청주지방법원 2025타경5418. 사건 소재지는 충청북도 제천시 두학동 943-5이고, 건물 등기에는 두학동 946-1 및 의병대로39길 11이 기재돼 있습니다. 감정평가상 건물은 경량철골조 경량철골지붕 단층 단독주택으로, 방6·샤워실·주방 겸 거실 등의 이용상태가 확인됩니다. 토지는 지목 ‘전’, 면적 497.0㎡, 자연녹지지역으로 파악됩니다.
이 물건의 첫 번째 특징은 가격 숫자입니다. 감정가 304,577,320원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 124,755,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 실거래 시세 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 전·단독주택·제시외 건물이 함께 얽힌 유형은 아파트처럼 단순한 실거래 평균 비교가 어렵고, 이용 목적과 매각 범위 자체가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5418 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 두학동 943-5 |
| 건물 등기 표시 | 충청북도 제천시 두학동 946-1 · 의병대로39길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 경량철골조 경량철골지붕 단층 단독주택 · 방6·샤워실·주방 겸 거실 |
| 토지 | 지목 전 · 497.0㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 80,500원/㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김정현 |
| 감정가 / 최저가 | 304,577,320원 / 124,755,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 100,508,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
말소기준은 2011.11.10 동현새마을금고 근저당권 89,700,000원입니다. 이후 설정된 동현새마을금고의 근저당권, 주식회사대동모빌리티 근저당권, 국세 압류, 주식회사제천종합철강·주식회사효성지엠티·신용보증기금·근로복지공단·서울보증보험주식회사의 가압류와 경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 4회 유찰, 감정가 41%로 최저매각가가 124,755,000원까지 낮아졌습니다. 다음 시나리오상 5회 유찰 시 99,804,000원, 6회 유찰 시 79,843,200원으로 내려갑니다. 다만 이 데이터에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없으므로, 현재 최저가나 추가 유찰가를 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 124,755,000원 | 495,365,919원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 99,804,000원 | 519,966,821원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 79,843,200원 | 539,568,327원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 124,755,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,546,570원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동현새마을금고 | 89,700,000원 | 89,700,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동현새마을금고 | 29,900,000원 | 29,900,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 동현새마을금고 | 49,400,000원 | 2,608,430원 |
| 을구 5번 근저당권 · 동현새마을금고 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대동모빌리티 | 80,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사제천종합철강 | 138,830,109원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사효성지엠티 | 24,600,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 17,595,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 근로복지공단 | 91,214,800원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 31,334,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 617,574,349원 중 예상 배당액은 122,208,430원이고, 미배당액은 495,365,919원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 두학동 및 흑석동 일대의 전답지와 자연림이 주를 이루고, 간헐적으로 공업용부지·주택·공장이 소재합니다.
- 교통. 기호 1,3은 일반차량 접근이 가능하고 동측 방향 도보4분 정도 거리에 노선버스정류장(알미)이 소재해 교통편익성은 보통으로 평가됐습니다. 기호 4는 일반차량 접근은 가능하나 인접한 위치에 접근이 용이한 교통시설은 없습니다.
- 건물 이용. 경량철골조 경량철골지붕 단층 단독주택으로 외벽 판넬위 페인팅, 하이샷시·알루미늄샷시 창호, 위생·급배수·기본 전기·난방시설 등이 기재돼 있습니다.
- 토지 규제. 기호 1,3은 도시지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이고, 기호 4는 생산관리지역·가축사육제한구역·준보전산지입니다.
- 환금성. 4회 유찰이 이미 진행된 데다 전·단독주택·제시외 건물의 복합 물건이라 가격뿐 아니라 이용 목적과 향후 매각 용이성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서. 목록 1번은 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수입니다. 발급기간이 연장될 수 있으므로 해당 행정관청에 사전 문의가 필요합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 ㄱ~ㅂ은 매각에 포함됩니다. 목록 1 지상 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 사건 주소와 등기 표시 대조. 사건 소재지는 두학동 943-5, 건물 등기는 두학동 946-1로 기재돼 있으므로 각 목록의 위치·경계·현황을 원본 문서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현 점유자와 점유 근거, 전입·사업자등록 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 4회 유찰이라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 토지 이용성·건물 상태·제외물건·향후 처분성을 함께 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 절차와 환금성이 더 어려운 물건”
등기권리만 보면 기준은 비교적 명확합니다. 2011.11.10 동현새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 다수의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 4회 유찰됐고, 농지취득자격증명서 제출 의무와 보증금 몰수 위험, 제시외 건물 포함·컨테이너 제외, 임대관계 미상, 토지·단독주택 복합 이용이 겹칩니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 124,755,000원을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거도 부족합니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 보류, 입찰 절차와 환금성은 주의. 이 사건의 핵심은 할인율보다 실제로 취득할 대상과 이용 가능성을 정확히 확인하는 데 있습니다.
