수원지방법원 2025타경101300. 안양시 만안구 안양동 세강파크빌2차 5층 503호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석은 최저가보다 임차인 보증금의 승계 구조를 먼저 봐야 합니다. 실제 임차인은 김지인 1명이고, 임대차계약일은 2022.06.20, 확정일자는 2022.06.21, 점유개시는 2022.08.05, 주민등록일자는 2022.08.08입니다. 반면 말소기준권리는 2023.02.08 인천세무서장의 압류입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
이 임차인은 2024.05.16 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 하지만 우선변제를 받더라도 현재 최저가 115,200,000원에서는 집행비용 2,412,800원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 112,787,200원이 배당되는 구조라, 보증금 중 121,212,800원이 남습니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 908-119 세강파크빌2차 5층503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 35.53㎡ |
| 소유자 | 최훈 · 2021.02.05 매매 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 115,200,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 253,445,893원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인일 | 2020.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 임차보증금 잔액이 문제
등기부상 2020.07.08 설정됐던 융창상호저축은행 근저당권은 2021.02.05 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.08 국 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사 가압류, 각 세무서·국민건강보험공단·서울특별시·금천구 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지인 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 234,000,000원 | 2022.08.08 | 2022.06.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 | 잔액 인수 |
김지인은 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제를 행사할 수 있지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 전액을 변제할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 380,000,000원 가압류가 별도로 존재하지만, 임차인 자료상 김지인은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니므로 실제 임차인은 1명이며 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 부담’으로 봐야 한다
세강파크빌2차는 18세대, 2020.06.23 사용승인된 집합건물입니다. 확인된 거래는 3건이며, 대상 면적 35.53㎡와 거래 면적이 일치하지 않아 정밀한 동일면적 비교에는 한계가 있습니다. 그래도 가격 방향을 판단할 때는 과거 거래까지 섞인 전체 평균 146,000,000원보다 최근 12개월 평균 138,000,000원과 최신 거래 138,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.41㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2024.11 | 31.42㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 18.41㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.41㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
표면 최저가 115,200,000원만 보면 최근 거래 138,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 121,212,800원을 합치면 실질취득 부담은 약 236,412,800원으로 올라갑니다. 이는 감정가 225,000,000원도 웃돌고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 138,000,000원보다도 크게 높은 수준입니다. 게다가 최근 거래 추세는 과거 대비 -8.0%입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 115,200,000원 | 121,212,800원 | 236,412,800원 |
| 4회 유찰 시 | 92,160,000원 | 143,898,880원 | 236,058,880원 |
| 5회 유찰 시 | 73,728,000원 | 161,999,104원 | 235,727,104원 |
낙찰가가 115,200,000원에서 73,728,000원까지 내려가도, 인수액이 121,212,800원에서 161,999,104원으로 증가하면서 총부담은 약 235,727,104원~236,412,800원 범위에 머뭅니다. 즉 이 사건에서 유찰 자체는 실질취득가를 크게 낮추는 장치가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 115,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,412,800원 |
| 1. 임차인 김지인 보증금 | 234,000,000원 | 112,787,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 380,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 253,445,893원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 소진됩니다. 임차인의 미배당 보증금 121,212,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세 해당 시 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양공업고등학교 서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 제5층 제503호이며, 기본 급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m 포장도로, 남측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가 2,168,000원/㎡. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등 규제가 포함돼 있습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 세강파크빌2차는 18세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 최근 거래 표본이 적고 대상 면적과 일치하지 않아 가격 검증에는 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 115,200,000원만 시세와 비교하지 말고 미배당 보증금 인수액 121,212,800원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 김지인의 임대차계약일 2022.06.20, 확정일자 2022.06.21, 점유개시 2022.08.05, 전입 2022.08.08과 보증금 234,000,000원을 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 배당이 늘어나면 인수액은 줄 수 있고, 배당이 줄면 인수액은 늘 수 있습니다. 현재 121,212,800원은 115,200,000원 매각가를 전제로 한 예상치입니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 관련 압류가 6건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래 면적 18.41㎡·31.42㎡가 대상 35.53㎡와 일치하지 않습니다. 최신 거래 138,000,000원을 절대 시세로 단정하지 말고 면적·층·상태 차이를 반영해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 과거 대비 -8.0%입니다. 과거 전체 평균 146,000,000원보다 최근 12개월 138,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 최저가”보다 “234,000,000원 보증금”을 보라
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 225,000,000원에서 3회 유찰돼 115,200,000원까지 내려온 최저가입니다. 하지만 권리분석상 더 중요한 숫자는 김지인의 보증금 234,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 121,212,800원이 남아 매수인에게 인수될 것으로 계산되고, 그 결과 실질취득 부담은 약 236,412,800원이 됩니다. 이후 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 총부담은 거의 보증금 수준에 고정됩니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 138,000,000원이고 가격 추세도 -8.0%입니다. 거래 면적이 대상과 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있지만, 현재 확인되는 시장가격 지표보다 실질취득 부담이 높은 것은 분명한 경고 신호입니다. 여기에 3회 유찰, 소규모 18세대 다세대, 조세압류 다수까지 겹칩니다. 최저가만 보면 싸지만, 권리를 포함한 실질취득 기준으로는 가격 메리트를 인정하기 어려운 D등급 유형입니다.
