청주지방법원 제천지원 2025타경159. 제천시 봉양읍 명암리 602에 위치한 단독주택 이용 건물과 토지 관련 경매입니다. 감정가는 345,774,920원이지만 5차례 유찰을 거치면서 최저가가 113,304,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰대금 이외에 매수인이 부담할 수 있는 선순위 임차보증금을 먼저 따져야 합니다.
등기부상 소유자는 오대근이며, 2022년 3월 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2022년 4월 제천남부신용협동조합의 채권최고액 84,000,000원 근저당권이 설정됐고, 해당 금융기관이 2025년 9월 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당권 자체는 매각으로 말소될 예정입니다.
문제는 근저당권보다 앞선 이무근의 2019년 전입 기록입니다. 임대차의 진정성과 대항요건이 확인된다면 말소기준권리보다 앞서는 임차인으로서 매수인에게 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 보증금 액수가 밝혀지지 않은 현재로서는 실제 취득비용의 상한을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 제천지원 2025타경159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 602 도로명주소: 명암로 466-35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
| 토지 | 명암리 602 · 지목 대 · 면적 732.0㎡ 명암리 602-6 및 602-26 관련 지분매각 포함 |
| 건물 구조 | 기타조적조(황토벽돌) · 기타지붕(아스팔트싱글) · 단층 |
| 사용승인일 | 2016.02.15 |
| 소유자 | 오대근 (2022.03.14 증여 원인, 2022.03.22 소유권이전) |
| 감정가 | 345,774,920원 |
| 최저매각가 | 113,304,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 신청채권자 | 제천남부신용협동조합 |
| 청구금액 | 68,272,086원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.12 제천남부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
| 점유 관련 | 이무근 · 2019.11.21 전입 · 보증금 미상 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 포함 · 목록 3, 4 지분매각 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차인은 별개
등기부상 말소기준권리는 2022.04.12 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 제천남부신용협동조합이 근저당권자이고, 채권최고액은 84,000,000원입니다. 해당 근저당권에는 명암리 602 토지뿐 아니라 명암리 602-6 및 602-26의 오대근 지분도 공동담보로 기재되어 있습니다.
2025.09.12 경매개시결정은 근저당권보다 뒤에 발생했으므로 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 근저당권이 말소된다는 사실만으로 그보다 먼저 전입한 점유자의 임차권까지 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 최대 위험
| 점유자 / 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이무근 명암리 602 토지 및 주택 |
2019.11.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 전액 인수 가능 |
실제 점유 관련 조사 대상 1명. 전입일은 확인되지만 임대차계약의 진정성, 보증금, 확정일자 및 우선변제 요건은 확정되지 않았습니다. 선순위 전입 사실만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다.
확인해야 할 핵심은 이무근이 실제 임차인인지, 주택을 언제부터 점유했는지, 보증금이 얼마인지입니다. 전입기록만으로는 계약 내용과 주택 인도 여부가 입증되지 않습니다. 반대로 보증금이 알려져 있지 않다는 이유로 인수액을 0원으로 처리해서도 안 됩니다.
만약 진정한 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 해당 보증금이 배당으로 회수되지 않아 전액 승계된다면, 낙찰가는 낮더라도 총부담은 보증금에 가까워지거나 이를 초과할 수 있습니다. 따라서 보증금과 배당관계가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 33%가 곧 할인은 아니다
감정가 345,774,920원에 비해 현재 최저매각가 113,304,000원은 약 32.77% 수준입니다. 5회 유찰로 입찰 시작가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 이 물건의 가격을 평가할 때는 다음 두 가지를 구분해야 합니다.
- 표면 낙찰가격. 법원에서 제시한 현재 최저매각가는 113,304,000원입니다. 이는 임차보증금 인수액을 포함한 총취득비용이 아닙니다.
- 실제 경제적 부담. 선순위 임차관계가 유효하다면 매수인이 부담할 보증금이 추가될 수 있습니다. 현재 금액이 확인되지 않아 최종 부담액을 계산할 수 없습니다.
- 시장가격 검증. 인근 유사 주택·토지의 최근 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가 또는 실질취득비용이 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
- 처분 가능성. 농촌지역 주택·토지와 일부 공유지분, 제시외 건물 포함 조건은 매수자층과 재매각 가능성을 별도로 검토해야 하는 요소입니다.
