수원지방법원 2024타경108805. 안양시 동안구 관양동 동편마을 312동 6층 603호, 전용면적 비교 기준 74.96㎡의 아파트입니다. 감정가와 2026년 7월 7일 기일 당시 최저매각가는 모두 860,000,000원이었습니다. 같은 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 952,857,142원, 최신 거래는 1,085,000,000원으로, 당시 최저가는 최근 시세보다 낮은 구간이었습니다.
권리 계산에서는 김윤모의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류되고, 전세권과 후순위 담보권도 매각 성립 시 소멸하는 것으로 처리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리판정상 말소기준으로 잡힌 2013년 중소기업은행 근저당에는 2015년 말소 기록도 존재하므로, 기준권리의 현재 효력과 매각물건명세서 기재를 원본에서 다시 맞춰 보는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경108805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 동편로 110, 312동 6층 603호 (관양동, 동편마을) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 침실 3·욕실 2·거실·주방·발코니 · 지상 15층 중 6층 |
| 면적 비교 기준 | 74.96㎡ · 동편마을(3단지) |
| 소유자 | 유인자 (단독소유) |
| 감정가 / 당시 최저가 | 860,000,000원 / 860,000,000원 (0회 유찰 조건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 606,464,380원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 — 2026.07.20 기준 이미 경과 |
| 등기 발행기관 | 수원지방법원 안양지원 안양등기소 · 발행일 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 기준권리 재대조 필요
권리판정상 말소기준은 2013.05.07 중소기업은행 근저당권 90,000,000원입니다. 이후 설정된 전세권·근저당권·압류·경매개시결정은 매각 성립 시 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다. 특히 2021년 설정된 전세권 570,000,000원은 2023년 서울보증보험주식회사로 이전됐고, 배당 시뮬레이션에서는 75,200,000원만 배당되지만 미배당액을 매수인이 인수하지 않는 것으로 처리됩니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤모 | 미상 | 2024.07.22 | 보증금 미상 · 확정일자 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
김윤모의 전입신고는 권리판정상 말소기준일인 2013.05.07보다 늦은 2024.07.22이므로 대항력 없음으로 처리됩니다. 보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않았고 확정일자도 없습니다. 또한 김윤모는 등기부상 과거 근저당권의 채무자로 등장하므로, 독립된 임차인인지 소유자 측 관계인인지 사실관계를 확인할 필요가 있습니다. 보증기관의 대위·승계 임차인 신고는 아니며 실제 점유자는 1명입니다.
② 시세 비교 — 7월 7일 당시 가격 조건은 양호했다
동편마을(3단지)은 1,042세대, 2012년 4월 27일 준공 단지입니다. 비교 면적은 74.96㎡이며, 확인된 최근 거래 12건의 전체 평균은 938,416,666원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 952,857,142원과 최신 거래 1,085,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.96㎡ | 11 | 1,085,000,000원 |
| 2026.03 | 74.96㎡ | 1 | 929,000,000원 |
| 2026.01 | 74.34㎡ | 12 | 1,021,000,000원 |
| 2025.12 | 74.92㎡ | 1 | 905,000,000원 |
| 2025.12 | 74.92㎡ | 1 | 880,000,000원 |
| 2025.09 | 74.34㎡ | 2 | 900,000,000원 |
| 2025.07 | 74.96㎡ | 15 | 950,000,000원 |
| 2025.06 | 74.96㎡ | 6 | 930,000,000원 |
| 2025.06 | 74.34㎡ | 4 | 915,000,000원 |
| 2025.05 | 74.34㎡ | 13 | 900,000,000원 |
| 2025.05 | 74.92㎡ | 5 | 928,000,000원 |
| 2025.05 | 74.34㎡ | 9 | 918,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 952,857,142원 |
기일 당시 최저가 860,000,000원은 최근 12개월 평균보다 92,857,142원 낮고, 최근 시세의 90.3%였습니다. 확인된 거래 최저가 880,000,000원보다도 20,000,000원 낮았습니다. 최신 거래 1,085,000,000원과 비교하면 225,000,000원 낮아, 당시 가격표만 놓고 보면 시세 메리트가 존재했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 860,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,000,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유은진 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 근저당 · 교보생명보험주식회사 | 364,800,000원 | 364,800,000원 |
| 4. 근저당 · 전종흥 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사안양저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 6. 근저당 · 안양시 | 57,000,000원 | 57,000,000원 |
| 7. 전세권 · 디엘이앤씨주식회사→서울보증보험주식회사 | 570,000,000원 | 75,200,000원 |
| 8. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 후순위 경매채권 및 소유자 잔여 | - | 0원 |
매각가 860,000,000원 가정 시 집행비용 11,000,000원을 제외한 채권자 배당은 849,000,000원, 총 미배당액은 3,280,657,520원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 이 표는 매각이 실제 성립했다는 의미가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해오름초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장이 있고 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층으로, 급배수·전기·위생·화재탐지·승강기·주차장·소화·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 절대보호구역·상대보호구역 저촉과 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시가 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 토지는 부정형 평지의 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 1,042세대 단지이며 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다. 최근 가격추세는 +3.8%로, 거래 표본과 가격 흐름은 비교적 양호합니다.
⑤ 사건 재검토 체크리스트
- 2026.07.07 결과 확인. 매각·유찰·변경·취하 여부와 매각허가 진행 여부를 사건기록에서 먼저 확인해야 합니다. 결과 확인 전에는 860,000,000원을 현재 최저가로 사용할 수 없습니다.
- 말소기준 재대조. 2013.05.07 중소기업은행 근저당이 기준권리로 판정돼 있지만 2015.03.10 말소기록도 있으므로, 현재 유효한 최선순위 권리를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 전세권 처리. 570,000,000원 전세권의 서울보증보험 이전, 배당요구 및 매각에 따른 소멸 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 점유자 김윤모. 보증금·점유부분·배당요구 여부를 확인하고, 등기부상 채무자와 동일인인 점을 고려해 소유자 측 관계인인지 실제 임차인인지 조사해야 합니다.
- 세금·공과금. 국세·지방세 압류 이력과 국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세와 교부청구액, 공용부분 관리비 체납을 확인해야 합니다.
맺으며 — “당시 가격은 좋았지만, 현재 사건 상태부터 확인해야 한다”
2026년 7월 7일의 조건만 보면 이 물건은 가격 경쟁력이 있었습니다. 최저가 8.60억은 최근 12개월 평균 9.529억의 90.3%였고, 최신 실거래 10.85억보다도 낮았습니다. 인수 계산도 0원이라 표면적인 가격·권리 조합은 양호했습니다.
그러나 분석 기준일인 2026년 7월 20일에는 매각기일이 이미 지나 있었습니다. 매각 결과가 확인되지 않은 상태에서 이 사건을 현재 진행 중인 신건으로 보고 입찰가를 논하거나 유찰을 기다리는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 말소기준 근저당의 말소기록, 보증금 미상 점유자, 전세권과 세금 권리의 실제 배당처리도 재확인이 필요합니다. 결론은 가격지표는 긍정적이었으나, 현재는 사건 결과 확인이 최우선입니다.
