청주지방법원 2025타경5334. 충청북도 단양군 영춘면 동대리 722-3 소재 부동산입니다. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조로, 감정평가상 단독주택과 농업용 창고, 별도 창고시설이 확인됩니다. 주택은 방 2개·거실·농업용 창고·화장실·현관·보일러실로 이용되고, 창고시설은 창고 4개로 이용 중입니다.
현재 소유자는 주식회사리얼명성입니다. 2019년 8월 소유권을 취득했고, 같은 달 단양소백농업협동조합 명의의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 6월 동일 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 대비 26.21% 수준입니다.
다만 이 물건은 일반 아파트나 표준화된 주거용 부동산과는 성격이 다릅니다. 농촌 지역의 토지·주택·창고가 결합돼 있고, 농지취득자격증명 제출조건도 있습니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락과 실제 시장가치 하락을 구분해야 합니다. 특히 6회 유찰이라는 이력은 저가 매수 기회인 동시에 수요·이용·권리 확인의 어려움이 반영됐을 가능성을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5334 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 영춘면 동대리 722-3 |
| 도로명주소 | 충청북도 단양군 영춘면 영부로 2509-20 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택·농업용 창고·창고시설 |
| 건물 이용상태 | 단독주택(방 2·거실·농업용 창고·화장실·현관·보일러실), 창고시설(창고 4개) |
| 건물 구조 | 연와조 평스라브지붕 단층 주택·농업용 창고, 시멘트 블럭조 및 경량철골구조 강판지붕 단층 창고 |
| 소유자 | 주식회사리얼명성 (2019.08.02 소유권 취득) |
| 감정가 | 264,090,100원 |
| 최저매각가 | 69,230,000원 (6회 유찰 · 감정가 대비 26.21%) |
| 신청채권자 | 단양소백농업협동조합 |
| 청구금액 | 120,493,025원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.27 을구 4번 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ 포함 · 목록 2, 4 농지취득자격증명 제출 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요
등기 흐름의 중심은 2019.08.27 설정된 단양소백농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이며 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 이후인 2025.06.05의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
2007년부터 2017년 사이에 설정됐던 여러 가압류와 과거 근저당권, 2018년의 경매개시결정 등은 2019년 매각 과정 등을 거쳐 이미 말소됐습니다. 이를 현재 낙찰자가 새롭게 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 창고 점유자 1명
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 김용일 1명입니다. 점유 용도는 창고이며, 전입신고일은 2021.10.28입니다. 말소기준 근저당 설정일인 2019.08.27보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용일 창고 |
2021.10.28 | 보증금 미상 차임 3,500,000원 |
전입 기준 없음 | 미상 | 해당 없음 |
차임의 지급주기, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 입찰 전 임대차 관계 원본과 현장조사로 확인해야 합니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않는다는 의미입니다.
특히 창고는 주거용 공간과 점유 형태가 다를 수 있습니다. 단순한 전입일 비교만으로 모든 임대차 법률관계가 확정되는 것은 아닙니다. 창고 사용의 목적과 계약 당사자, 사업자등록 및 관련 인도·점유 사실을 확인할 필요가 있습니다. 명도 협의와 실제 사용 가능 시점도 취득비용 판단에 포함해야 합니다.
③ 가격 판단 — 26%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가는 264,090,100원이고, 6회 유찰된 현재 최저매각가는 69,230,000원입니다. 감정가 대비 약 26.21%라는 큰 할인 폭이 눈에 띄지만, 실제 시세와 비교할 거래 근거가 확인되지 않은 상태입니다.
특히 이 부동산은 농촌 지역의 단독주택·농업용 창고·창고시설과 토지가 결합된 물건입니다. 주택의 상태, 창고의 활용도, 농지의 취득자격, 토지별 규제와 진입 여건에 따라 매수자의 평가가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트가 입증되는 것은 아닙니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 69,230,000원 | 26.21% | 82,416,140원 |
| 7회 유찰 시 | 55,384,000원 | 20.97% | 96,012,912원 |
| 8회 유찰 시 | 44,307,200원 | 16.78% | 106,890,330원 |
유찰 시나리오는 각 회차의 최저매각가를 기준으로 한 추정입니다. 실제 낙찰가는 경쟁입찰에 따라 달라지며, 미배당액은 채권최고액 기준의 계산상 부족액으로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,646,140원 |
| 1. 근저당 · 단양소백농업협동조합 | 150,000,000원 | 67,583,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권최고액 대비 미배당 | — | 82,416,140원 |
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 추정 집행비용 1,646,140원을 공제한 67,583,860원이 단양소백농업협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 150,000,000원과 비교한 미배당액은 82,416,140원이며 소유자 잔여금은 0원입니다.
