청주지방법원 2025타경159. 제천시 봉양읍 명암리 602 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 기타조적조(황토벽돌) 기타지붕 단층으로, 2016.02.15 사용승인됐으며 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지 면적은 732㎡, 지목은 대, 용도지역은 생산관리지역입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 매각포함, 목록 3·4 지분매각이라고 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2022.04.12 설정된 제천남부신용협동조합 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 2025.09.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서에 이무근이 2019.11.21 전입한 것으로 확인되며, 이는 근저당 설정보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경159 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 봉양읍 명암리 602 · 충청북도 제천시 봉양읍 명암로 466-35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 기타조적조(황토벽돌) 기타지붕 단층 · 사용승인일 2016.02.15 |
| 토지 | 732㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 오대근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 345,774,920원 / 141,630,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 68,272,086원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입을 먼저 본다
말소기준권리는 2022.04.12 제천남부신용협동조합 근저당권입니다. 근저당권과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이무근의 전입일은 2019.11.21로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 권리신고도 하지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 진정한 임차인이라면 매수인에게 대항할 수 있는 가능성을 전제로 접근해야 합니다.
② 임차관계 — 보증금이 보이지 않는 것이 핵심 위험
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이무근 | 명암리 602 토지 및 주택 | 2019.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 흐름 — 4회 유찰로 감정가 41%
감정가 345,774,920원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 141,630,000원, 감정가의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 113,304,000원(감정가 33%), 6회 유찰 시 90,643,200원(감정가 26%)입니다.
다만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다. 더욱이 선순위 전입자의 보증금이 미상이므로, 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 실질취득 부담이 낮아진다고 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,782,820원 |
| 1. 근저당 · 제천남부신용협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,847,180원 |
배당 시뮬레이션상 근저당권 채권은 전액 배당되고 54,847,180원이 소유자에게 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 무엇보다 이무근의 임차보증금은 미상이므로 실제 매수인 인수 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 명암리마을회관 남동측 인근에 위치하며, 단독주택·캠핑장·임야 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 서측으로 명암로가 통과하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기타조적조(황토벽돌) 기타지붕 단층, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 황토벽돌마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일붙임, 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 732㎡, 지목 대, 생산관리지역, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다. 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이무근의 임대차계약서, 실제 보증금, 점유 지속 여부, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자 등이 미상이므로 현재는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 실질취득가 재계산. 진정한 임차인이고 보증금 전액이 인수된다면 낙찰가에 그 보증금을 더해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 매각포함, 목록 3·4 지분매각 조건을 매각목록과 현황에서 대조해야 합니다.
- 현지 확인. 매각물건명세서가 현지 답사를 통한 임차권리관계 사전조사를 직접 요구하고 있으므로 점유관계 확인이 핵심입니다.
- 가격 판단 유보. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 41%라는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “41% 가격”보다 먼저 풀어야 할 한 가지
이 사건은 감정가 345,774,920원에서 4회 유찰돼 최저가가 141,630,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격 하락폭이 가장 먼저 눈에 들어오지만, 실제 승부처는 선순위 전입자의 보증금입니다. 이무근은 2019.11.21 전입해 2022.04.12 말소기준 근저당보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서도 진정한 임차인이라면 보증금 전액을 매수인이 인수할 수 있다고 직접 경고합니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “낙찰가가 낮다”가 아니라 “실질취득가가 아직 미상”입니다. 임대차가 확인돼 인수액이 확정되기 전에는 141,630,000원만으로 시세·수익성을 평가해서는 안 됩니다. 등기상 말소구조는 단순하지만, 선순위 점유·4회 유찰·일괄매각·제시외 건물·일부 지분매각이 겹친 사건이므로 입찰 전 권리관계와 현황 확인이 우선입니다.
