청주지방법원 2025타경5372. 제천시 영천동 738 일원의 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며 1층과 2층에 각각 동측·서측 주택이 있고 지하는 창고, 부속건물은 보일러실입니다. 현재 최저매각가는 56,470,000원으로 감정가 172,332,860원에서 5회 유찰된 상태입니다.
권리관계의 출발점은 1990.10.13. 제천축산업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 같은 조합의 근저당 3건, 여러 가압류, 남진구의 전세권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5372 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 영천동 738 · 청풍호로2길 8-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택 이용 · 지하 창고 · 부속 보일러실 |
| 소유자 | 권옥향 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 172,332,860원 / 56,470,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 61,711,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㅂ 매각포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1990년 근저당
말소기준인 제천축산업협동조합 근저당의 채권최고액은 30,000,000원이고, 이후 같은 조합 명의로 채권최고액 15,000,000원, 15,000,000원, 30,000,000원의 근저당이 추가되었습니다. 네 근저당 모두 경매로 소멸하는 것으로 표시되어 있으므로 낙찰자가 그 근저당 채무를 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 근저당권 | 제천축산업협동조합 | 30,000,000원 | 말소기준 |
| 근저당권 | 제천축산업협동조합 | 15,000,000원 | 소멸 |
| 근저당권 | 제천축산업협동조합 | 15,000,000원 | 소멸 |
| 근저당권 | 제천축산업협동조합 | 30,000,000원 | 소멸 |
| 전세권 | 남진구 | 14,000,000원 | 소멸 |
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 등기부에는 남진구 명의 전세권이 있으며, 전세금은 14,000,000원, 범위는 1층 104.87㎡ 전부, 존속기간은 2007.12.20까지입니다. 이 전세권은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 구조 — 감정가 32.77%까지 내려왔다
현재 회차 최저매각가는 56,470,000원으로 감정가 172,332,860원의 32.77%입니다. 5회 유찰이라는 숫자 자체는 가격이 크게 낮아졌음을 보여주지만, 이 물건은 단독주택 성격의 건물과 토지를 함께 보는 물건이고 건물까지 차량 접근이 어렵습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기보다 물리적 이용성과 환금성을 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,416,460원 |
| 근저당 · 제천축산업협동조합 | - | 0원 |
| 근저당 · 제천축산업협동조합 | - | 0원 |
| 근저당 · 제천축산업협동조합 | - | 0원 |
| 근저당 · 제천축산업협동조합 | - | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,403,745원 | 5,403,745원 |
| 가압류 · 주식회사국민은행 | 3,341,127원 | 3,341,127원 |
| 가압류 · 국민신용카드주식회사 | 9,548,216원 | 9,548,216원 |
| 가압류 · 제천농업협동조합 | 13,585,196원 | 13,585,196원 |
| 전세권 · 남진구 | 14,000,000원 | 14,000,000원 |
| 가압류 · 이현숙 | 20,000,000원 | 9,175,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 65,878,284원, 배당액 55,053,540원, 미배당 10,824,744원입니다. 선순위 근저당 4건은 실제 채권액이 확정되지 않아 예상배당에서 0원으로 계산된 값이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남당초등학교 동측에 접하고 있으며 주위는 단독주택과 주상용부동산으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 토지 2필지는 일단지로 이용 중이고 동측 일부만 세로(가) 도로에 접합니다. 건물까지 차량 접근은 어렵지만 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 1층은 동측·서측 2개 주택, 2층도 동측·서측 2개 주택이며 지하는 창고입니다. 부속건물은 보일러실입니다.
- 구조. 1층 일부는 1982.12.02 사용승인, 별동은 1992.11.24 증축, 2층은 1991.07.05 및 1992.12.30 증축된 주택입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 도시지역 · 중점경관관리구역이며 남당초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 도로 조건. 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·자루형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 실제 채권액 확인. 근저당 4건의 채권최고액과 실제 잔존채권은 다를 수 있으므로 배당요구·채권계산서 원본을 확인해야 합니다.
- 전세권 현황 확인. 남진구 전세권은 등기상 매각으로 소멸하는 구조지만 실제 점유 상태와 인도 관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 차량 접근성 확인. 감정평가서에 건물까지 차량 접근이 어렵다고 적시되어 있으므로 실제 진입동선과 주차 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물 ㄱ~ㅂ도 매각포함이므로 현황·경계·사용상태를 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 32.77%까지 내려왔다는 사실보다 반복 유찰의 원인이 권리·접근·건물 상태·환금성 중 어디에 있는지 확인하는 것이 우선입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 1990.10.13. 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·남진구 전세권은 매각으로 소멸하여 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다. 그러나 5회 유찰되어 감정가의 32.77%까지 내려온 사실, 건물까지 차량 접근이 어렵다는 감정 의견, 선순위 근저당 4건의 실제 채권액이 배당표에서 확정되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 인수 0원, 판단의 승부처는 현황·접근성과 가격입니다.
