건축물 위반 표시가 없다는 사실만으로 호실 경계 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
- 환금성. 근린생활시설로 평가된 물건으로, 실제 임대수요와 재매각 수요를 확인해야 합니다. 반복 유찰과 미분리된 공간 상태를 고려하면 감정가 대비 가격 하락만으로 높은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 110호와 115호의 물리적 경계. 실제 현장에서 벽체가 없는 구간, 출입 동선, 공용시설과 각 호실의 독립성을 확인해야 합니다. 향후 벽체 설치가 가능한지와 필요한 절차·비용도 별도로 점검해야 합니다.
- 건축물대장과 용도. 도시형생활주택 표시와 감정평가상 근린생활시설 이용상태를 대조하고, 건축물대장·집합건축물 현황도·등기부의 호실과 용도가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 정진교의 권리. 전입신고일, 확정일자, 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 및 퇴거 이력, 배당요구 내역을 확인해 대항력과 우선변제 여부를 판정해야 합니다.
- 공실의 의미. 조사 당시 공실이라고 하더라도 과거 임차인의 대항력이나 보증금 반환 문제가 당연히 사라지는 것은 아닙니다. 현장 확인과 서류 검증을 함께 진행해야 합니다.
- 매수인 실질취득비용. 낙찰가 외에 실제 인수 보증금이 있는지, 호실 분리·복구 비용과 명도 및 관리비 부담이 발생하는지 검토해야 합니다. 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 입찰가격과 시세. 감정가 275,000,000원이나 현재 최저가 57,672,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래 및 임대수익 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 서류. 2026.10.26. 매각기일의 진행 여부, 최저매각가와 입찰보증금 조건을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “21%까지 떨어졌어도, 아직 싸다고 할 수 없다”
제천 더캐슬몰 110호는 숫자만 보면 매우 강렬합니다. 감정가 275,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 57,672,000원으로 내려왔기 때문입니다. 단양군산림조합 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 핵심은 등기상 말소되는 근저당권이 아닙니다. 115호와 구분되지 않은 공간, 정진교의 미확정 임차권리, 근린생활시설의 이용 가능성과 환금성이 실질적인 위험요소입니다. 특히 임차인의 보증금과 대항력을 모르는 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
실거래 시세와도 비교할 수 없어 현재 가격이 적정한지 검증되지 않았습니다. 반복 유찰이 가격상 기회를 만들어줄 가능성은 있지만, 그것이 물건의 구조적 위험을 해소하는 것은 아닙니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 사용 가능성은 아직 검증되지 않았습니다. 지금은 적극적인 가격 베팅보다 임차권리·110호와 115호의 경계·실제 용도 확인을 우선하는 판단이 타당합니다.
