청주지방법원 2025타경5392. 제천시 수산면 오티마을 안에 위치한 주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 방3·거실·주방·화장실 등으로 이용 중인 단층 주택이고 부속건물은 창고입니다. 토지는 177.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독이며 세로한면(가)에 접합니다. 현재 등기상 공유자는 강찬호·강찬희로 각 2분의 1 지분입니다.
권리의 기준점은 2009.06.02 설정된 신제천새마을금고 근저당권 7,000,000원입니다. 그보다 앞선 제천단양축산업협동조합 근저당과 과거 가압류·강제경매 등은 이미 등기부상 말소됐습니다. 기준권리 뒤의 박창길 근저당권 73,000,000원, 현재 경매개시결정, 강찬희 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5392 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 수산면 오티리 80-8 · 충청북도 제천시 수산면 청풍호로 3141-13 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택(방3·거실·주방·화장실 등) · 부속건물 창고 |
| 토지 | 177.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 1986년 사용승인 · 시멘벽돌조 · 현황 기와형강판지붕 · 단층 주택 |
| 소유자 | 강찬호 2분의 1 · 강찬희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 36,970,000원 / 23,661,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 73,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 핵심은 말소기준권리인 신제천새마을금고 근저당보다 뒤에 설정된 박창길 근저당과 경매개시결정, 세무서 압류가 매각으로 소멸한다는 점입니다.
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 ‘시세 대비’는 미확인
감정가는 36,970,000원, 현재 최저매각가는 23,661,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 64%입니다. 다음 유찰 시 제시된 시나리오는 18,928,800원, 그 다음은 15,143,040원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 64%라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 농촌마을 내 1986년 사용승인 단독주택은 건물 상태와 토지 활용도, 실제 수요층에 따라 환금성이 크게 갈릴 수 있어 현장 확인이 가격판단의 중심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,661,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 825,898원 |
| 1. 근저당 · 신제천새마을금고 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박창길 | 73,000,000원 | 15,835,102원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권자 총 청구액 80,000,000원 중 22,835,102원이 배당되고 57,164,898원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제천시 수산면 오티리 소재 “오티마을” 내 주택으로, 주변은 지방도로변 농촌마을·농경지·과수원·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 토지는 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 1986년 사용승인 시멘벽돌조 단층 주택입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창이며 난방·위생·급배수 설비가 설치되어 있습니다.
- 부속건물. 1986년 사용승인 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 창고가 있습니다.
- 토지. 177.0㎡, 평지·사다리형, 지목 대, 공시지가 36,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 한강폐기물매립시설 설치제한지역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 지붕은 공부상 시멘기와지붕이고 현황은 기와형강판지붕입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현장 상태와 주변 거래 가능성을 별도로 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ㄱ, ㄴ이 일괄매각에 포함되므로 실제 위치·형태·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 노후도. 주택과 부속건물 모두 1986년 사용승인입니다. 지붕 보수 여부 외에 내외부 수선 필요성을 직접 점검해야 합니다.
- 토지 활용. 계획관리지역·자연취락지구 등 토지이용계획과 각 제한구역이 실제 이용·증개축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도. 임차인은 없지만 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격의 근거’를 확인할 사건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2009.06.02 신제천새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 박창길 근저당·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 2회 유찰돼 최저가가 23,661,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 현재 가격이 실제 시세보다 싼지 확인할 수 없습니다. 여기에 1986년 사용승인 주택의 노후도, 농촌마을 입지, 제시외 건물 포함, 토지이용 제한이 겹칩니다. 권리는 정리형, 가격은 현장확인형. 이 사건은 할인율보다 실제 가치와 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
