수원지방법원 2025타경101369. 안양시 만안구 석수동 타운하우스 비동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 안만섭은 2020.10.06. 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했고, 이후 정재호가 2021.06.14. 임대차계약을 체결해 2021.07.14. 전입·점유를 시작했습니다. 정재호의 임차보증금은 330,000,000원이며 확정일자는 2021.06.17.입니다.
이후 2023.08.07. 정재호 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2025.08.28. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2025.08.28. 경매개시결정인데, 임차인의 전입·점유와 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액을 매수인이 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 814-8 타운하우스 비동 3층301호 · 도로명 경기도 안양시 만안구 예술공원로131번길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제비동 3층 제301호 |
| 면적 / 사용승인 | 57.9㎡ · 2020.05.13. |
| 소유자 | 안만섭 · 2020.10.06. 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 223,360,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 388,569,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 2020년의 두 차례 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 승부처는 을구 순위 1번 주택임차권입니다. 임차인 정재호는 2021.07.14. 전입·점유했고, 확정일자도 2021.06.17.로 경매개시결정보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사하지만, 보증금 330,000,000원이 현재 최저매각가보다 커서 전액 회수가 불가능합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.14. | 2021.06.17. | 330,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 최저매각가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 늘어납니다. 따라서 223,360,000원만 시장가격과 비교하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 낙찰가 223,360,000원과 인수액 110,567,040원을 더한 실질취득액이 333,927,040원입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 64%) | 223,360,000원 | 110,567,040원 | 333,927,040원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 178,688,000원 | 154,613,632원 | 333,301,632원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 142,950,400원 | 189,850,906원 | 332,801,306원 |
표에서 보듯 낙찰가가 223,360,000원에서 142,950,400원까지 내려가더라도 실질취득액은 333,927,040원에서 332,801,306원 수준으로 거의 움직이지 않습니다. 집행비용 추정액 때문에 정확히 330,000,000원과 일치하지는 않지만, 경제적 구조는 임차보증금 330,000,000원 수준에 총부담이 고정되는 형태입니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
확인 가능한 같은 면적 57.9㎡ 실거래는 2021.07, 4층, 450,000,000원 1건입니다. 비교 평균과 최신 거래가 모두 450,000,000원이며, 현재 실질취득액 333,927,040원은 이 금액의 약 74.2%입니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2021.07이므로, 이를 근거로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,927,040원 |
| 1. 임차인 정재호 보증금 | 330,000,000원 | 219,432,960원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 388,569,801원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용과 선순위 임차인 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차인 미배당액 110,567,040원은 매수인 인수로 남고, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 388,569,801원은 이 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 만안구 석수동 소재 안양예술공원 주차장 동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·공원·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 3층 301호. 2020.05.13. 사용승인, 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 토지의 공동주택 부지이며 남측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 292.0㎡, 공시지가는 2,143,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 타운하우스(B동)는 7세대이고 확인 가능한 동일 면적 거래가 1건뿐입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 거래 표본이 많은 대단지와 같은 방식으로 시세를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 총부담을 계산. 현 회차 최저가 223,360,000원에 응찰하더라도 임차보증금 미배당 110,567,040원이 남아 실질취득은 333,927,040원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 약 333,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 임차보증금 승계 확인. 정재호의 임차보증금 330,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 잔액을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 57.9㎡ 거래는 2021.07의 450,000,000원 1건이므로, 이를 현재 시세로 그대로 대입하지 말고 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모이고 실거래 표본이 적어 매도 시 가격 발견과 매수자 확보가 대단지보다 제한적일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.23억 낙찰”이 아니라 “3.34억 취득”으로 봐야 한다
이 물건은 두 번 유찰돼 최저매각가가 223,360,000원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 정재호의 보증금 330,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 219,432,960원이고, 부족분 110,567,040원은 매수인이 인수합니다. 결국 실질취득은 333,927,040원입니다.
더 유찰돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 333,301,632원, 4회 유찰 시 332,801,306원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다. 확인 가능한 실거래 450,000,000원보다 낮은 수준이기는 하지만 그 거래가 2021.07의 단 1건이고, 7세대 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼 싸진 물건”보다 “보증금 수준에서 총부담이 고정되는 선순위 임차인 인수형 물건”으로 보는 것이 정확합니다.
