청주지방법원 2024타경7443. 제천시 강제동 더캐슬몰 에이동 1층 110호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류되지만, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기 흐름은 2021년 소유권보존과 신탁을 거쳐 2022년 이도윤에게 소유권이 이전됐고, 같은 날 단양군산림조합이 채권최고액 178,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024.10.21 단양군산림조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 별도의 가압류나 압류는 없고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 정진교가 주거 임차인으로 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력이 있는 임차인이라면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 배당모형에 표시된 인수액 0원만으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경7443 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 장평천로 27-12(강제동), 에이동 1층110호 (강제동,더캐슬몰) |
| 물건종류 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설 · 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 중 제1층 제110호 |
| 소유자 | 이도윤 (2021.04.26 매매 원인, 2022.04.25 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 57,672,000원 (8회 유찰, 감정가의 20.97%) |
| 신청채권자 / 청구 | 단양군산림조합 / 152,487,608원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.25 단양군산림조합 근저당권 · 채권최고액 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 별도 판정
갑구 2번 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2022.04.25 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 이도윤이며, 말소기준은 같은 날 접수된 단양군산림조합 근저당권입니다. 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부상 담보권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 임차인의 대항력은 전입과 점유 시점을 기준으로 별도 판단해야 하므로, 등기권리가 깨끗하다는 이유만으로 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진교 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2024.11.04 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 아님 |
정진교는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 신고 1명입니다. 배당요구는 2024.11.04 접수됐지만, 전입신고일이 없어 말소기준일인 2022.04.25보다 앞서는지 판단할 수 없고, 확정일자와 보증금도 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 순위와 예상배당액, 매수인에게 남을 미배당 보증금 모두 현재 상태로는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 20.97%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 57,672,000원으로 감정가 275,000,000원의 20.97%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 경매 할인율은 시장가치와 동일한 개념이 아닙니다. 이 물건은 사건상 도시형생활주택으로 분류되면서 감정평가상 근린생활시설로 이용되고 있고, 110호와 115호가 벽체 없이 연결된 공실 상태입니다. 용도 적합성·전용 경계·원상복구 비용·임차인 인수액을 확인한 뒤 계산한 실질취득액을 최근 12개월 거래 및 최신 거래와 비교해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 20.97% | 57,672,000원 | 56,233,904원 | 121,766,096원 |
| 9회 유찰 시 | 16.78% | 46,137,600원 | 44,907,123원 | 133,092,877원 |
| 10회 유찰 시 | 13.42% | 36,910,080원 | 35,845,699원 | 142,154,301원 |
④ 예상배당표 (매각가 57,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,438,096원 |
| 1. 근저당 · 단양군산림조합 | 178,000,000원 | 56,233,904원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단양군산림조합 근저당은 121,766,096원이 미배당되는 계산입니다. 이 근저당 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 다만 위 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 등을 반영하지 않았으며, 정진교의 보증금과 우선변제 여부가 확인되면 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 용도·점유·경계 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 용도. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도, 실제 사용 가능 용도, 주거 사용 적법성 및 영업시설 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유. 현황은 공실로 조사됐습니다. 다만 정진교가 주거 임차인으로 배당요구한 기록이 있으므로 과거 점유와 전입 시점, 현재 전출 여부를 별도로 대조해야 합니다.
- 전용 경계. 110호는 후면에 인접한 115호와 구분되는 벽체가 설치되지 않은 상태입니다. 집합건축물대장·도면·현황 측량을 통해 전유부분 경계를 확인하고, 벽체 복구와 소방·설비 분리 가능성을 점검해야 합니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 콘크리트지붕 단층 중 제1층으로, 외벽은 커튼월 및 판넬, 내벽은 인테리어, 창호는 복층 유리창호이며 공용 위생·급배수·소화설비가 구비돼 있습니다.
- 입지·교통. 제천시 강제동 이마트 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재합니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 건물 동측 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
- 토지 조건. 준공업지역·고도지구이며 가축사육제한구역 전부제한지역에 포함됩니다. 토지는 평지의 가로장방형 상업용 부지이고 공시지가는 364,400원/㎡, 전체 토지면적은 1,432.0㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 110호와 115호 사이 벽체 미설치는 별도의 현장·도면 확인 대상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 정진교의 주민등록 전입일, 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전출 여부와 배당요구 서류를 확인해 대항력·우선변제·인수액을 다시 계산하세요.
- 110호·115호 경계 확인. 집합건축물대장 전유부 도면과 현황을 대조하고 벽체 복구 범위, 출입구·전기·급배수·소방설비의 독립 여부를 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 도시형생활주택 분류와 근린생활시설 이용상태가 함께 나타나는 만큼, 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 범위, 용도변경 필요 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 20.97%라는 수치만으로 저가 판단을 하지 말고, 동일 건물 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 12개월 거래·임대료·공실 기간과 실질취득액을 비교하세요.
- 명도·인도 범위. 현황은 공실이지만 임차인 신고와 인접 호실 연결 상태가 있으므로, 실제 사용·점유 주체와 인도 대상 공간을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납액과 공용부분 승계 범위, 당해세·최우선변제 가능성을 확인해 배당표와 추가 비용을 보정하세요.
- 진행 결과 확인. 기재된 매각기일 2026.08.03의 진행 결과와 변경·연기·다음 매각기일을 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미확정 인수액이 먼저다”
이 물건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 단양군산림조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 그러나 정진교의 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성을 닫을 수 없습니다. 여기에 사건상 도시형생활주택과 감정상 근린생활시설이라는 용도 확인 문제, 110호와 115호 사이 벽체 미설치 상태가 겹칩니다.
최저가 57,672,000원은 감정가 275,000,000원의 20.97%이지만, 최근 거래가격과 실질취득액의 비교 없이 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 임차인 인수액과 벽체 복구·경계 정리 비용이 확인되기 전에는 낙찰가가 곧 총취득비용이 아닙니다. 결론은 등기 말소는 명확하지만, 임차인·용도·전유 경계가 미확정된 확인 우선형입니다.
