수원지방법원 2025타경101300. 안양시 만안구 안양동 세강파크빌2차 5층 503호, 다세대주택입니다. 감정가는 225,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,000,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭은 크지만, 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 김지인의 임대차보증금 234,000,000원이 현재 최저가보다 90,000,000원 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 보증금이 늘어나고 그 잔액을 매수인이 떠안는 구조입니다.

등기상 말소기준권리는 2023.02.08 인천세무서장 압류입니다. 김지인의 주민등록일자는 2022.08.08, 점유개시일자는 2022.08.05, 확정일자는 2022.06.21이므로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 2024.05.16 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 이루어져 있지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

임차인 — 실제 임차인 1명

김지인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사의 380,000,000원 가압류는 별도의 채권자 권리로 등재돼 있으며 임차인 보증금과 합산할 대상이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

세강파크빌2차의 확인된 거래 표본은 3건입니다. 다만 대상면적은 35.53㎡이고 거래 표본은 18.41㎡·31.42㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가를 대상 호수의 정밀 시세로 그대로 적용하기보다 방향성을 보는 참고자료로 사용하는 것이 맞습니다.

전체 3건 평균은 146,000,000원이지만, 오래된 거래와 면적이 다른 표본이 섞여 있으므로 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.08의 138,000,000원 1건이고, 최근 거래 흐름은 이전 대비 -8.0%입니다. 현재 최저가 144,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 104.3%로 이미 더 높습니다.

더 중요한 것은 유찰되어도 총부담이 거의 내려가지 않는다는 점입니다. 3회 유찰 시 매각가 115,200,000원에 인수 예상액 121,212,800원으로 합계 236,412,800원이고, 4회 유찰 시에도 매각가 92,160,000원에 인수 예상액 143,898,880원으로 합계 236,058,880원입니다. 매각가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘기 때문에, 이 물건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”와 성격이 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

현재 배당 가정에서는 김지인 보증금 중 92,816,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 더 줄고 인수액이 늘어날 수 있어 실제 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.06.23 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며 기본 급배수·난방·도시가스·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m 포장도로와 남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,168,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 규제. 학교 절대·상대보호구역, 과밀억제권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 최저가는 144,000,000원이지만 현재 배당 가정의 실질취득은 236,816,000원입니다.
• 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 김지인의 보증금 234,000,000원이 배당으로 전액 소멸하지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 3회·4회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 236,000,000원 수준으로 유지됩니다.
• 시세 표본 면적 확인. 대상면적은 35.53㎡이지만 확인된 거래는 18.41㎡·31.42㎡로 면적이 일치하지 않아 단순 평균 비교에는 한계가 있습니다.
• 하락 흐름 반영. 최근 거래는 2026.08 138,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 대비 -8.0%입니다.
• 민간임대주택 등기 이력 확인. 2021.02.05 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 서류를 원본으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당순위와 실제 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가”가 핵심이 아니다

이 물건을 최저가 144,000,000원의 다세대로만 보면 감정가 225,000,000원 대비 상당히 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 합치면 전혀 다른 그림이 됩니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 김지인의 보증금은 234,000,000원이고, 현재 가정에서는 92,816,000원이 배당되지 않아 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 실질취득은 236,816,000원입니다.

3회 유찰 시 236,412,800원, 4회 유찰 시에도 236,058,880원으로 총부담이 거의 움직이지 않습니다. 여기에 세금의 우선배당 여부에 따라 임차인 미배당액이 늘어날 가능성도 있습니다. 최근 12개월 거래는 138,000,000원 1건이고 최근 흐름은 -8.0%이며, 거래 표본 면적이 대상과 다르다는 한계까지 있습니다. 전체 평균 146,000,000원보다 최저가가 약간 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수되는 보증금입니다. 현재 구조만 놓고 보면 낮은 최저가에 비해 실질 부담이 지나치게 커 가격 측면의 보수적 접근이 필요한 사건입니다.