청주지방법원 2025타경106. 제천시 화산동 유진빌라 4층 401호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 42,496,000원까지 낮아진 최저가가 아닙니다. 한국철도공사가 2017.08.10. 전세금 65,000,000원으로 건물 전부에 설정한 전세권이, 2017.10.13. 심화순 근저당보다 앞선 권리라는 점입니다. 등기 데이터상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가에서 집행비용 1,164,928원을 먼저 제외하면 한국철도공사에 예상 배당되는 금액은 41,331,072원입니다. 전세금 65,000,000원 중 배당되지 않는 23,668,928원이 남으므로, 매수인의 경제적 총부담은 최저가 42,496,000원과 인수액을 합한 66,164,928원으로 봐야 합니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 전세권 미배당액이 그만큼 증가하기 때문에 실질취득 총액은 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 화산동 688 유진빌라 4층 401호 도로명: 충청북도 제천시 내토로43안길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 연립주택으로 이용 중 · 4층 401호 · 대상면적 61.5075㎡ |
| 소유자 | 정순애 (2013.05.29. 상속, 2013.06.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 42,496,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국철도공사 / 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 건물 규모 | 2001.06.29. 준공 · 12세대 · 지하 1층, 지상 4층 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준권리는 2017.10.13. 설정된 심화순 근저당권 12,000,000원입니다. 제천시 압류, 러키캐피탈대부 가압류, 경매개시결정, 희망1자산대부관리 가압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 그러나 한국철도공사의 전세권은 2017.08.10. 설정돼 말소기준보다 앞서며, 등기 데이터상 매수인 인수로 분류됩니다.
임차·점유관계 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국철도공사 충북본부 | 401호 전부 | 65,000,000원 | 가능·미상 | 전세권 배당 | 미배당 인수위험 |
전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력을 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 다만 별도로 등기된 전세권 자체가 말소기준보다 앞서므로, 이 리포트의 인수 판단은 전입신고 여부가 아니라 선순위 전세권 등기를 기준으로 합니다.
② 실질취득과 시세 — 최저가 59.0%가 아닌 91.9%
유진빌라 동일 면적 거래는 2022.01. 1층 61.51㎡의 72,000,000원 단 1건입니다. 최저가 42,496,000원은 이 거래금액의 59.0%지만, 이 비율은 선순위 전세권 인수액을 빼고 계산한 숫자입니다. 실제 비교 기준인 실질취득 66,164,928원은 해당 거래의 91.9%입니다.
| 구분 | 금액 | 실거래 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 83,000,000원 | 115.3% | 실거래보다 높음 |
| 현재 최저가 | 42,496,000원 | 59.0% | 인수액 제외 숫자 |
| 실질취득 | 66,164,928원 | 91.9% | 실제 가격 비교 기준 |
| 2022.01 실거래 | 72,000,000원 | 100.0% | 1층 · 표본 1건 |
유찰이 더 진행돼도 총부담은 거의 고정된다
| 회차 가정 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 42,496,000원 | 41,331,072원 | 23,668,928원 | 66,164,928원 |
| 4회 유찰 시 | 33,996,800원 | 32,984,858원 | 32,015,142원 | 66,011,942원 |
| 5회 유찰 시 | 27,197,440원 | 26,307,886원 | 38,692,114원 | 65,889,554원 |
매각가가 42,496,000원에서 27,197,440원까지 내려가도 실질취득은 66,164,928원에서 65,889,554원으로만 변합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 전세권 미배당 인수액이 늘어나기 때문입니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 선순위 전세금 65,000,000원이 가격의 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,164,928원 | - |
| 2. 전세권 · 한국철도공사 | 65,000,000원 | 41,331,072원 | 23,668,928원 |
| 3. 근저당 · 심화순 | 12,000,000원 | 0원 | 12,000,000원 |
| 4. 가압류 · 러키캐피탈대부 | 15,590,328원 | 0원 | 15,590,328원 |
| 5. 가압류 · 희망1자산대부관리 | 7,707,867원 | 0원 | 7,707,867원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액은 100,298,195원, 채권자 배당액은 41,331,072원, 전체 미배당은 58,967,123원입니다. 이 가운데 말소기준 이후 근저당·가압류의 미배당은 매수인에게 승계되지 않지만, 선순위 전세권 미배당 23,668,928원은 별도의 인수위험으로 계산했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천종합운동장 남측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12m, 북동측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 토지구획정리사업지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 빌라이고 확인되는 동일 면적 거래가 2022.01. 단 1건이므로 매도가격과 매도기간을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 한국철도공사 전세권의 매수인 인수 여부와 미배당금 부담 문구를 최종 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 42,496,000원이 아니라 인수액을 더한 66,164,928원을 입찰 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
- 전세권 잔액 확인. 전세금 반환, 배당요구, 변제 또는 말소와 관련된 변동이 있는지 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 한국철도공사 충북본부의 실제 점유 여부, 인도 조건과 열쇠 인계 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재조사. 비교 거래가 2022.01. 1건뿐이므로 인근 다세대·연립주택의 현재 매물과 거래 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.08.03.이므로 매각 실시 여부와 변경·연기·낙찰 결과를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 83,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 42,496,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 2022.01. 실거래 72,000,000원의 59.0%에 불과해 보이지만, 선순위 전세권 미배당 23,668,928원을 더하면 실질취득은 66,164,928원, 실거래의 91.9%입니다.
4회 또는 5회 유찰을 가정해도 실질취득은 각각 66,011,942원과 65,889,554원으로 큰 차이가 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 전세권 미배당 인수액이 커지기 때문입니다. 여기에 12세대 소규모 빌라, 2022.01. 단 1건뿐인 거래 표본, 불명확한 점유관계가 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리와 환금성의 여유가 부족한 물건으로, 선순위 전세권의 인수 조건을 원본에서 확정하기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.