다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이고, 신청채권자의 청구금액은 120,493,025원입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위, 조세채권 및 우선변제권 등에 따라 달라집니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 발생해도 말소되는 근저당의 부족액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 위치 및 주변 환경. 충청북도 단양군 영춘면 동대리 소재 소백산수련원 남동측 원거리 방향에 위치합니다. 주변은 전답지가 주를 이루고 소규모 농가주택과 공장이 간헐적으로 분포하며, 배후에는 임야지가 넓게 소재합니다.
- 교통. 일반 차량 접근은 가능하지만 인접한 위치에 접근이 용이한 교통시설은 없습니다. 주거·창고 이용 및 추후 매각 시 차량 접근성과 실제 진입 여건을 확인해야 합니다.
- 주택 이용상태. 연와조 평스라브지붕 단층 구조로 방 2개·거실·농업용 창고·화장실·현관·보일러실로 이용 중입니다. 기본 전기시설, 위생 및 급배수시설이 있습니다.
- 창고 이용상태. 창고 4개로 이용되는 시설이 있으며 시멘트 블럭조 및 경량철골구조 강판지붕 단층 구조입니다. 일부 외장과 내부는 시멘트 몰탈 또는 샌드위치패널 마감이고 기본 전기시설이 있습니다.
- 토지 참고 현황. 확인된 토지 현황에는 지목 대, 면적 612.0㎡, 공시지가 30,100원/㎡, 완경사·자루형·세로한면(가) 도로접면이 기재돼 있습니다. 이는 확인된 토지 현황으로, 일괄매각 전체 토지의 합계 면적과 혼동해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역이 필지별로 나타나며 자연취락지구도 포함됩니다. 구체적인 건축·형질변경 가능성은 각 필지의 규제와 경계를 기준으로 확인해야 합니다.
- 규제사항. 가축사육제한구역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다. 향후 이용이나 개발을 검토할 때 용도별 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 다만 제시외 건물 ㄱ이 매각에 포함되므로 해당 건물의 위치·구조·이용 및 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 환금성. 농촌 지역 토지와 단독주택·창고가 결합된 비표준 물건으로, 일반 아파트와 달리 비교 가능한 매매사례를 찾기 어렵고 매수 수요도 용도에 따라 달라질 수 있습니다. 6회 유찰 이력만으로 개별 원인을 확정할 수는 없지만 재매각 가능성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선. 매각목록 2, 4에 대한 농취증 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 사전 문의하세요. 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않는 매각조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·주택·창고 및 제시외 건물 ㄱ의 포함 범위를 매각물건명세서와 도면으로 확인하세요. 필지별 면적·경계·지목을 각각 대조해야 합니다.
- 임차인 김용일. 창고 점유 범위, 보증금, 차임 지급주기, 확정일자, 실제 계약관계, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인하세요. 전입일 이후라는 사실만으로 명도 문제가 자동 해결되지는 않습니다.
- 건물 상태. 주택의 지붕·누수·급배수·보일러 및 창고의 구조·전기·외벽 상태를 확인하고 수선 필요성을 평가하세요.
- 도로와 경계. 일반 차량 접근 가능 여부와 별개로 실제 진입로의 폭, 법적 도로관계, 자루형 토지의 활용 제약, 경계 침범 여부를 확인하세요.
- 토지이용규제. 각 필지별 계획·생산·보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한 및 폐기물매립시설 설치제한 규정을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 69,230,000원은 감정가 대비 크게 낮지만 실거래 시세에 비해 저렴하다고 확정할 근거는 없습니다. 현지 비교거래와 실제 처분 가능 가격을 확인한 뒤 입찰가를 판단하세요.
- 배당과 인수 구분. 예상 미배당 82,416,140원은 근저당 채권최고액 기준 부족액으로, 매수인 인수액이 아닙니다. 별도 권리·점유관계는 원본으로 재확인하세요.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 토지대장·지적도 및 농취증 관련 행정기관 안내를 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 26% ≠ 시세의 26%”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 6회 유찰과 69,230,000원이라는 최저가입니다. 감정가 264,090,100원과 비교하면 매우 큰 폭으로 내려왔지만, 그것만으로 저평가됐다는 결론을 내릴 수는 없습니다.
등기상 말소기준 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 현재 확인된 권리 인수액은 0원입니다. 이 부분은 긍정적입니다. 하지만 창고 임차인의 보증금과 임대차관계가 명확히 확인되지 않았고, 농취증 제출 조건과 비표준 부동산의 낮은 환금성 가능성이 중요한 변수로 남습니다.
특히 농취증 미제출 시 입찰보증금 미반환이라는 조건은 단순한 가격 위험과 다릅니다. 낙찰가가 낮아도 입찰자격 문제가 해결되지 않으면 예상치 못한 손실로 이어질 수 있습니다.
결론은 권리상 일부 긍정, 입찰 적합성·가격 판단은 보류입니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 농취증 발급 가능성, 창고 점유 실태, 토지별 이용규제, 실제 거래가격과 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다. 핵심 조건이 확인되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 적극 입찰하기 어렵습니다.
