청주지방법원 2025타경5330. 제천시 청풍면 연론리의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이고, 토지는 지목상 전과 대지가 섞여 있으나 현황상 사과 과수원으로 이용되는 부분이 있습니다. 건물은 2018.07.16 사용승인된 경량철골구조 단층 단독주택으로 방2·거실·주방/식당·화장실2· 다용도실·옷장·현관 구조입니다.
현재 최저매각가는 173,314,000원으로 감정가 528,910,800원 대비 현재 회차 비율은 32.77%입니다. 다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 유찰폭만으로 “싸다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않는 조건이 명시돼 있어 가격보다 입찰 자격과 토지 이용·접근 조건을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5330 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 청풍면 연론리 466 · 건물 등기주소 충청북도 제천시 청풍면 연론로 562-27 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택·과수원 이용 |
| 소유자 | 이정순 · 단독소유 |
| 건물 | 2018.07.16 사용승인 · 경량철골구조 기타지붕 단층 단독주택 · 방2·거실·주방/식당·화장실2·다용도실·옷장·현관 |
| 토지 | 토지면적 1,326.0㎡ · 지목 전 · 완경사 · 부정형 · 도로접면 맹지 |
| 감정가 / 최저가 | 528,910,800원 / 173,314,000원 (5회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 황재현 / 37,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2018.10.18 제천산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고, 토지 연론리 466·467·468을 공동담보로 합니다. 이후 설정된 황재현 근저당권 37,500,000원·30,000,000원과 남제천 농업협동조합 가압류 40,249,859원, 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 가압류 36,571,294원, 청풍면발전협의회 가압류 117,924,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 물건 자체의 핵심 — 농지·맹지·현황 차이
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 과수목, 제시외 관정이 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 맹지. 목록 1은 맹지이고, 목록 3·4는 지적도상 맹지입니다.
- 현황 도로. 목록 3·4 토지는 지적도상 맹지이나 현황 약 3m 포장도로에 접해 차량 접근은 가능합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 1·4는 지목이 전이지만 현황 사과 과수원이며, 목록 3은 대지이나 일부가 과수원으로 이용됩니다.
- 대중교통. 차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,314,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,226,396원 |
| 2. 근저당 · 제천산림조합 | 180,000,000원 | 170,087,604원 |
| 3. 근저당 · 황재현 | 37,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 황재현 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남제천 농업협동조합 | 40,249,859원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 36,571,294원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 청풍면발전협의회 | 117,924,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 442,245,153원 중 현재 회차 예상 배당액은 170,087,604원, 미배당은 272,157,549원입니다. 신청채권자 황재현의 37,500,000원은 현재 시나리오에서 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 알려진 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 호미실마을 남서측 인근의 산간 농촌지대이며 농경지대·임야지대로 형성되어 있습니다.
- 토지 형태. 전 · 완경사 · 부정형이며, 공시지가는 13,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·가축사육제한구역이 포함되고, 보전산지·공익용산지·산림보호구역·농림지역과 접합니다.
- 건물 이용. 단독주택으로 이용 중이며 난방·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 접근성. 토지 일부는 지적도상 맹지이나 현황 약 3m 포장도로로 차량 접근이 가능합니다. 대중교통은 다소 불편합니다.
- 환금성. 아파트 같은 표준화 주거상품이 아니라 토지·주택·과수원이 결합된 물건이고, 실거래 비교자료도 없어 매각가 판단과 재매각성 검토가 별도로 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록 1·4는 증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 맹지·통행관계 확인. 목록 1은 맹지, 목록 3·4는 지적도상 맹지입니다. 현황도로의 법적 통행 가능 여부와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 전으로 등재된 토지가 실제로는 사과 과수원이고, 대지 일부도 과수원으로 이용되고 있으므로 토지별 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물·과수목·관정이 일괄매각에 포함되므로 위치·상태·사용관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 전체 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유, 전입세대, 사업자등록 및 실제 사용자 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 5회 유찰이라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 토지·과수원·주택의 현장 가치와 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 실물이 어려운 경매”
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2018.10.18 제천산림조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려온 이유를 단순히 “할인”으로만 읽으면 안 됩니다.
농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 맹지·지적도상 맹지, 전과 대지의 과수원 이용, 제시외 건물·과수목·관정, 임대관계 미상이라는 변수가 한꺼번에 존재합니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 173,314,000원이 시장가 대비 저렴하다고 확인할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 정리되지만, 현장성과 입찰 자격 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
