청주지방법원 2025타경152. 제천시 고암동 소재 토지와 제2종근린생활시설 제조업소, 현황 주택을 함께 매각하는 일괄물건입니다. 감정가는 1,718,591,000원이고 3회 유찰을 거쳐 최저매각가는 879,918,000원까지 내려왔습니다. 감정평가상 기호 4는 제2종근린생활시설인 제조업소, 기호 5는 대장상 제조업소·사무소이나 현황은 주택으로 이용 중입니다. 제시외 물건 ㄱ~ㅁ도 매각에 포함됩니다.
권리 흐름은 단순한 아파트형 경매와 다릅니다. 말소기준으로 산정된 권리는 2019.12.12. 제천시 압류인데, 같은 압류에 대해 2020.01.02. 해제에 따른 말소등기가 이어집니다. 이후 설정된 벽진농업협동조합 근저당과 충북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 말소기준권리 산정과 후속 해제등기가 함께 존재하므로 원본 등기사항과 매각물건명세서 대조 없이 ‘권리 깨끗’으로 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경152 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 고암동 111-5 |
| 등기부 건물 | 충청북도 제천시 고암동 117-2 제1동호 · 충청북도 제천시 탑안로 448 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) · 현황 주택 |
| 소유자 | 최춘희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,718,591,000원 / 879,918,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 벽진농업협동조합 / 964,848,268원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 ㄱ~ㅁ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 해제등기 원본 대조 필요
산정된 말소기준은 2019.12.12. 제천시 압류입니다. 그러나 2020.01.02. 해당 압류의 해제에 따른 말소등기가 기재되어 있습니다. 2020년과 2021년에 설정된 제천시 압류도 각각 해제등기가 이어졌고, 종전 중소기업은행·제천농업협동조합 근저당 역시 등기부상 말소되었습니다.
현재 핵심 담보권은 2022.08.02. 설정된 벽진농업협동조합 근저당 1,200,000,000원입니다. 이후 충북신용보증재단 가압류 52,100,000원과 2025.08.26. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 앞선 압류 해제 흐름 때문에 말소기준의 적정성은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사세일프랜트 1동호 공장 및 경매 진행 중인 토지 전부 | 40,000,000원 월 3,500,000원 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 공장과 경매 진행 토지 전부를 점유하는 것으로 조사됐으며, 보증금은 40,000,000원, 월세는 3,500,000원입니다. 다만 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 해석 — 감정가 51.2%는 시세 할인율이 아니다
3회 유찰 후 최저가는 879,918,000원으로 감정가 1,718,591,000원의 51.2%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래나 최신 거래가격이 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 제조업소·현황 주택·여러 토지를 함께 매각하는 물건은 건물 상태, 토지 활용도, 임차관계, 인허가와 도로조건에 따라 가치 편차가 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 879,918,000원 | 868,718,820원 | 383,381,180원 |
| 4회 유찰 시 | 703,934,400원 | 694,495,056원 | 557,604,944원 |
| 5회 유찰 시 | 563,147,520원 | 555,116,045원 | 696,983,955원 |
④ 예상배당표 (매각가 879,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,199,180원 |
| 1. 근저당 · 벽진농업협동조합 | 1,200,000,000원 | 868,718,820원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 52,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,252,100,000원 중 868,718,820원이 배당되고 383,381,180원이 미배당되는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 0순위로 차감될 수 있고, 임차인의 최우선변제 가능성도 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 제천시 수도사업소 남서측 원거리 방향에 위치하며, 주변은 전답지가 주를 이루고 공업용·상업용 토지가 간헐적으로 소재합니다.
- 교통. 일부 토지는 일반차량의 직접 접근이 가능하고, 일부는 인접 토지를 통해 접근합니다. 제원영아원(고척마을입구) 버스정류장이 도보 2~3분 거리에 있으며 교통편익은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 4는 일반철골구조 단층 제2종근린생활시설 제조업소로, 판넬·하이샤시·에폭시 마감입니다. 기호 5는 경량철골구조 주택으로 현황 이용 중입니다.
- 설비. 제조업소에는 기본 전기시설, 주택에는 기본 전기시설과 위생·급배수·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역과 가축사육제한구역에 해당하며, 기호 8은 준보전산지에도 해당합니다.
- 공부 차이. 기호 3은 공부상 지목 ‘대’이나 현황은 공업기타·주거용, 기호 8은 공부상 지목 ‘임’이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
- 토지 정보. 면적 1,921㎡, 공시지가 63,600원/㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2019.12.12. 압류와 2020.01.02. 해제등기의 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차 대항요건 확인. 주식회사세일프랜트의 사업자등록일, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 점유범위 확인. 임차인이 1동호 공장뿐 아니라 경매 토지 전부를 점유한다고 조사되어 명도 대상과 사용범위를 현장에서 특정해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 법정기일을 확인해 배당표 변동 가능성을 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·제조업소·현황 주택과 제시외 물건 ㄱ~ㅁ의 위치, 소유관계와 이용 가능성을 확인하세요.
- 공부·현황 차이. 지목과 현황 이용이 다른 토지, 제조업소로 등재됐으나 주택으로 쓰이는 건물의 인허가·원상복구 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%만으로 응찰하지 말고 인근 공장·토지 거래, 임대수익, 보수비와 명도비를 별도로 산정하세요.
맺으며 — “절반 가격”보다 확인해야 할 것이 많다
이 물건의 최저가는 879,918,000원으로 감정가의 51.2%입니다. 하지만 최근 실거래 비교가 없고, 제조업소·현황 주택·토지를 함께 취득하는 일괄물건이므로 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인으로 해석할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당표상 인수액도 0원입니다. 그럼에도 말소기준 압류의 해제등기, 실제 임차인 1명의 대항력 미상, 보증금 40,000,000원, 토지 전부에 걸친 점유, 세금 우선배당 가능성이 남습니다. 결론은 가격은 낮아졌지만 권리와 점유는 미확정입니다. 원본 서류와 현장조사를 통해 임차 인수위험과 일괄매각 자산의 실제 활용가치를 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
