수원지방법원 2025타경1420. 안양시 동안구 관양동 평촌오비즈타워 제28층 제2805호로, 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 이영임이며, 2022.05.25. 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권의 채권최고액은 576,000,000원이고 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 338,560,000원으로 감정가 529,000,000원의 64%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 볼 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 아파트와 달리 개별 호실의 업종 적합성·임대수익·공실·관리비·시장 유동성에 따라 가격 차이가 클 수 있으므로, 이 사건의 가격 판단은 별도 현장 시세 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1420 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 관양동 1802 평촌오비즈타워 28층 2805호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 동안구 벌말로 126 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) · 지하3층 / 지상35층 건물 내 28층 2805호 |
| 소유자 | 이영임 · 2022.05.25. 소유권이전 · 거래가액 590,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 529,000,000원 / 338,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 473,430,638원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.05.25. 을구 4번 국민은행 근저당권입니다. 이후 2024.06.25. 동안양세무서장 관련 압류, 2025.08.25. 임의경매개시결정, 2026.02.23. 안양시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞서 존재했던 2015년·2019년 근저당과 과거 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%와 ‘시세 64%’는 다르다
이 사건은 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 338,560,000원까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 270,848,000원(감정가 51.2%), 4회 유찰 시 216,678,400원(감정가 40.96%)입니다.
다만 현재 자료에는 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”거나 “감정가 대비 36% 할인이라 가격 메리트가 있다”는 결론은 낼 수 없습니다. 확인 가능한 것은 오직 감정가 대비 현재 최저가 비율뿐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,539,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 576,000,000원 | 333,020,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 338,560,000원 가정 시 국민은행 채권최고액 576,000,000원 중 333,020,160원이 배당되고 242,979,840원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지도 공장용지·공업용으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 인덕원중학교 남서측 인근으로 지식산업센터·업무용 부동산·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에는 4호선 평촌역과 인덕원역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상35층 건물의 28층이며 승강기·시스템 냉난방·소방·지하 및 지상주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 중로 및 소로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,403,000원/㎡, 토지면적 15,047㎡, 평지·사다리형·중로각지로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 대조. 소유자 이용으로 탐문됐지만 상세 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·현장 점유 상태를 서로 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 실거래·현재 매물·임대료를 조사해 현재 최저가 338,560,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 수익성 확인. 실제 사용 가능 업종, 임대수익, 공실, 관리비 등 지식산업센터 특유의 보유비용과 현금흐름을 점검해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구·조세채권 현황을 원본에서 확인해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 현재는 2회 유찰·감정가 64%지만, 시세 데이터 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·점유 검증이 중요한 물건
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.25. 국민은행 근저당을 기준으로 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 곧바로 ‘안전한 저가 매물’로 보기는 어렵습니다.
첫째, 감정평가 조사에서 소유자가 이용 중인 것으로 탐문됐지만 상세 임대관계는 미상입니다. 둘째, 동일·유사 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 338,560,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 셋째, 이미 2회 유찰된 비주거용 지식산업센터라는 점에서 가격만큼이나 환금성 검증이 중요합니다. 결론은 등기 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 매각기일 전 점유관계와 최근 시장거래를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
