청주지방법원 2025타경158. 제천시 봉양읍 명암리의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 단독주택 및 사무소이나 현재는 전체 단독주택(펜션)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2022.02.22 제천남부신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이고, 경매개시결정은 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기 자체만 보면 구조가 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 선순위 전입 점유자가 낙찰자의 실제 부담을 바꿀 수 있습니다.
특히 이 물건은 일괄매각이고 제시외 건물 ㄱ, ㄴ이 매각에 포함되며, 목록 3·4는 지분매각입니다. 단독 펜션과 토지, 도로 및 지분이 묶인 구조인 만큼 최저가가 감정가의 41%까지 하락했다는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 동일·유사 물건의 실거래 비교 근거도 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가 대비 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경158 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 602-23 · 충청북도 제천시 봉양읍 명암로 466-36 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 사무소, 현황 전체 단독주택(펜션) · 도로 |
| 건물 이용 | 1층 방2·거실·주방·화장실2·현관·보일러실 / 2층 방1·거실·화장실·거실 |
| 토지 | 대 · 834.0㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오대근 (2022.02.21 증여, 2022.02.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 474,816,260원 / 194,485,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 제천남부신용협동조합 / 242,496,763원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ, ㄴ 포함 · 목록 3,4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기상 과거 제천북부신용협동조합 근저당권 2건과 박태희 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.02.22 제천남부신용협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이 권리와 2025.09.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이라 실질취득도 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이희준 | 명암로 466-35 건물 | 2006.12.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
이희준의 전입일은 2006.12.15로 말소기준권리 2022.02.22보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 권리신고도 하지 않은 상태이므로, ‘대항력 있음’으로 확정하는 대신 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 동일 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,522,790원 |
| 2. 근저당 · 제천남부신용협동조합 | 300,000,000원 | 190,962,210원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 109,037,790원 |
위 배당은 집행비용과 제천남부신용협동조합 근저당을 기준으로 한 계산입니다. 임차인의 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 위험 해소를 뜻하지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 41% | 194,485,000원 | 190,962,210원 | 109,037,790원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 155,588,000원 | 152,609,768원 | 147,390,232원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 124,470,400원 | 121,927,814원 | 178,072,186원 |
현재 최저가는 감정가의 41%까지 하락했고, 한 차례 더 유찰되면 155,588,000원, 여섯 번째 유찰 시 124,470,400원입니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 임차보증금이 확인되지 않은 이상 낙찰가가 낮아지는 것과 최종 취득비용이 안전해지는 것은 같은 말이 아닙니다. 진정한 대항력 임차인으로 확인되면 미배당 보증금 인수액이 낙찰가에 더해질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 단독주택 및 사무소이나 현황은 전체 단독주택(펜션)으로 이용 중입니다.
- 주변. 명암리마을회관 남동측 인근으로 주택·펜션·캠핑장·농경지·과수원·임야 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 기호 1 토지는 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통이 운행됩니다. 기호 3은 도로로 이용 중이며 기호 4도 도로로서 일시적으로 인접 주택과 함께 마당으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 대표 토지는 834.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 38,500원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역·영농여건불리농지 등이 포함되고, 보전산지·임업용산지·준보전산지·농림지역 등에 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 2층 건물이며 난방·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 펜션형 단독주택과 토지·도로·지분이 함께 묶인 물건이므로, 감정가 대비 유찰 폭만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이희준 임대차계약 원본 확인. 보증금·계약기간·임대인·실제 점유 여부와 현재 전입 상태를 확인해야 합니다.
- 주소 일치 여부 확인. 등기 대상 건물은 명암로 466-36인데 점유 부분은 명암로 466-35 건물로 기재되어 있어 실제 점유 대상과 경매 목적물의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 전 0원 인수 가정 금지. 진정한 임차인으로 인정되면 미배당 보증금 전액이 매수인에게 남을 수 있습니다.
- 목록 3·4 지분 확인. 지분매각 부분의 정확한 지분비율과 이용관계, 도로 사용관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ이 일괄매각에 포함되므로 현황·면적·이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 최저가가 감정가의 41%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 주변 펜션·단독주택·토지 거래와 수익성·처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 떨어졌지만, 가격보다 임차인이 먼저다”
이 사건은 감정가 474,816,260원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 194,485,000원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준 근저당 자체는 매각으로 소멸하지만, 2006.12.15 전입한 이희준의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 권리신고도 없습니다. 진정한 임차인으로 인정되면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있으므로 실제 취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
또한 단독주택(펜션)과 토지·도로·지분이 일괄매각되는 구조이고 실거래 비교 근거도 없어, 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 ① 임차보증금 확인 → ② 점유 대상 주소 확인 → ③ 지분·도로 관계 확인 → ④ 그 다음 가격 판단입니다. 현재 상태에서는 낮은 최저가보다 미확정 인수위험이 더 큰 변수입니다.
