청주지방법원 2025타경108. 제천시 백운면 원월리 293-13, 토지 4,465.4㎡와 지상 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용이고, 감정평가상 건물은 위험물저장 및 처리시설(사무실)로 이용 중입니다. 벽돌구조 기타지붕(패널)지붕의 지상 1층 건물이며 사용승인일은 2012.02.13.입니다. 등기상 핵심은 2018.07.11. 설정된 제천농업협동조합 채권최고액 768,000,000원의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 케이케이주식회사 근저당과 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인은 실제 2명이며, 그중 김미정은 2025.02.07. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 박규태는 보증금 30,000,000원, 월차임 3,000,000원으로 원월리 293-13 일부 토지를 점유하고 배당요구도 했지만 전입신고일이 미상입니다. 따라서 박규태를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 없는 임차인으로 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경108 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 백운면 원월리 293-13 · 충청북도 제천시 백운면 북부로 215 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 위험물저장 및 처리시설(사무실) |
| 토지 | 4,465.4㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 | 벽돌구조 기타지붕(패널)지붕 · 지상 1층 · 사용승인일 2012.02.13. |
| 소유자 | 조홍규 |
| 감정가 / 최저가 | 1,353,757,800원 / 354,879,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제천농업협동조합 / 650,504,003원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 | 73,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 따로 봐야 한다
2018.07.11. 제천농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 접수번호 17140으로 설정된 케이케이주식회사 근저당 300,000,000원, 2025.01.13. 충북신용보증재단 가압류 27,999,687원, 2025.05.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 앞서 설정됐던 신제천새마을금고·경북광유·하나은행 근저당과 2022년·2024년 가등기 등은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 1명은 대항력 판단 불가
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박규태 | 원월리 293-13 일부 토지 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 미상 | 2025.05.30 | 확인필요 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 김미정 | 원월리 293-13 주유소용지 전부와 사무실 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 2025.02.07 | 2025.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
김미정의 전입일은 2018.07.11. 말소기준보다 훨씬 뒤인 2025.02.07.이므로 대항력이 없습니다. 반면 박규태는 전입일이 확인되지 않아 ‘대항력 有’가 아니라 정확히 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 두 사람 모두 2025.05.30. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 26%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정 금지
현재 회차 최저가는 354,879,000원으로 감정가 1,353,757,800원의 26% 수준입니다. 이미 6회 유찰됐고, 다음 유찰 시 시나리오는 283,903,200원(감정가 21%), 8회 유찰 시 227,122,560원(감정가 17%)입니다.
하지만 이 사건은 일반 주거용 아파트가 아니라 주유소용지 4,465.4㎡와 위험물저장 및 처리시설을 포함한 특수 용도 부동산입니다. 여기에 공장저당법 제6조에 의한 기계기구가 함께 매각되고, 평가외 캐노피는 매각에서 제외됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 6회 유찰 자체가 가격·용도·환금성에 대한 시장의 보수적 반응일 가능성도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 354,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,768,306원 |
| 2. 근저당 · 제천농업협동조합 | 768,000,000원 | 349,110,694원 |
| 3. 근저당 · 케이케이주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 27,999,687원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,095,999,687원, 총 예상배당은 349,110,694원이며 미배당은 746,888,993원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 박규태의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 일괄매각·기계기구 — 현장실사가 필수인 이유
- 토지. 4,465.4㎡, 주유소용지, 상업용, 평지·부정형이며 중로한면입니다.
- 건물. 위험물저장 및 처리시설(사무실)로 이용 중이며 벽돌구조 기타지붕(패널)지붕의 지상 1층 건물입니다.
- 기계기구. 공장저당법 제6조에 의한 기계기구가 일괄매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 평가외 캐노피는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 제천시 백운면 원월리 소재 ‘다릿재터널’ 동측 인근입니다.
- 주위환경. 근린생활시설, 아파트 및 전·답 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 용이합니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 가축사육제한구역과 접도구역에 해당합니다.
- 토지 특성. 평지·부정형·중로한면, 공시지가 73,800원/㎡입니다.
- 환금성. 주유소용지와 위험물저장 및 처리시설, 기계기구가 결합된 특수 자산이고 이미 6회 유찰된 만큼 일반 주거용 부동산보다 가격과 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박규태 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준 2018.07.11.보다 앞선지 뒤인지가 대항력과 보증금 승계 판단의 핵심입니다.
- 김미정 점유 확인. 원월리 293-13 주유소용지 전부와 사무실을 점유하며 전입일은 2025.02.07., 보증금 30,000,000원·월차임 1,000,000원입니다.
- 기계기구 현존 여부. 공장저당법 제6조 목록에 포함되는 기계기구와 감정 당시 상태를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 캐노피 경계. 평가외 캐노피는 매각 제외이므로 소유·사용 관계와 실제 영업 동선에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 26%까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 특수용도 토지·건물·기계기구의 개별 가치를 따로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 부동산현황조사보고서, 감정평가서와 현지 상태를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “26% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차인과 매각범위다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 1,353,757,800원이 6회 유찰돼 354,879,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 ‘저가매수’가 아닙니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 박규태의 전입일이 미상이라 대항력·보증금 승계 여부가 아직 닫히지 않았고, 토지·위험물저장 및 처리시설·기계기구가 일괄매각되는 동시에 평가외 캐노피는 제외됩니다.
따라서 현재 예상배당의 매수인 인수 0원은 참고할 수 있으나, 박규태의 대항력이 확정되기 전까지 이를 절대적인 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 등기권리는 비교적 정리됐지만, 임차관계와 현장 자산범위가 핵심인 사건. 6회 유찰이라는 가격 숫자보다 이 두 가지를 먼저 확정하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
