의정부지방법원 2025타경4585. 파주시 와동동 월드타워15의 1층 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자 박선영은 2024년 3월 25일 매매를 원인으로 2024년 5월 3일 소유권을 이전받았고, 등기 거래가액은 1,243,737,500원입니다. 같은 날 대신농업협동조합이 채권최고액 1,068,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 강제경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
점유자는 실제 임차인 2명이 조사됐습니다. 102호의 박윤호는 2025년 5월 20일, 101호의 안희주는 2025년 8월 26일 전입한 것으로 확인됩니다. 두 날짜 모두 말소기준일인 2024년 5월 3일보다 늦어 대항력이 없고, 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 낙찰 후 현실적인 인도 절차와 점유 범위 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4585 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1462 월드타워15 1층 102호 · 경의로1240번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 지상 8층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 박선영 (2024.03.25. 매매, 2024.05.03. 소유권이전 · 거래가액 1,243,737,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,251,000,000원 / 429,093,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사투원주류 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.03. 대신농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,068,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
말소기준은 2024년 5월 3일 대신농업협동조합 근저당권입니다. 2025년 8월 12일 유한회사투원주류의 강제경매개시결정과 2025년 8월 28일 서울신용보증재단의 가압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 429,093,000원 가정에서는 선순위 근저당권도 전액을 배당받지 못하지만, 그 미배당 채권 715,097,930원이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 배당 부족은 채무자와 채권자 사이에 남고, 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안희주 | 월드타워15차 101호 | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 2025.08.26. | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박윤호 | 월드타워15 102호 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 2025.05.20. | 없음 | 미확인 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후입니다. 따라서 현황조사에 적힌 보증금은 낙찰자가 인수할 금액이 아니며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닌 실제 임차인 2명입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않지만, 우선변제 여부와 무관하게 말소기준보다 늦은 전입이므로 낙찰자에 대한 대항력은 없습니다.
③ 가격 해석 — 34.3%는 ‘시세 대비 할인율’이 아니다
이 물건의 등기 거래가액은 2024년 3월 25일 기준 1,243,737,500원이고, 감정가는 1,251,000,000원으로 두 금액은 비슷한 수준입니다. 현재 최저매각가는 3회 유찰을 거쳐 429,093,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.
그러나 2024년 거래가액은 현재 매각기일인 2026년 8월의 상가 시세를 그대로 뜻하지 않습니다. 동일 건물·인근 1층 근린시설의 최근 거래가와 임대수익 비교가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 유찰률만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론낼 수 없습니다. 특히 제1종근린생활시설은 아파트처럼 거래 표준화가 어렵고, 실제 임대료·전용면적·가시성·출입구 위치· 공실 가능성에 따라 가치 편차가 큽니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 429,093,000원 | 422,402,070원 | 715,097,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 300,365,100원 | 295,359,989원 | 842,140,011원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 210,255,570원 | 206,511,992원 | 930,988,008원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 429,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,690,930원 |
| 1. 근저당 · 대신농업협동조합 | 1,068,000,000원 | 422,402,070원 |
| 2. 경매신청 · 유한회사투원주류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 대신농업협동조합 근저당권에 배당되고, 신청채권자와 가압류권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 총 미배당액은 715,097,930원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 남동측 인근이며, 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 운정역, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 101호와 102호 모두 공부상 제1종근린생활시설인 소매점으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 15미터 포장도로, 남서측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 4,771,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 중심상업지역의 1층 근린시설이라는 장점은 있으나, 세 차례 유찰된 비주거용 부동산으로 매수층과 대출 조건이 주거용보다 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 주소는 102호이나 감정평가와 점유조사에는 101호가 함께 표시됩니다. 매각목록·물건번호·감정평가 명세를 대조하세요.
- 102호 점유. 박윤호의 실제 영업·점유 여부, 계약 종료 시점과 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 101호 점유. 안희주의 101호 점유가 본건 매각 범위와 어떤 관계인지 확인하세요.
- 상가 시세. 감정가 할인율이 아니라 같은 건물과 인근 1층 소매점의 최근 거래가·보증금·월세·공실기간으로 입찰가를 검증하세요.
- 임대수익. 조사된 월세가 현재도 유지되는지, 관리비·부가세·연체·무상임대 기간이 있는지 임대차계약서로 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 토지이용계획상 허가구역 표기가 있으므로 경매취득에 대한 구체적 적용 여부를 관할 기관과 확인하세요.
- 체납 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담, 당해세와 최우선변제 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 범위는 보류
이 사건은 말소기준권리와 임차인 전입의 선후관계가 명확합니다. 조사된 임차인 두 명은 모두 후순위 전입이어서 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 근저당권자의 거액 미배당도 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 투자 매력까지 높다고 볼 수는 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 이미 3회 유찰됐고, 1층 근린시설의 현재 거래시세와 지속 가능한 임대수익을 확인할 비교 근거가 필요합니다. 더구나 주소는 102호인데 감정평가와 점유자료에는 101호가 함께 등장합니다. 권리 인수는 합격, 매각 범위·점유·가격은 확인 전까지 보류. 이 세 가지를 원문과 현장에서 해소한 뒤에만 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.