수원지방법원 2025타경101333. 안양시 만안구 안양동 829-47, 박달로545번길 18-13에 있는 삼성연립 비동 102호입니다. 감정 이용상태는 연립주택으로, 1층은 방3·거실·주방·화장실·보일러실 등, 지층은 창고로 이용 중입니다. 세멘벽돌조 스라브 2층 건물이고, 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다. 현 소유자는 이미영·이상미·이예은·한영림 4인 공유입니다.
권리구조의 기준점은 2017.08.10 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 388,000,000원이고, 이 경매의 청구액은 103,499,854원입니다. 현재 회차 최저매각가 106,240,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용을 제외한 103,952,640원이 한국주택금융공사에 배당되어 신청채권 청구액은 충족되는 것으로 계산됩니다. 반면 전체 채권최고액 기준으로는 284,047,360원 미배당이 남지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101333 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 829-47 · 경기도 안양시 만안구 박달로545번길 18-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 감정 이용상태 연립주택 · 1층 102호 · 지층 창고 |
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 스라브 2층 · 외벽 몰탈 위 페인팅 · 내벽 벽지도배 · 샤시 창호 |
| 현재 소유자 | 이미영 15분의 5 · 이상미 15분의 5 · 이예은 15분의 2 · 한영림 15분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 106,240,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 103,499,854원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.10 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 388,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 경매로 소멸
과거 1989년 윤대석 명의의 김청자 지분 소유권이전청구권가등기는 2001.10.25 말소됐고, 과거 한국주택은행 근저당도 2017.06.15 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2017.08.10 한국주택금융공사 근저당권입니다. 2025.09.04 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 64%와 ‘시세 할인’은 다른 말
감정가 166,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 106,240,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 금액 차이는 59,760,000원입니다. 그러나 이 사건에는 가격 판단에 쓸 만한 실거래 수치가 제시되어 있지 않아, 106,240,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 말할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
삼성은 12세대, 준공일 1978.09.09로 표시되어 있으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건 역시 정확히 2회 유찰 상태입니다. 소규모·노후 연립이라는 물리적 특성과 함께, 실제 환금성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,287,360원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 388,000,000원 | 103,952,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,287,360원을 제외한 103,952,640원이 한국주택금융공사에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 284,047,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 신청채권 충족 여부가 갈린다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,240,000원 | 103,952,640원 | 284,047,360원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 84,992,000원 | 83,062,144원 | 304,937,856원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 67,993,600원 | 66,369,715원 | 321,630,285원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양여자고등학교 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 1층은 방3·거실·주방·화장실·보일러실 등 연립주택으로, 지층은 창고로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 안양동 829-47 토지는 506.8㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 상대보호구역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 요소. 삼성은 12세대, 1978.09.09 준공으로 표시되고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건도 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 최저가 106,240,000원은 감정가의 64%라는 의미일 뿐입니다. 비교 가능한 실거래 가격을 확인하기 전에는 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 원문 대조. 2017.08.10 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기가 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 등기부 최종 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 동 표기 확인. 집합건축물대장 표제부에는 동별 명칭이 없지만 전유부 1층 102호에는 ‘비’동으로 표기되어 있습니다. 현장·대장·등기 표시를 일치시켜 확인하세요.
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 회차 변화 주의. 3회 유찰 시 84,992,000원, 4회 유찰 시 67,993,600원으로 내려가지만, 낮아진 최저가만으로 시장가 대비 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “64%”는 시세가 아니다
이 사건은 말소기준이 2017.08.10 한국주택금융공사 근저당으로 잡히고, 현재 배당계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 과거 가등기와 과거 근저당도 이미 말소돼 권리 흐름 자체는 비교적 읽기 쉽습니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 166,000,000원에서 두 번 유찰돼 106,240,000원이 됐다는 사실만으로는 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실거래 비교가격이 없는 상태에서 ‘감정가의 64%’라는 숫자에 가격 가점을 주는 것은 위험합니다. 여기에 1978.09.09 준공·12세대·현재 2회 유찰이라는 환금성 요소와 임대관계 미상이라는 점유 확인 과제가 남습니다. 결론은 권리계산은 비교적 단순하지만, 가격과 점유는 보수적으로 검증해야 하는 C급 물건입니다.
