수원지방법원 2025타경101049. 본건은 경기도 군포시 당동 778-12, 군포역1길 54에 소재한 6층 605호입니다. 등기부상 현재 소유자는 박연숙이고, 등기사항전부증명서에는 근저당 1건과 여러 압류·가압류 및 경매 관련 권리가 잡혀 있습니다. 가장 중요한 부분은 을구 1번 임차권등기입니다. 김진모의 임차보증금은 239,000,000원, 전입일은 2020.07.15, 확정일자는 2020.06.29로 확인되며 대항력과 우선변제권이 모두 표시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 단순히 “최저가 1.696억”으로 판단하면 안 됩니다. 현재 배당표상 임차인에게 166,425,600원이 배당되고 72,574,400원이 부족해 매수인에게 인수되는 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가더라도 인수 부담이 커져 총 실질부담은 보증금 수준에 수렴하는 구조이므로, 이 물건의 핵심은 “싸게 낙찰”이 아니라 “보증금 2.39억 수준을 부담하고도 남는가”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101049 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당동 778-12 6층605호 · 도로명주소 경기도 군포시 군포역1길 54 |
| 물건종류 | 근린시설 · 건축물대장상 오피스텔 · 6층 605호 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 169,600,000원 (현재 회차) |
| 신청채권 / 청구 | 김진모 · 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 임차보증금이 승부처다
말소기준권리는 데이터상 2021.03.15 갑구 6번 압류로 계산되어 있습니다. 이후 2021.12.08 주택도시보증공사 가압류, 2022.06.27 압류, 2023.12.12 압류, 2025.05.08 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2024.11.21 갑구 10번 몰수보전은 등기부상 소멸 여부가 표시되지 않아, 별도의 원본 확인이 필요한 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수액을 계산해야 한다
| 임차인 | 용도 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진모 | 주거 · 전유부분 전부 | 2020.07.15 | 2020.06.29 | 239,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계위험 有 |
김진모는 배당요구를 2025.03.24에 했고, 등기부 임차권등기·매각물건명세서·현황조사·문건접수에서 관련 내용이 확인됩니다. 현재 회차에서는 임차보증금 239,000,000원 중 166,425,600원이 우선변제되고 72,574,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 보라
비교단지는 비씨팰리스2차입니다. 총 12세대, 준공일 2019.02.08이며 대상면적은 60.2805㎡로 매칭됩니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 최신 거래도 2026.03의 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 57.12㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | - | 255,000,000원 |
표면 최저가 169,600,000원은 최근 거래 255,000,000원의 66.5%입니다. 그러나 이 수치는 임차보증금 인수를 무시한 숫자입니다. 대항력 임차인의 보증금이 239,000,000원이므로, 시세 판단 기준을 실질취득으로 바꾸면 약 2.39억 대 2.55억입니다. 즉 최신 거래보다 낮은 편이지만 가격 차이는 최저가 숫자만큼 크지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,174,400원 |
| 1. 임차인 김진모 보증금 (우선변제) | 239,000,000원 | 166,425,600원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 경매개시결정 · 김진모 | 239,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 김진모 미배당 보증금 | 72,574,400원 | 72,574,400원 |
현재 회차 배당표상 임차보증금 부족분 72,574,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 가능성이 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 군포시 당동 소재 ‘군포역’ 북서측 인근으로 공동주택·오피스텔·상업용 시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 군포역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 오피스텔이며, 급·배수시설·위생설비·승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 4필1단의 부정형 토지로 공동주택 및 오피스텔 등의 부지로 이용 중이며, 토지이용계획상 일반상업지역에 해당합니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·가축사육제한구역·도시지역·일반상업지역·토지거래계약에관한허가구역이 포함되고, 중로2류와 접합니다.
- 환금성. 비교단지 비씨팰리스2차는 12세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이라 거래 데이터의 유동성은 높게 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 169,600,000원은 표면 가격입니다. 대항력 임차보증금 239,000,000원을 반영한 실질취득 관점으로 판단해야 합니다.
- 현재 회차 인수액 확인. 현 배당표상 72,574,400원이 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가만 보고 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 임차인 동일성 검증. 김진모가 임차권자이면서 갑구 11번 경매개시결정의 채권자로 나타나므로 계약서·전입·점유·보증금 지급관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 권리 점검. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당이 변동될 수 있습니다.
- 몰수보전 확인. 2024.11.21 갑구 10번 몰수보전은 데이터상 소멸 여부가 표시되지 않아 관련 원본을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리·현장 확인. 상업지역 오피스텔형 물건인 만큼 실제 점유상태와 공실 여부, 시설 상태를 현장 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 관련 문서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 싸도 실질취득은 따로 계산해야 한다”
이 사건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 감정가 265,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 169,600,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 239,000,000원입니다. 현재 회차 배당에서는 166,425,600원이 지급되고 72,574,400원이 매수인에게 인수되므로, 실질취득은 보증금 239,000,000원 수준으로 보는 것이 핵심입니다.
최근 12개월 거래는 비씨팰리스2차 1건, 2026.03의 255,000,000원뿐입니다. 따라서 실질취득 2.39억은 최신 거래보다 낮은 편이어서 가격상 여지는 있습니다. 그러나 거래 표본이 1건으로 적고, 임차인이 권리관계상 가장 중요한 당사자인 동시에 경매개시결정 채권자로도 나타나는 점, 국세·지방세 압류와 몰수보전이 있는 점을 감안하면 가격보다 권리의 실체 확인이 먼저입니다.
결론은 명확합니다. 최저가는 매력적이지만, 이 물건의 진짜 입찰가는 1.696억이 아닙니다. 대항력 임차보증금 2.39억을 기준으로 시세와 비교하고, 김진모의 임차권 진정성과 몰수보전·세금 권리를 확인한 뒤에야 입찰 여부를 결정해야 합니다.
