청주지방법원 2025타경5314. 제천시 금성면 대장리 238-2에 있는 공업용부동산(토지·건물)입니다. 토지는 4,400㎡의 공장용지이고, 건물 제2동호는 2008.09.16. 사용승인된 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 공장(창고)입니다. 현재 소유자는 이대식이며, 2023.08.22. 설정된 하빈농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 174,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 임의경매개시결정과 제천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체보다 더 중요한 것은 현장 상태와 가격 적정성입니다. 감정가 217,404,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 71,238,000원, 감정가의 32.77% 수준입니다. 하지만 동일·유사 공업용부동산의 최근 실거래 비교값은 없어 이 수치만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 장기간 공장이 가동되지 않아 출입구에 잡목이 자생하고 공장건물까지 차량 접근도 다소 어려우며, 일부 지붕 파손과 설비 작동 여부 미상이 함께 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 금성면 대장리 238-2 · 충청북도 제천시 금성면 적성로3길 61 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공업용부동산(토지·건물) · 공장(창고) |
| 토지 | 공장용지 4,400㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 제2동호 · 경량철골구조 기타지붕(판넬) · 단층 공장(창고) · 2008.09.16. 사용승인 |
| 소유자 | 이대식 · 2016.04.12. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 217,404,000원 / 71,238,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하빈농업협동조합 / 155,624,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 낙찰자 승계보증금은 없고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 2023.08.22. 하빈농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.05.15. 임의경매개시결정과 2025.12.05. 제천시 압류는 그 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 33%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 71,238,000원으로 감정가 217,404,000원의 32.77% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래 등 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 71,238,000원 | 69,555,716원 | 104,444,284원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 56,990,400원 | 55,564,573원 | 118,435,427원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 45,592,320원 | 44,371,658원 | 129,628,342원 |
③ 예상배당표 (매각가 71,238,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,682,284원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 하빈농업협동조합 | 174,000,000원 | 69,555,716원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 하빈농업협동조합 근저당 채권최고액 기준 104,444,284원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천시 금성면 대장리 ‘다라골마을’ 남서측 인근의 공업용부동산으로, 주변은 농경지·지하자원개발 중소규모 공장·과수원·임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 다소 열세한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 토지는 세로(가) 도로에 접해 차량 접근은 가능하지만 장기간 공장을 가동하지 않아 출입구에 잡목이 자생하고 공장건물까지 차량 접근은 다소 어려운 상태입니다. 대중교통이 운행되는 지방도로가 인근을 통과해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 건물은 장기간 공실인 공장(창고)이며 일부 지붕이 파손된 상태입니다. 기본적인 설비는 있으나 장기간 사용하지 않아 정상적인 작동 여부는 미상입니다.
- 토지 상태. 지목은 공장용지이나 공장건물이 소재하는 부분을 제외한 대부분의 토지에는 장기간 공장을 가동하지 않아 조경수와 잡목 등 수목이 자생하고 있습니다.
- 용도·규제. 농림지역·생산관리지역이며 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 22,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장답사 최우선. 매각물건명세서도 현황과 공장 작동 가능 여부를 철저히 사전 조사한 뒤 입찰자 책임으로 입찰할 것을 명시하고 있습니다.
- 지붕 파손 확인. 일부 지붕이 파손된 상태이므로 실제 파손 범위와 공장 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 기본 설비는 있으나 장기간 사용하지 않아 정상 작동 여부가 미상입니다. 공장 활용을 전제로 한다면 작동 가능성 확인이 필수입니다.
- 차량 진입 확인. 토지는 도로에 접하지만 출입구 잡목 등으로 공장건물까지 차량 접근이 다소 어려운 상태이므로 실제 진입 동선을 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 4,400㎡ 공장용지 상당 부분에 조경수와 잡목 등 수목이 자생하고 있어 실제 이용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 71,238,000원은 감정가의 32.77%지만 실거래 시세가 없어 ‘시세 대비 67% 할인’으로 해석할 수 없습니다.
- 일괄매각 확인. 토지·건물이 일괄매각되는 물건이므로 등기부·매각물건명세서· 부동산현황조사보고서·감정평가서를 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 현물 확인”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2023.08.22. 하빈농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고 그 뒤 경매개시결정과 제천시 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인은 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 부동산 자체의 상태입니다.
감정가 217,404,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 71,238,000원까지 낮아졌지만, 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 낮아진 최저가 자체를 시세 메리트로 볼 수는 없습니다. 장기간 공실, 일부 지붕 파손, 설비 작동 여부 미상, 잡목으로 인한 차량 접근 불편을 직접 확인해야 합니다. 이 물건은 권리분석보다 현장답사와 공장 가동 가능성 검증이 최종 입찰가를 좌우하는 공업용부동산입니다.
