의정부지방법원 2025타경4585. 파주시 와동동 월드타워15 1층 102호, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 소유자 박선영은 2024.05.03. 거래가액 1,243,737,500원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 대신농업협동조합이 채권최고액 1,068,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.08.12. 유한회사투원주류의 강제경매개시결정, 2025.08.28. 서울신용보증재단의 19,500,000원 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1462 월드타워15 1층 102호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 경의로1240번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 지상8층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 박선영 · 2024.05.03. 소유권이전 · 거래가액 1,243,737,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,251,000,000원 / 300,365,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사투원주류 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2024.05.03. 대신농업협동조합 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기 중 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 전입일은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안희주 | 월드타워 15차 101호 | 2025.08.26 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박윤호 | 월드타워 15 102호 | 2025.05.20 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
안희주는 2025.08.26., 박윤호는 2025.05.20. 전입해 모두 2024.05.03. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현황조사상 두 점유자의 보증금은 대항력 있는 인수형 보증금으로 보지 않습니다. 특히 본 리포트 표시 물건은 102호이고, 안희주 점유 부분은 101호로 기재되어 있어 102호 점유관계와 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격 — 4회 유찰, 그러나 감정가 대비 할인율만으로 판단 금지
감정가는 1,251,000,000원, 현재 최저매각가는 300,365,000원입니다. 4회 유찰 뒤 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 210,255,500원, 6회 유찰 시 147,178,850원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 300,365,000원 | 295,359,890원 | 842,140,110원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 210,255,500원 | 206,511,923원 | 930,988,077원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 147,178,850원 | 144,318,346원 | 993,181,654원 | 0원 |
유찰이 늘수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 미배당 채권액보다 해당 근린시설의 실제 임대수익·상권·거래가격을 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,365,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,005,110원 |
| 1. 근저당 · 대신농업협동조합 | 1,068,000,000원 | 295,359,890원 |
| 2. 경매개시결정 · 유한회사투원주류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,005,110원을 제외한 295,359,890원이 대신농업협동조합에 배당되고, 신청채권자와 가압류권자에게는 예상 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당은 842,140,110원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 남동측 인근이며, 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 운정역, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 용도. 102호는 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 철근콘크리트구조 지상8층 건물의 1층입니다.
- 도로. 북측 약 15미터 내외 포장도로, 남서측 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지이며 토지면적은 1,404.9㎡입니다.
- 공시지가. 4,771,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 도시지역·중심상업지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고, 중로2류·주차장·공원에 접합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 점유 확인. 현황조사상 박윤호가 102호에 전입해 있으므로 실제 영업·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인합니다.
- 101호와 구분. 안희주는 101호 점유자로 기재되어 있으므로 102호와 혼동하지 말고 호별 점유관계를 분리해 확인합니다.
- 대항력. 두 점유자의 전입일은 모두 2024.05.03. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 대신농업협동조합도 전액 배당되지 않고 신청채권자·가압류권자는 예상 배당 0원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 24%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 1층 소매점의 실제 임대조건·공실·상권을 별도로 확인합니다.
- 규제 확인. 중심상업지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 내용을 입찰 목적과 함께 확인합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 4회 유찰의 이유는 가격에서 찾아야 한다”
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.05.03. 대신농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정·가압류가 소멸하며, 102호 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 감정가 1,251,000,000원에서 4회 유찰 후 300,365,000원, 감정가의 24%까지 내려왔습니다. 큰 폭의 유찰은 분명한 신호지만, 실거래 시세를 확인하지 않은 채 이를 곧바로 ‘저가 매수 기회’로 해석하는 것은 위험합니다. 권리는 합격, 가격은 현장·임대수익 검증이 선행되어야 하는 근린시설입니다.
