청주지방법원 2025타경5382. 단양군 매포읍 상시리 182의 토지와 창고를 포함한 일괄매각 물건입니다. 감정상 건물은 철파이프조 스레이트지붕 단층이고 창고로 이용 중입니다. 현재 소유자는 고도영이며, 2021.03.30 공유자 전원의 지분을 이전받았습니다. 등기 흐름에서 현재 경매의 기초가 된 권리는 2023.05.30 설정된 채권최고액 130,000,000원의 근저당입니다. 이 근저당은 2025.02.20 김성열에게, 다시 2025.03.14 제희원에게 이전된 뒤 2025.08.06 제희원의 임의경매개시결정으로 이어집니다.
따라서 권리분석의 출발점은 단순히 경매개시결정일만 보는 것이 아니라 2023.05.30 설정 근저당과 그 승계관계를 함께 보는 것입니다. 등기상 금전 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 이 사건은 등기권리보다 매각 제외 제시외건물과 토지의 물리적 상태가 더 큰 변수입니다. 특히 매각물건명세서에는 제시외건물 ㄱ~ㅅ을 매각에서 제외하고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5382 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 단양군 매포읍 상시리 182 · 충청북도 단양군 매포읍 단양로 2248-9 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 창고 이용 중 |
| 건물 구조 | 철파이프조 스레이트지붕 단층 · 사용승인일 1993.2.2 |
| 소유자 | 고도영 · 2021.03.30 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 130,701,200원 / 66,919,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제희원 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외건물 ㄱ~ㅅ 매각 제외 · 법정지상권 성립여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 근저당 승계 후 임의경매
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 나타나지 않고, 금액 산정상 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 다만 이 사건은 임차인 대신 매각 제외 건물의 법정지상권 가능성을 봐야 합니다. 이는 임차보증금처럼 “인수액 몇 원”으로 단순 환산되는 문제가 아니어서, 산정상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전형 물건으로 분류하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 51.2% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 66,919,000원으로 감정가 130,701,200원의 51.2%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 53,535,200원, 5회 유찰 시 42,828,160원입니다.
그러나 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 더구나 이용상태가 표준화된 공동주택이 아니라 창고 + 토지이고, 공부상 지목과 실제 이용상태가 다르며, 제시외건물·폐기물 문제까지 겹칩니다. 따라서 가격 판단의 우선순위는 “감정가 대비 몇 %인가”보다 실제 사용 가능성·철거 및 정리 필요성·토지 이용제한입니다.
③ 배당가정표 (매각가 66,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,604,542원 |
| 신청채권자 · 제희원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,314,458원 |
현재 산정표에는 집행비용 1,604,542원과 소유자 잔여 65,314,458원이 반영되고, 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 다만 등기에는 2023.05.30 설정된 채권최고액 130,000,000원의 근저당과 그 최종 승계인 제희원이 확인되므로, 실제 배당 판단은 배당요구·채권계산서와 등기 원본을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 단양군 매포읍 상시리 ‘상시마을’ 남동측 인근이며, 주변은 농경지와 임야가 형성된 국도변 농경·임야지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 소형차량 접근이 가능하고, 서측 인근으로 5번국도(단양로)가 통과하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현황 이용. 건물은 창고로 이용 중입니다. 공부상 지목은 공장용지 및 임야이나 실제는 창고부지 및 부속토지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 생산관리지역과 농림지역이 포함되며, 가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·임업용산지 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지 특성. 공시지가 16,000원/㎡, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건이 확인됩니다.
- 폐기물. 경매목적물 토지에 폐기물이 산재한 것으로 기재되어 있어 현장 상태와 처리 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성. 표준화된 아파트가 아닌 창고·토지이고 실거래 비교자료도 확인되지 않아, 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외건물 확인. 매각 제외된 ㄱ~ㅅ 건물의 위치·구조·점유자·소유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 건물과 토지의 소유관계 및 성립 시점을 확인해 법정지상권 성립 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 폐기물 현황. 토지에 산재한 폐기물의 종류·범위·처리 필요성을 현지 답사로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공장용지·임야로 등재된 토지가 실제로는 창고부지·부속토지로 이용되고 있으므로 이용계획과 허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당 승계 원본 대조. 2023.05.30 박경훈 근저당, 2025.02.20 김성열 이전, 2025.03.14 제희원 이전, 2025.08.06 임의경매의 연결관계를 등기 원본과 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 66,919,000원은 감정가의 51.2%지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘시세보다 저렴하다’고 전제하지 말아야 합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·부동산현황조사보고서·감정평가서와 현장을 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 제시외건물과 토지 상태가 먼저다
이 물건은 3회 유찰되어 최저가가 66,919,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 임차인이 확인되지 않고 산정상 매수인 인수액도 0원이라 숫자만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 판단은 반대입니다. 제시외건물 ㄱ~ㅅ이 매각 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 토지에는 폐기물이 산재합니다. 여기에 생산관리지역·농림지역과 각종 이용제한까지 확인됩니다.
실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 이 사건은 권리 인수액보다 현장·비등기·토지 이용 리스크가 더 중요한 창고·토지형 경매입니다. 결론은 가격만 보고 들어가기 어려운 D등급입니다. 제시외건물의 권원과 법정지상권 가능성, 폐기물 처리 범위가 명확해지기 전에는 낮아진 최저가 자체가 투자 안전성을 보장하지 않습니다.
