수원지방법원 2025타경1468. 의왕시 포일동 인덕원아이티밸리 공장동(비)동 3층 비306호입니다. 감정평가서상 현재 아파트형공장(상호명: 라윤코리아)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 10층 중 3층입니다. 소유자 윤지혜는 2017.07.31 소유권을 이전받았고 거래가액은 360,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당의 채권최고액은 405,600,000원으로, 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·소상공인시장진흥공단·국민은행·신용보증기금의 가압류가 차례로 들어왔고, 2025.09.02 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수액이 0원이라는 사실과 실제 점유·명도 문제는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 공장동(비)동 3층비306호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장(상호명: 라윤코리아) · 철근콘크리트구조 10층 중 3층 |
| 소유자 | 윤지혜 (2017.07.31 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 261,120,000원 (3회 유찰 · 감정가 51%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 307,111,916원 |
| 말소기준 | 2017.07.31 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 405,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거에는 중소기업은행 근저당과 주식회사진성메디 전세권이 있었지만 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준에서 핵심은 2017.07.31 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 기술보증기금 561,500,000원, 중소벤처기업진흥공단 78,948,564원, 소상공인시장진흥공단 21,290,103원, 국민은행 25,310,189원, 신용보증기금 14,404,877원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰은 ‘할인’이지 ‘시세 증명’은 아니다
감정가는 510,000,000원이고 현재 최저매각가는 261,120,000원으로, 사건 시나리오상 3회 유찰·감정가 51% 구간입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 208,896,000원(감정가 41%), 5회 유찰 시 167,116,800원(감정가 33%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 가격을 직접 대조할 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가의 51%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 특히 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장으로 이용 중이고 이미 3회 유찰됐다는 사실은 현재 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다. 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 매매·임대 수요와 환금성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,455,680원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 405,600,000원 | 256,664,320원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 561,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 78,948,564원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 21,290,103원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 25,310,189원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 14,404,877원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,455,680원을 제외한 256,664,320원이 국민은행 근저당에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액은 1,107,053,733원, 채권자 총배당액은 256,664,320원, 미배당액은 850,389,413원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의왕시 포일동 포일초등학교 동측 인근에 위치합니다. 북서측은 대단위 아파트단지 등 신흥 주택지대, 동측은 자연림으로 이루어진 시가지주변 야산지대입니다.
- 이용상태. 아파트형공장으로 이용 중이며 상호명은 라윤코리아입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 중 3층입니다.
- 교통. 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 각각 왕복 4차선 및 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류와 중로1류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 공시지가는 3,385,000원/㎡이며 토지면적은 29,409.5㎡입니다.
- 임대관계. 감정평가서상 미상입니다. 낙찰 전 실제 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장점유자·사업자 사용관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.07.31 을구 5번 국민은행 근저당이 말소기준이며, 이후 현존 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 서류로 다시 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액 850,389,413원은 예상배당상 매수인 인수액 0원과 별개입니다.
- 시세 검증. 감정가 510,000,000원 대비 최저가 261,120,000원이라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 인덕원아이티밸리 아파트형공장의 실제 매매·임대 수요를 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획과 실제 사용 목적의 적합성을 확인하세요.
- 관리비·시설비. 집합형 공장 특성상 관리비·공용시설 관련 미납 여부와 승강기·소방·주차 등 관리상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2017.07.31 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현존하는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장, 임대관계는 미상이고 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 최저가 261,120,000원이 감정가 510,000,000원의 51% 구간까지 내려왔더라도 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없는 만큼 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·환금성은 반드시 현장에서 검증해야 하는 물건입니다.
