청주지방법원 2025타경160. 제천시 송학면 무도리의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 창고로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 203,192,000원으로 감정가 396,858,480원의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 안재근이며, 2022.05.26. 설정된 제천단양축산업협동조합 근저당권 300,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.08.12. 같은 조합의 가압류 25,197,550원이 설정됐고, 2025.10.01. 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 두 권리는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경160 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 송학면 무도리 320-2 |
| 등기 건물 주소 | 충청북도 제천시 송학면 무도리 320-1 · 충청북도 제천시 송학면 무도2안길 89-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고로 이용중 |
| 토지 | 5,352㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 안재근 |
| 감정가 / 최저가 | 396,858,480원 / 203,192,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 253,263,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다. 2022.05.26. 제천단양축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 매각조건 — 가격보다 먼저 볼 항목
목록 3은 공부상 지붕이 기타지붕(패널)로 기재돼 있으나 현황은 강판지붕입니다. 감정평가상 건물은 일반목구조 단층이며, 외벽은 사이딩판넬·강판, 내벽은 합판·강판, 창호는 샷시창호 등으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,192,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,644,688원 |
| 1. 근저당 · 제천단양축산업협동조합 | 300,000,000원 | 199,547,312원 |
| 2. 가압류 · 제천단양축산업협동조합 | 25,197,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 325,197,550원 중 예상 배당액은 199,547,312원이며, 예상 미배당액은 125,650,238원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려갈수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 203,192,000원 | 51.2% | 125,650,238원 |
| 4회 유찰 시 | 162,553,600원 | 40.96% | 165,719,700원 |
| 5회 유찰 시 | 130,042,880원 | 32.77% | 197,775,270원 |
현재 3회 유찰 상태에서도 신청채권자 청구액 253,263,553원은 전액 충족되지 않습니다. 현재 회차에서 신청채권자 예상 배당은 199,547,312원이고, 4회 유찰 시 159,477,850원, 5회 유찰 시 127,422,280원으로 줄어듭니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 문제이며, 현재 계산상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 제천시 송학면 시곡리 소재 송학초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 소재합니다.
- 토지. 5,352㎡, 지목과 이용상황 모두 전이며 완경사·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 성장관리계획구역도 포함되고 준보전산지는 접합니다.
- 공시지가. 20,200원/㎡.
- 건물. 창고로 이용 중이며 일반목구조 기타지붕(패널) 단층 건입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으나 지붕은 현황상 강판지붕입니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나, 별도 임차인 신고는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1에 대해 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 반드시 사전 문의해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㄱ·ㄴ과 수목 ㄹ은 포함, 비닐하우스 ㄷ은 제외입니다. 현장에서 경계를 확인해야 합니다.
- 권리. 말소기준은 2022.05.26. 제천단양축산업협동조합 근저당입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다.
- 임차. 임차인 신고는 없고 예상 인수액은 0원입니다. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황 확인은 필요합니다.
- 가격. 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 않아야 합니다.
- 지붕 현황. 공부상 기타지붕(패널), 현황 강판지붕 차이를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘매각조건 확인’이 먼저
이 사건의 등기상 권리구조는 단순합니다. 2022.05.26. 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 반면 물건 자체는 기타 + 토지에 창고 이용이 결합된 구조이고, 현재까지 3회 유찰됐습니다.
특히 목록 1은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있고, 일괄매각 안에서도 제시외 건물·수목의 포함과 비닐하우스 제외가 나뉩니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 권리는 비교적 단순하지만, 입찰자격과 매각범위를 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
