📉 4회 유찰 🏷️ 감정가 41% 🧾 인수 0원 💰 124,755,000원
청주지방법원 2025타경5418. 제천시 두학동 소재 기타·토지 물건으로, 경량철골조 경량철골지붕 단층 단독주택과 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 김정현이며, 말소기준권리는 2011.11.10. 동현새마을금고 근저당권 89,700,000원입니다. 그 뒤 설정된 동현새마을금고 근저당권들과 주식회사대동모빌리티 근저당권, 국·제천시 압류, 다수 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 가격을 평가할 실거래 자료가 없어 최저가가 감정가의 41%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 오히려 기타·토지 물건이면서 4회 유찰됐다는 점, 농지취득자격증명서가 요구된다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5418 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 두학동 943-5 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 경량철골조 경량철골지붕 단층 단독주택 포함 |
| 건물 이용상태 | 방6, 샤워실, 주방 겸 거실 등 |
| 소유자 | 김정현 |
| 감정가 / 최저가 | 304,577,320원 / 124,755,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 100,508,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 전 · 497.0㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 80,500원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고는 없으며 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다. 따라서 배당 부족액이 크게 남더라도 그 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 41%라도 시세 확인은 별개
현재 최저매각가는 124,755,000원으로 감정가 304,577,320원 대비 현재 회차 표시상 41% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 기타 + 토지이며, 토지는 ‘전’이고 자연녹지지역입니다. 감정평가상 주변도 전답지·자연림이 주를 이루고 공업용부지, 주택 등이 간헐적으로 소재하는 환경으로 조사됐습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 가격만이 아니라 물건의 환금성·이용성·입찰조건을 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,546,570원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동현새마을금고 | 89,700,000원 | 89,700,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 동현새마을금고 | 29,900,000원 | 29,900,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 동현새마을금고 | 49,400,000원 | 2,608,430원 |
| 4. 을구 5번 근저당 · 동현새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 주식회사대동모빌리티 | 80,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 주식회사제천종합철강 | 138,830,109원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 주식회사효성지엠티 | 24,600,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 17,595,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 11번 가압류 · 근로복지공단 | 91,214,800원 | 0원 |
| 10. 갑구 14번 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 11. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 31,334,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 617,574,349원 중 현재 회차 예상 배당액은 122,208,430원, 미배당은 495,365,919원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 미배당 채권과 별개로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 두학동 및 흑석동 일대의 전답지·자연림이 주를 이루며 공업용부지와 주택 등이 간헐적으로 소재합니다.
- 교통. 기호 1,3은 일반차량 접근이 가능하고 동측 도보 4분 정도 거리에 노선버스정류장(알미)이 있습니다. 기호 4는 일반차량 접근은 가능하나 인접한 교통시설은 없습니다.
- 건물. 경량철골조 경량철골지붕 단층 단독주택이며 방6, 샤워실, 주방 겸 거실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 전, 497.0㎡, 자연녹지지역, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되며, 준보전산지가 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서. 목록 1번은 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수로 기재돼 있으므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㄱ~ㅂ은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외 물건. 목록 1 지상 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 권리. 2011.11.10. 동현새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조해야 합니다.
- 가격. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 현장 이용상태와 토지가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당. 현재 회차 기준 채권 미배당이 495,365,919원이나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 0원 인수와 좋은 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2011.11.10. 동현새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권·압류·가압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건 자체는 이미 4회 유찰된 기타·토지이고, 농지취득자격증명서 제출, 제시외 건물 포함, 컨테이너 2동 제외라는 조건이 있습니다.
따라서 이 물건은 ‘권리가 깨끗하니 싸게 살 기회’로 단순화하기보다, 권리는 비교적 정리돼 있지만 환금성·농지취득·매각범위 확인이 승부처인 물건으로 보는 편이 맞습니다. 감정가 304,577,320원에서 최저가 124,755,000원까지 내려왔다는 할인폭보다, 실제 이용 가능성과 재매각 가능성을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
