대전지방법원 2024타경5768. 천안시 동남구 신방동 성지새말아파트 203동 901호, 공동주택(아파트)입니다. 표면상 숫자는 매우 강렬합니다. 감정가 181,000,000원 물건이 11회 유찰되어 최저매각가가 3,580,000원까지 내려왔고, 같은 단지·동일 면적 실거래 평균 164,625,000원과 비교하면 2.2% 수준입니다.
다만 이 가격은 “그냥 싸다”로 읽으면 안 됩니다. 권리상 쟁점은 이승권 임차권등기입니다. 보증금은 185,000,000원으로 크지만, 전입일 2020.02.21이 말소기준권리 1997.11.26 이후로 정리되어 대항력 없음 판단입니다. 배당요구도 2024.03.12에 있는 것으로 보아, 본 리포트의 실질취득은 최저가 3,580,000원 + 인수 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경5768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 일봉로 20, 203동 9층901호 (신방동, 성지새말아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 20층 중 9층 901호 |
| 소유자 | 하동원 (2021.09.01 매매, 거래가액 195,000,000원 · 2022.02.18 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 3,580,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 망 하동원의 상속재산의 파산관재인 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1997.11.26
말소기준권리는 1997.11.26 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후의 근저당권, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 특히 이승권 임차권은 보증금 185,000,000원으로 금액은 크지만, 전입신고일 2020.02.21이 말소기준권리 이후라는 점이 핵심입니다. 따라서 본 분석에서는 매수인 인수 0원으로 봅니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 배당요구 있음
임차권등기자는 이승권 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 정리됩니다. 배당요구는 2024.03.12에 있는 것으로 보며, 대항력은 전입과 말소기준권리의 순서 때문에 없음 판단입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승권 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 185,000,000원 | 전입 2020.02.21 확정일자 2020.01.20 | 있음 2024.03.12 | 대항력 없음 전입이 말소기준 이후 배당요구 우선변제 주장 구조 승계 아님 보증기관 중복신고 아님 매수인 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 실거래 평균의 2.2%
성지새말2 단지, 대상 면적 70.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 평균은 164,625,000원, 최저는 145,000,000원, 최고는 193,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 70.92㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 70.92㎡ | 4 | 148,000,000원 |
| 2025.04 | 70.92㎡ | 19 | 168,000,000원 |
| 2025.02 | 70.92㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2024.11 | 70.92㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2024.08 | 70.92㎡ | 5 | 163,500,000원 |
| 2024.05 | 70.92㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 70.92㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 70.92㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2023.06 | 70.92㎡ | 14 | 171,000,000원 |
| 2022.06 | 70.92㎡ | 16 | 193,000,000원 |
| 2022.04 | 70.92㎡ | 20 | 175,000,000원 |
| 평균 | 70.92㎡ | 12건 | 164,625,000원 |
실질취득 3,580,000원은 실거래 평균 164,625,000원의 2.2%입니다. 인수 0원 판단이 유지된다면 가격 매력은 매우 큽니다. 반대로 임차권등기 인수 문구가 실제 인수로 해석되면 결론이 완전히 달라지므로, 이 사건은 가격보다 권리문구 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 464,440원 | 약 매각가의 13.0% 추정 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 39,000,000원 | 3,115,560원 | 미배당 발생 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 30,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 근저당 · 86,400,000원 | 86,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 경매개시결정 · 망 하동원의 상속재산의 파산관재인 | - | 0원 | 채권액 미상 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가 기준 총 채권액 155,400,000원 중 3,115,560원만 배당되고, 미배당은 152,284,440원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산합니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (11회 유찰, 감정가 2%) | 3,580,000원 | 3,115,560원 | 152,284,440원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 1%) | 2,506,000원 | 2,060,892원 | 153,339,108원 | 0원 |
| 13회 유찰 시 (감정가 1%) | 1,754,200원 | 1,322,624원 | 154,077,376원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신방중학교 북동측 인근의 성지새말아파트 203동 901호입니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장 및 쌍용역이 소재하여 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 중 9층 901호이며, 위생·급배수설비, 온수보일러 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역, 제2종일반주거지역이며 장방형 토지의 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 1,476,000원/㎡, 토지면적 27,193.6㎡입니다.
- 환금성. 성지새말2는 840세대, 1997.03.31 준공 단지입니다. 실거래는 145,000,000원부터 193,000,000원까지 형성되어 있으나, 경매 평균 유찰 9.8회라는 점은 권리 확인 부담을 반영합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 이승권 임차권등기 보증금 185,000,000원, 전입 2020.02.21, 배당요구 2024.03.12, 명세서상 잔액 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 인수 0원 전제 검증. 말소기준권리 1997.11.26 이후 전입이라는 판단이 유지되어야 실질취득 3,580,000원이 성립합니다.
- 배당 부족은 크다. 현재 회차 기준 미배당 152,284,440원이 발생합니다. 다만 본 분석에서는 이 미배당이 매수인 인수로 이어지지 않는 구조로 봅니다.
- 11회 유찰 이유 확인. 최저가가 낮은 이유는 가격 하락이 아니라 권리문구 부담일 가능성이 큽니다. 현장·서류 확인 없이 낮은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 관리비·점유 확인. 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.2% 가격”보다 “인수 0원 확정”이 먼저다
이 물건은 숫자만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 실질취득 3,580,000원, 실거래 평균 대비 2.2%라는 수치는 흔치 않습니다. 그러나 그 숫자는 매수인 인수 0원 판단이 유지될 때만 의미가 있습니다. 임차권등기 보증금 185,000,000원과 명세서상 잔액 인수 문구가 이 사건을 11회 유찰까지 끌고 온 핵심으로 보입니다.
결론은 명확합니다. 전입일이 말소기준권리 이후이고 배당요구가 있어 대항력 없음·인수 0원으로 정리되면, 가격 매력은 큽니다. 반대로 명세서 문구가 실제 인수로 작동한다면 이 물건은 전혀 다른 물건이 됩니다. 권리 확인 합격 후 가격 판단 — 이 순서를 절대 바꾸면 안 됩니다.
