수원지방법원 2025타경101385. 안양시 만안구 안양동 ‘안차랑더클래스 C동’ 2층 201호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가 236,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 188,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 성립한 김승현의 임차권입니다. 김승현은 2021.12.12. 임대차계약, 2021.12.14. 확정일자, 2022.02.04. 주민등록·점유개시, 보증금 250,000,000원으로 확인됩니다.
말소기준은 2023.01.02. 남부천세무서장의 압류입니다. 김승현의 주민등록·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 우선변제권자입니다. 현재 회차 배당가정에서는 집행비용 3,443,200원을 제외한 185,356,800원이 임차보증금에 배당되고, 부족액 64,643,200원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액이 매수인 부담으로 이어져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.05.04. 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김승현 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 717-15 안차랑더클래스씨동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 42.84㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 오민서 (2020.05.21. 매매, 거래가액 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 188,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2020.01.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 승부처
등기상 소유자는 오민서이며, 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재합니다. 2023.01.02. 남부천세무서장의 압류가 말소기준이고 이후 안양시 압류, 강제경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 김승현의 임차관계는 말소기준보다 먼저 성립해 별도로 봐야 합니다.
② 임차관계 — 실제 조사상 2명, HUG는 승계인
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉남 | 201호 · 주거 | 2025.02.03. | 2021.12.14. | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김승현 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04. | 2021.12.14. | 250,000,000원 | 있음 | 있음 | HUG 확약 · 실질 0원 |
김봉남은 2025.02.03. 전입으로 말소기준 2023.01.02.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않아 배당관계는 보완 확인 대상입니다. 김승현은 대항력이 있지만, 그 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 확약서를 제출한 것이 핵심입니다. 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 다시 합산해서는 안 됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전·후 해석은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 188,800,000원 | 64,643,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,040,000원 | 101,874,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 120,832,000원 | 131,659,648원 | 0원 |
확약이 없는 전형적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담이 증가합니다. 이 사건은 주된 선순위 임차권에 대해 확약이 있으므로 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 다만 확약은 김승현 주택임차권의 승계관계에 대해서만 판단해야 하며, 김봉남의 미상 보증금 등 별도 임차관계까지 대신 해소하는 문서는 아닙니다.
④ 시세 비교 — 숫자는 강하지만 표본은 단 1건
안차랑THECLASSC동은 12세대이며, 비교 가능한 실거래는 2023.10. 1건입니다. 전용 44.65㎡, 5층이 380,000,000원에 거래됐습니다. 대상면적 42.84㎡의 현재 최저가 188,800,000원은 이 거래가의 49.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 44.65㎡ | 5 | 380,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 236,000,000원도 실거래 380,000,000원보다 낮고, 현재 실질취득 188,800,000원은 더 크게 내려와 있습니다. 하지만 거래 표본이 1건뿐이므로 380,000,000원을 곧바로 현재의 확정 시세로 받아들이기에는 근거가 얇습니다. 이 물건의 가격 메리트는 “실거래의 절반 수준”이라는 숫자 자체보다 동일·유사 면적의 추가 거래를 확인해 그 할인폭이 실제로 존재하는지 검증하는 것이 중요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 김승현 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,485,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 매각대금이 집행비용과 김승현 우선변제에 모두 소진됩니다. 김승현 보증금의 룰상 미배당액은 64,643,200원이지만 2026.05.04. 확약을 반영한 실질 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물의 2층 201호입니다.
- 입지. 안양시 만안구 안양동 신안초등학교 북측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 2~3미터의 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,910,000원/㎡, 지목은 대이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·환금성. 안차랑THECLASSC동은 12세대로, 제공된 실거래 표본도 1건뿐이어서 가격 검증 자료가 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2026.05.04. 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 김승현 임차권의 승계관계 확인. 주택도시보증공사가 주택임차권의 승계인이라는 전제와 권리행사 범위를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 김봉남 보증금 확인. 전입은 2025.02.03.으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 관계는 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준 자체가 2023.01.02. 남부천세무서장의 압류이고 안양시 압류도 있으므로 실제 조세채권과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 상태와 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 추가 검증. 제공된 실거래는 2023.10. 380,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 188,800,000원의 가격 메리트를 판단하기 전에 추가 비교가 필요합니다.
- 명도·점유 확인. 김봉남의 201호 주거 점유가 조사돼 있으므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “원칙상 6,464만원 인수, 확약 반영 실질 0원”
이 사건을 숫자만 보고 읽으면 선순위 임차보증금 250,000,000원이 최저가 188,800,000원을 넘어서는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 배당가정에서도 김승현에게 185,356,800원만 배당돼 64,643,200원이 부족합니다. 여기까지만 보면 매수인이 떠안을 금액이 생깁니다.
하지만 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.05.04. 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 188,800,000원으로 정리됩니다. 제공된 2023.10. 실거래 380,000,000원과 비교하면 49.7% 수준이지만 표본은 단 1건입니다.
결론적으로 주된 인수 위험은 확약으로 해소됐지만 권리구조 자체는 단순하지 않습니다. 김봉남의 보증금 미상, 조세압류, 민간임대주택등기, HUG 승계·확약의 정확한 적용범위를 함께 확인해야 합니다. 가격 숫자는 매력적으로 보이지만 시세 표본이 얇기 때문에, 이 사건의 핵심은 “확약의 유효범위를 원본에서 확인하고 1건뿐인 실거래를 추가 검증하는 것”입니다.
