수원지방법원 2025타경101093. 군포시 금정동 주공2단지 212동 603호, 전용 35.28㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 6층이고, 사용승인은 1993.05.11입니다. 현재 소유자는 이상순이며 2012.06.12 매매로 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 131,500,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.02.11 설정된 주식회사엠제이캐피탈대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 390,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리로 계산돼 있습니다. 이후 2025.05.23 오케이에프앤아이대부 주식회사 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐고, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101093 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 금정동 872 주공2단지 212동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 35.28㎡ · 제12층 중 제6층 |
| 단지 / 사용승인 | 충무주공(872) · 2,489세대 · 1993.05.11 |
| 소유자 | 이상순 · 2012.06.12 소유권이전 · 거래가액 131,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 211,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 등이 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 누구인지와 임대차관계 존재 여부는 입찰 전 현장 및 매각서류를 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 근거 없이 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 79.3%
단지 실거래 비교 대상은 충무주공(872), 전용 35.28㎡와 인접한 36.0㎡ 거래입니다. 최근 12개월 표본은 12건, 평균은 266,416,666원입니다. 현재 최저가 211,200,000원은 이 평균의 79.3%입니다. 최신 거래는 2026.08, 전용 36.0㎡ 8층 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 36.0㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 35.28㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 35.28㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 35.28㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 35.28㎡ | 4 | 264,000,000원 |
| 2026.07 | 35.28㎡ | 12 | 259,000,000원 |
| 2026.07 | 35.28㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 36.0㎡ | 10 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 36.0㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 35.28㎡ | 8 | 264,000,000원 |
| 2026.06 | 35.28㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 36.0㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 266,416,666원 |
표본 최저 거래는 230,000,000원, 최고 거래는 290,000,000원입니다. 현재 최저매각가 211,200,000원은 표본 최저 거래보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율 역시 79.3%입니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형 물건이 아니라, 배당 시뮬레이션상 인수 0원이므로 현재 자료 기준 실질취득액도 211,200,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,756,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사엠제이캐피탈대부 | 390,000,000원 | 207,443,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 211,200,000원 가정 시 근저당 채권최고액 390,000,000원 중 207,443,200원이 배당되고 182,556,800원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이 미배당액은 예상배당 계산상 매수인 인수액으로 잡히지 않으며 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 211,200,000원 | 207,443,200원 | 182,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 168,960,000원 | 165,794,560원 | 224,205,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 135,168,000원 | 132,475,648원 | 257,524,352원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수 부담을 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화산초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 인근 도로변에 노선 버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 산본역(지하철 4호선)이 위치해 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방, 거실/방, 주방/식당, W.C, 다용도실, 발코니, 현관 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 6층으로 사용승인은 1993.05.11이며, 위생·급배수·지역난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 기재돼 있고 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선, 남측 왕복 4차선, 북측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 단지 내부도로로 진출입합니다.
- 규모. 충무주공(872)은 2,489세대이며 최근 비교 가능한 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.02.11 을구 9번 주식회사엠제이캐피탈대부 근저당권과 이후 권리의 처리 여부를 최신 등기부와 매각서류 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 부채권 질권. 을구 9번 근저당권부채권에는 2023.12.08 오케이에프앤아이대부주식회사, 2024.05.30 이원숙의 질권설정이 기재돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기사항과 배당관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균은 266,416,666원, 최신 거래는 290,000,000원, 표본 최저는 230,000,000원입니다. 실제 내부 상태·층·수리비를 감안해 응찰가 상한을 별도로 정하세요.
- 관리비·체납. 관리비 체납이나 공용부분 부담 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지이용 제한. 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역 등 기재사항은 최신 토지이용계획을 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 응찰가’가 승부처
현재 자료 기준 이 물건은 매수인 인수액 0원이고 확인된 임차인도 없습니다. 1회 유찰된 최저가 211,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 266,416,666원의 79.3%라 가격 측면의 여유도 확인됩니다. 최신 실거래가 290,000,000원이고 최근 표본 최저도 230,000,000원이라는 점은 현재 최저가가 최근 거래 범위 아래에 있다는 점을 보여줍니다.
다만 임대관계는 미상이고, 근저당권부채권에 복수의 질권설정이 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 비교적 단순하고 현재 가격은 최근 시세보다 낮지만, 점유·최신 등기·실물 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건”입니다. 감정가보다 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 인수 0원이라는 구조가 최신 매각서류에서도 유지되는지와 실제 점유 상태를 마지막으로 확인하는 것이 핵심입니다.
