청주지방법원 2025타경5334. 단양군 영춘면 동대리 722-3 일대의 토지와 단독주택·농업용창고·창고가 함께 걸린 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 7이 단독주택(방2·거실·농업용창고·화장실·현관·보일러실), 기호 8이 창고 4개입니다. 현재 소유자는 주식회사리얼명성이고, 2019.08.27 단양소백농업협동조합이 채권최고액 150,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2025.06.05 같은 조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리 자체만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 조사된 임차인 김용일은 창고를 사용하고 있으며 전입일이 2021.10.28로 말소기준인 2019.08.27보다 늦습니다. 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있어 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 반면 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로, 배당관계 확인은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5334 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 영춘면 동대리 722-3 · 충청북도 단양군 영춘면 영부로 2509-20 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택·농업용창고·창고 이용 |
| 소유자 | 주식회사리얼명성 |
| 감정가 / 최저가 | 264,090,100원 / 86,537,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 단양소백농업협동조합 / 120,493,025원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.27 근저당권 · 단양소백농업협동조합 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 2007년·2012년에 설정된 근저당권과 가압류, 2018년의 경매개시결정은 2019년 임의경매 매각을 거치며 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 2019.08.27 단양소백농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하며, 2025.06.05 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용일 | 창고 | 2021.10.28 | 미상 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김용일의 전입일은 2021.10.28로 말소기준권리 2019.08.27보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 보증금은 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로, 배당요구와 배당순위는 매각물건명세서 기준으로 최종 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰을 ‘시세 할인’으로 착각하면 안 된다
현재 최저매각가는 86,537,000원으로 감정가 264,090,100원의 32.77% 수준입니다. 그러나 이 사건은 동일 평형 아파트처럼 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시된 유형이 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
오히려 가격 판단에서 먼저 봐야 할 것은 5회 유찰이라는 시장 반응입니다. 주택 한 동만 매각되는 구조가 아니라 토지와 창고·농업용창고 등이 함께 묶인 일괄매각이고, 제시외 건물도 포함됩니다. 여기에 농지취득자격증명 제출 조건까지 겹쳐 응찰자 범위와 환금성이 일반 주거용 물건보다 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,957,666원 |
| 2. 근저당 · 단양소백농업협동조합 | 150,000,000원 | 84,579,334원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당권 채권최고액 150,000,000원 중 예상배당은 84,579,334원이고 미배당은 65,420,666원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 86,537,000원 | 84,579,334원 | 65,420,666원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 69,229,600원 | 67,583,467원 | 82,416,533원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 55,383,680원 | 53,986,774원 | 96,013,226원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰로 매각가가 더 낮아지더라도 대항력 임차인 보증금처럼 매수인에게 넘어가는 금액은 자료상 없습니다. 즉 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 낮은 최저가 자체가 시세 메리트를 증명하는 것은 아니며, 농지취득자격증명과 물건 구성·입지·환금성까지 함께 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 소백산수련원 남동측 원거리방향에 위치하고, 주변은 전답지가 주를 이루며 소규모 농가주택과 공장이 간헐적으로 소재하고 배후에는 임야가 넓게 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 접근은 가능하지만, 인접한 위치에 접근이 용이한 교통시설은 없습니다.
- 건물 이용. 기호 7은 단독주택과 농업용창고, 기호 8은 창고 4개로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 612.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역·규제. 보전관리지역·계획관리지역을 포함하며 생산관리지역·자연취락지구와 관련되고, 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 30,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록 2·4는 증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로, 소관 행정기관의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 ㄱ이 매각에 포함됩니다. 현황과 매각 대상의 일치 여부를 매각물건명세서·감정평가서에서 직접 대조하세요.
- 임차인 점유 범위 확인. 김용일은 창고 사용으로 조사됐고 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 점유 범위와 배당관계를 확인하세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 최저가가 감정가의 32.77%까지 내려왔다는 사실보다 왜 다섯 차례 응찰이 성사되지 않았는지를 현장·용도·농취증·환금성 관점에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 현장 접근성 확인. 일반차량 접근은 가능하지만 인접 교통시설이 없는 것으로 조사됐으므로 실제 진입도로와 이용 편의성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·부동산현황조사보고서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증과 환금성이 더 중요하다
권리관계만 떼어 놓으면 이 사건은 복잡한 인수형 물건이 아닙니다. 말소기준은 2019.08.27 단양소백농업협동조합 근저당권이고, 조사된 실제 임차인 1명도 그 이후 전입이라 자료상 대항력이 없습니다. 그래서 현재 최저가 86,537,000원 기준 실질취득액은 86,537,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 입찰 실행과 환금성입니다. 이미 5회 유찰됐고, 단독주택·농업용창고·창고와 토지가 일괄매각되며, 제시외 건물이 포함되고 목록 2·4에는 농지취득자격증명이 필요합니다. 특히 증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건은 반드시 사전에 해결해야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래가 없는 상태에서 감정가 대비 32.77%라는 숫자만 보고 “싸다”고 결론 내리기보다는, 권리는 비교적 단순하지만 입찰 조건과 환금성은 보수적으로 볼 사건으로 접근하는 것이 맞습니다.
