수원지방법원 2025타경101369. 안양시 만안구 석수동 타운하우스 비동 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 2020.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 301호이며, 비교 면적은 57.9㎡입니다. 현재 소유자는 안만섭으로 2020.10.06 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했습니다.
이 사건은 최저가만 보면 감정가에서 상당히 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 2021.07.14 전입·점유를 갖춘 임차인 정재호입니다. 정재호는 말소기준인 2025.08.28 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖췄고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만 보증금 전액을 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 814-8 타운하우스 비동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 중 · 지상 4층 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.05.13 · 타운하우스(B동) 7세대 · 비교 면적 57.9㎡ |
| 소유자 | 안만섭 · 2020.10.06 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 178,688,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 388,569,801원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.08.28 강제경매개시결정입니다. 정재호의 임대차는 계약일 2021.06.14, 확정일자 2021.06.17, 전입·점유 2021.07.14로 그보다 앞섭니다. 2023.08.07에는 임차보증금 330,000,000원에 대한 주택임차권등기도 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 배당 후 미변제 보증금이 매수인에게 남는 인수형입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 330,000,000원 | 2021.07.14 / 2021.06.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 승계 |
정재호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구를 했고 우선변제권을 행사하지만, 매각대금에서 집행비용을 제하고 나면 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 현재 최저가 기준 부족분은 154,613,632원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총 부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 178,688,000원 | 154,613,632원 | 333,301,632원 |
| 4회 유찰 시 | 142,950,400원 | 189,850,906원 | 332,801,306원 |
| 5회 유찰 시 | 114,360,320원 | 218,040,724원 | 332,401,044원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
시세 자료에 잡힌 타운하우스(B동) 동일 면적 거래는 1건입니다. 2021.07, 57.9㎡, 4층이 450,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 최근 12개월 평균 지표와 최신거래 금액도 모두 450,000,000원이지만, 실제 표시된 거래시점은 2021.07이고 표본도 한 건뿐이므로 이 금액만으로 현재 시세를 강하게 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 57.9㎡ | 4 | 450,000,000원 |
| 시세 지표 | 57.9㎡ | 1건 | 450,000,000원 |
최저가 178,688,000원만 시세 지표와 비교하면 39.7% 수준으로 보이지만, 이 물건에서는 그 비교 자체가 핵심을 놓칩니다. 실제로는 인수액을 합친 333,301,632원을 기준으로 판단해야 합니다. 비교거래 450,000,000원보다는 낮지만, 거래가 2021.07 한 건뿐이라 “현재 시세보다 확실히 싸다”는 결론으로 바로 연결해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 178,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,301,632원 |
| 1. 임차인 정재호 보증금 | 330,000,000원 | 175,386,368원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 388,569,801원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 미변제액 154,613,632원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양예술공원 주차장 동측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설·공원·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2020.05.13 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 301호이며, 도시가스 개별난방과 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 공동주택 부지로 남측 약 5미터 내외 포장도로와 접하며, 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역 등에 포함됩니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 타운하우스(B동) 7세대 규모이고 확인되는 비교 실거래도 1건이어서, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담 계산. 현재 회차에서는 178,688,000원 낙찰가에 154,613,632원 인수액이 더해져 실질취득이 333,301,632원입니다.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 각각 189,850,906원, 218,040,724원으로 증가해 실질취득은 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.06.14, 확정일자 2021.06.17, 전입·점유 2021.07.14, 임차권등기 2023.08.07 내용을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인에게 남는 보증금 인수액도 달라집니다.
- 현재 시세 재확인. 비교거래가 2021.07 한 건뿐이므로 주변 다세대·동일 건물의 현재 매매 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 매각 전 현장 점유와 체납 관리비 등 실제 인도비용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “178,688,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 최저가 178,688,000원이 아니라 실질취득 333,301,632원이어야 합니다. 정재호의 보증금 330,000,000원이 매각대금보다 크고 대항력이 있어, 배당받지 못한 부분은 매수인이 이어받습니다. 그래서 한 번 더 유찰되어 최저가가 142,950,400원으로 내려가도 실질취득은 332,801,306원, 다시 유찰되어 114,360,320원이 되어도 332,401,044원입니다.
과거 비교거래 450,000,000원과 비교하면 총 부담이 낮아 보이지만, 거래는 2021.07 한 건뿐입니다. 7세대 규모 다세대라는 환금성 특성과 선순위 임차보증금 인수 구조까지 감안하면 최저가 할인율만으로 매력도를 판단할 사건은 아닙니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 낙찰가가 아니라 인수 후 총액으로 판단해야 하는 물건입니다.
