수원지방법원 2025타경1420. 안양시 동안구 관양동 평촌오비즈타워 28층 2805호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이영임은 2022년 4월 13일 매매계약을 원인으로 거래가액 590,000,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 576,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2024년 국세 압류, 2025년 국민은행의 임의경매개시결정, 2026년 안양시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 탐문에서는 소유자가 이용 중인 것으로 파악됐고 상세한 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1802 평촌오비즈타워 28층 2805호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 동안구 벌말로 126 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이영임 (2022.05.25. 소유권이전 · 거래가액 590,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 270,848,000원 (3회 유찰 · 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 473,430,638원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022년 5월 25일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이후의 동안양세무서장 압류, 국민은행 임의경매개시결정, 안양시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 3회 유찰로 51.2%, 그러나 ‘시세 할인’은 별개
감정가는 529,000,000원이고 현재 최저매각가는 270,848,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 216,678,400원(40.96%), 5회 유찰 시 173,342,720원(32.77%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 51.2% | 270,848,000원 | 309,743,872원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 216,678,400원 | 363,155,098원 |
| 5회 유찰 시 | 32.77% | 173,342,720원 | 405,884,078원 |
중요한 점은 감정가 대비 51.2%라는 숫자가 곧 시세 대비 51.2%를 뜻하지 않는다는 것입니다. 이 사건에서 제시된 가격 기준은 감정가와 유찰 회차이므로, 실거래 시세와의 직접 비교 없이 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 이용 목적과 수요층이 주거용 부동산과 달라 3회 유찰 자체가 가격 검증 필요성을 보여주는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,848,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,591,872원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 576,000,000원 | 266,256,128원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 근저당은 채권최고액 576,000,000원 기준으로 266,256,128원이 배당되고 309,743,872원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 473,430,638원이며 현재 회차 시뮬레이션에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인덕원중학교 남서측 인근이며 공업용 지식산업센터·업무용 부동산·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에는 지하철 4호선 평촌역과 인덕원역이 있습니다.
- 이용상태. 제28층 제2805호로서 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 35층 건물이며 승강기·시스템 냉난방·소방·지하 및 지상주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 중로 및 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역이며 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 상대보호구역에도 해당합니다.
- 토지. 공장용지·공업용으로 이용 중이고 공시지가는 3,403,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 대조. 감정가 529,000,000원 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실 거래를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 소유자가 이용 중인 것으로 탐문됐지만 상세한 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 사용 가능 범위와 업종·입주 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·공실 비용. 지상 35층 규모의 지식산업센터인 만큼 관리비와 공실기간이 실질 투자비용에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행의 미배당액이 커져도 현재 계산상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 확인된 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “51%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 적정가 확인
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 측면에서는 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후의 압류·경매개시결정은 소멸해 확인된 인수액이 0원입니다. 반면 가격은 감정가 529,000,000원에서 3회 유찰돼 270,848,000원까지 내려왔지만, 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 시세 대비 저평가라고 결론낼 근거는 부족합니다. 공장(지식산업센터)이라는 이용 특성과 3회 유찰 사실, 상세 임대관계 미상까지 감안하면 권리는 비교적 단순하되 가격 검증은 보수적으로 접근하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
