청주지방법원 2025타경5330. 제천시 청풍면 연론리의 토지와 단독주택 등을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2018.07.16 사용승인된 경량철골구조 단층 단독주택으로 방2·거실·주방/식당·화장실2·다용도실·옷장·현관으로 이용 중입니다. 토지는 지목상 ‘전’인 부분이 현황 사과 과수원으로 이용되고, ‘대’인 부분도 일부 과수목이 식재된 상태입니다.
등기 권리의 기준점은 2018.10.18 제천산림조합 근저당권 180,000,000원입니다. 그보다 앞선 남제천농업협동조합 근저당권 54,000,000원은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 기준 근저당 이후 황재현 근저당 2건과 가압류 3건, 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그 부족분을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5330 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 청풍면 연론리 466 |
| 등기 건물 | 충청북도 제천시 청풍면 연론리 468 제1동호 · 연론로 562-27 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 과수원 |
| 소유자 | 이정순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 528,910,800원 / 173,314,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 최저가 감정가의 32.77% |
| 청구금액 | 37,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 전 · 완경사 · 부정형 · 공시지가 13,300원/㎡ · 토지면적 1,326㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.10.18 제천산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고 연론리 466·467·468 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 이후 설정된 황재현 근저당 37,500,000원·30,000,000원과 가압류 40,249,859원·36,571,294원·117,924,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 67% 할인보다 ‘왜 5회 유찰됐나’가 중요
현재 최저매각가는 173,314,000원으로 감정가 528,910,800원의 32.77%입니다. 6회 유찰 시 시나리오는 138,651,200원, 7회 유찰 시에는 110,920,960원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에는 동일 용도 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 현재 시장가격을 얼마나 정확히 반영하는지 확인할 근거가 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 33%니까 싸다”라고 평가하면 안 됩니다. 산간 농촌지대·과수원·단독주택 복합 이용, 농지취득자격증명, 맹지 또는 지적도상 맹지, 대중교통 불편 같은 환금성 요소를 함께 놓고 봐야 합니다. 5회 유찰이라는 결과 자체도 시장이 가격이나 물건 특성을 반복해서 보수적으로 평가했다는 신호로 읽어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,314,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,226,396원 |
| 2. 근저당 · 제천산림조합 | 180,000,000원 | 170,087,604원 |
| 3. 근저당 · 황재현 | 37,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 황재현 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남제천 농업협동조합 | 40,249,859원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 36,571,294원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 청풍면발전협의회 | 117,924,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 442,245,153원 중 예상 배당액은 170,087,604원이며, 미배당은 272,157,549원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족과 별개로 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·농지·접근성 — 이 사건의 실제 난도
- 일괄매각. 제시외 건물, 제시외 과수목, 제시외 관정이 매각에 포함됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·4는 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록 1 접근성. 목록 1은 맹지입니다.
- 목록 3·4 접근성. 지적도상 맹지이나 현황 약 3m 포장도로가 접해 차량 접근은 가능합니다.
- 토지 현황. 목록 1·4는 공부상 ‘전’이지만 현황은 사과 과수원으로 이용 중입니다.
- 주택 부지. 목록 3은 공부상 ‘대’이며 주택 부지로 이용 중이고 일부는 과수목이 식재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 호미실마을 남서측 인근의 산간 농촌지대·농경지대·임야지대로 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 일부 토지는 현황 약 3m 포장도로를 통해 차량 접근이 가능하지만 대중교통은 다소 불편합니다.
- 건물. 2018.07.16 사용승인된 경량철골구조 기타지붕 단층 단독주택이며 난방·위생·급배수 설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지 조건. 완경사·부정형이며 공시지가는 13,300원/㎡입니다.
- 추가 규제. 성장관리계획구역과 가축사육제한구역이 포함되고 보전산지·공익용산지·산림보호구역·농림지역이 접합니다.
- 환금성. 일반 주거용 집합건물보다 매수층이 좁은 농촌형 토지·주택·과수원 복합 물건이고, 5회 유찰 상태여서 재매각 시 가격 민감도가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 1·4는 미제출 시 보증금 미반환 조건이므로 입찰 전에 행정기관 확인이 최우선입니다.
- 맹지·도로 권원. 목록 1은 맹지이고 목록 3·4도 지적도상 맹지입니다. 현황도로의 사용 근거와 향후 통행 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·과수목·관정이 포함되므로 현황과 감정대상, 경계 및 관리상태를 대조해야 합니다.
- 감정가 할인 착시. 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려왔지만 실거래 시세 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당은 272,157,549원이지만 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 발급 가능 여부와 현장 상태를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순해졌지만, 물건 자체가 쉽지는 않다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.18 제천산림조합 근저당이 말소기준이 되고, 그 이후의 황재현 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 무게중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 5회 유찰, 감정가의 32.77%까지 하락한 가격, 목록 1·4의 농지취득자격증명, 목록 1의 맹지와 목록 3·4의 지적도상 맹지, 전체 임대관계 미상, 산간 농촌 입지와 제한적인 환금성이 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하기보다 농취증·접근권·점유·현장가치를 먼저 검증해야 하는 사건입니다.