④ 유찰 회차별 배당 시나리오
제천남부신용협동조합의 근저당권 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 계산한 회차별 예시입니다. 실제 청구금액은 68,272,086원이므로 확정 피담보채권액과 실제 배당금은 아래 추정과 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각대금 | 근저당 배당 추정 | 미배당 추정 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 감정가 32.77% |
113,304,000원 | 84,000,000원 | 0원 | 26,917,744원 |
| 6회 유찰 가정 감정가 26.21% |
90,643,200원 | 84,000,000원 | 0원 | 4,611,622원 |
| 7회 유찰 가정 감정가 20.97% |
72,514,560원 | 70,809,298원 | 13,190,702원 | 0원 |
위 시나리오의 미배당 금액은 근저당권 채권최고액 기준 추정 부족액입니다. 이무근의 미상 임차보증금이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 임차인 권리가 확인되면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 현재 최저가 기준 예상배당표 (113,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,386,256원 |
| 1. 근저당 · 제천남부신용협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 26,917,744원 |
집행비용은 약 2.1% 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 84,000,000원 기준의 단순 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당표와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·토지·건물 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천시 봉양읍 명암리마을회관 남동측 인근에 위치하며, 단독주택·캠핑장·임야 등이 형성된 농촌지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 서측으로 명암로가 통과합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 명암리 602 토지는 732.0㎡, 지목 대, 생산관리지역으로 기재되어 있습니다. 평지의 부정형 토지이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 황토벽돌 마감의 기타조적조 단층 주택으로, 아스팔트싱글 지붕과 샷시 창호가 적용되어 있습니다. 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 토지이용 제한. 생산관리지역과 가축사육제한구역에 해당하며, 보전산지·임업용산지·농림지역에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가 표기는 35,400원/㎡입니다. 이는 개별 물건의 실제 거래가격이나 경매 적정가를 뜻하지 않습니다.
- 건축물 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 매각에 포함되는 제시외 건물 ㄱ~ㄹ의 현황은 별도로 살펴야 합니다.
- 환금성. 농촌지역의 개별 단독주택·토지이고 일부 지분매각이 결합되어 있어 일반적인 아파트와 같은 방식으로 처분 용이성을 판단하기 어렵습니다. 유사 매매사례와 공유관계를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 이무근의 실제 임대차 확인. 임대차계약서, 임대인과의 관계, 계약 시작 시점, 현재 주택 점유 및 전입 유지 여부를 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 보증금 액수와 반환 여부를 조사하고, 매수인이 실제로 인수할 금액을 확정해야 합니다. 확인 전에는 총취득비용을 산정할 수 없습니다.
- 대항력·우선변제 판단. 2019.11.21 전입, 2022.04.12 근저당 설정의 선후관계 외에 실제 주택 인도, 임대차 성립, 확정일자와 배당요구 관련 자료를 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 포함되는 위치·면적·이용상태를 감정평가서와 현장에서 대조하세요.
- 공유지분 확인. 목록 3, 4의 정확한 지분비율, 다른 공유자의 권리, 도로와 주택의 이용관계를 확인하세요.
- 최근 시장가격 조사. 명암리 및 주변 지역의 유사 주택·토지 거래가격을 확인하여 낙찰대금과 인수보증금의 합계가 적정한지 판단해야 합니다.
- 건물 상태와 규제 확인. 주택의 실제 상태, 제시외 건물, 생산관리지역의 이용제한, 가축사육제한구역 등을 확인하세요.
- 배당 원본 검증. 채권최고액 84,000,000원과 경매 청구액 68,272,086원을 구분하고, 실제 피담보채권액과 우선배당 관계를 확인하세요.
- 현장조사 필수. 현황조사서·매각물건명세서·등기부·감정평가서 원본을 최신 상태로 대조하고, 입찰 전 현지 답사를 실시하세요.
맺으며 — “33% 가격보다 미상 보증금이 먼저다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 345,774,920원에서 현재 최저가 113,304,000원까지 하락했다는 점입니다. 5회 유찰이라는 이력도 상당합니다. 그러나 이것만으로 좋은 경매물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
2019.11.21 전입한 이무근은 2022.04.12 설정된 근저당권보다 앞선 전입자입니다. 진정한 임차인이고 대항요건을 갖췄다면, 매수인이 보증금 전액을 떠안을 수 있다는 경고가 명세서에 명시되어 있습니다. 보증금이 얼마인지조차 확인되지 않은 상태에서 낙찰가격만 보고 투자 판단을 하는 것은 위험합니다.
여기에 농촌지역 단독주택과 토지, 제시외 건물, 일부 지분매각이라는 특성이 겹칩니다. 최근 실거래가격을 통해 가격 경쟁력을 확인할 근거도 부족합니다. 추가 유찰로 최저가가 더 하락하더라도 임차보증금 인수위험이 그대로 남는다면 실질적인 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 정리될 수 있지만, 그보다 먼저 전입한 점유자의 권리는 별도로 해결해야 합니다. 이무근의 임대차 진정성·보증금·인수 여부를 확인하고, 공유지분과 실거래가격까지 검증한 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있습니다.
