수원지방법원 2025타경1468. 의왕시 포일동 인덕원아이티밸리 공장동(비)동 3층 비306호입니다. 감정평가상 아파트형공장(상호명: 라윤코리아)으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 10층 중 3층입니다. 현 소유자는 윤지혜이며 2017.07.31. 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 360,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 405,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·소상공인시장진흥공단·국민은행·신용보증기금의 가압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 매각대금이 집행비용과 국민은행 근저당 배당에 전부 소진되고, 후순위 가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않습니다. 중요한 점은 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수채무가 되는 구조는 아니며, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1468 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의왕시 포일동 653 인덕원아이티밸리 공장동(비)동 3층 비306호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장(상호명: 라윤코리아) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 중 3층 |
| 소유자 | 윤지혜 · 2017.07.31. 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 326,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 307,111,916원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고 현재 이용상태는 “라윤코리아”라는 상호의 아파트형공장입니다. 따라서 임차인 자료가 없다는 이유만으로 실제 점유관계까지 확정해서 볼 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서에서 현재 점유자 및 임대차관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지
감정가는 510,000,000원, 현재 최저매각가는 326,400,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 번 유찰된 만큼 숫자상 할인폭은 커졌지만, 이 물건의 동일·유사 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건에서는 “감정가 대비 36% 하락”과 “시세 대비 저렴”을 같은 의미로 보면 안 됩니다. 특히 아파트형공장은 일반 주거용 아파트와 거래·환금 구조가 다를 수 있으므로, 감정가 510,000,000원과 현재 최저가 326,400,000원 사이의 차이만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,369,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 405,600,000원 | 321,030,400원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 561,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 78,948,564원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 21,290,103원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 25,310,189원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 14,404,877원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 1,107,053,733원, 채권자 예상배당 합계는 321,030,400원, 미배당은 786,023,333원입니다. 국민은행의 경매 청구액 307,111,916원은 현재 회차 예상배당 321,030,400원으로 충족되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 786,023,333원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51%) | 261,120,000원 | 256,664,320원 | 850,389,413원 | 0원 |
| 4회 유찰 (41%) | 208,896,000원 | 205,171,456원 | 901,882,277원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의왕시 포일동 포일초등학교 동측 인근. 북서측은 대단위 아파트단지 등 신흥 주택지대, 동측은 자연림으로 이루어진 시가지 주변 야산지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북측 및 동측으로 각각 왕복 4차선·왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 용도. 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중이며, 토지는 4개동으로 이루어진 아파트형공장 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 토지면적 29,409.5㎡, 공시지가 3,385,000원/㎡, 지목 공장용지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 3층이며 외벽은 돌붙임 및 복합판넬 등, 창호는 강화유리입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 감정평가상 라윤코리아가 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 510,000,000원 감정가에서 326,400,000원까지 내려온 사실과 시장가 대비 저평가는 별개입니다. 동일 건물·유사 호실 거래와 임대수익 수준을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.07.31. 국민은행 근저당권 및 후순위 권리의 매각소멸 여부를 입찰 직전 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 미배당 786,023,333원은 후순위 채권의 미회수액이지 제시된 시나리오상 매수인 인수액이 아닙니다.
- 회차별 자금 계획. 현재 326,400,000원, 3회 유찰 시 261,120,000원, 4회 유찰 시 208,896,000원으로 제시되어 있으므로 시세 확인 후 회차별 상한을 따로 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 따로 본다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.07.31. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차를 포함한 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 510,000,000원에서 두 번 유찰돼 326,400,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 실제 이용자는 라윤코리아로 표시되어 있고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 합격, 가격과 점유관계는 확인 후 결정이 적절한 결론입니다.
