대전지방법원 2024타경106784. 아산온천미소지움아파트 105동 15층 1502호 아파트입니다. 소유자 홍성일은 2018년 3월 25일 매매를 원인으로 2018년 5월 25일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 229,500,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰된 상태로 감정가 271,000,000원에서 최저매각가 189,700,000원까지 내려왔습니다.
임차인 신고는 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기 흐름은 단순히 “근저당 하나가 매각으로 소멸한다”는 형태와는 조금 다릅니다. 2021년 현대캐피탈 근저당권 설정, 2024년 임의경매개시결정, 이후 해당 근저당권의 한국자산관리공사 이전등기가 이어집니다. 등기 표시상 각 권리의 말소·이전 관계는 입찰 전 원본을 기준으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경106784 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 아산로 116-20, 105동 15층1502호 (온천동,아산온천미소지움아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 15층 1502호 |
| 대상 면적 | 74.9754㎡ |
| 소유자 | 홍성일 · 거래가액 229,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 173,509,855원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조도 없으며, 현재 회차의 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 과거 우리은행·신한은행·저스트인타임대부·티포스코퍼레이션대부·앤알캐피탈대부 등의 근저당 설정 및 말소 이력이 있고, 현대캐피탈의 2021년 근저당권은 2024년 한국자산관리공사로 이전된 등기가 확인됩니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 시장은 하락 중
아산온천미소지움아파트는 586세대, 사용승인일은 2017.02.21입니다. 비교 거래는 68.98㎡와 74.98㎡ 면적대에서 확인됩니다. 전체 12건 평균은 236,375,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 233,150,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.98㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2026.05 | 74.98㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 68.98㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 74.98㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 74.98㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 68.98㎡ | 7 | 232,000,000원 |
| 2026.01 | 68.98㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 68.98㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2025.11 | 74.98㎡ | 13 | 242,000,000원 |
| 2025.08 | 74.98㎡ | 5 | 249,500,000원 |
| 2025.06 | 68.98㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 74.98㎡ | 19 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 233,150,000원 |
현재 최저가 189,700,000원은 최근 12개월 평균 대비 81.4%입니다. 따라서 신건 감정가만 놓고 싸다고 평가하는 것이 아니라, 실제 최근 거래와 비교해도 현재 가격은 아래에 위치합니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -7.7%입니다. 즉 가격 할인과 시장 하락이 동시에 존재하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,455,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 186,244,200원 |
현재 예상배당표에는 집행비용 3,455,800원과 소유자 교부 186,244,200원이 반영되어 있으며, 신청채권자 청구액은 173,509,855원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 추가 유찰 시 가격
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 189,700,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 132,789,999원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 92,952,999원 | 0원 |
현재까지 1회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 1.0회입니다. 현재 가격 자체가 최근 12개월 평균의 81.4%까지 내려온 만큼, 추가 유찰 여부만 기다리는 것보다 실제 응찰 경쟁과 최근 실거래 흐름을 함께 보는 편이 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 실옥동 소재 온양천도초등학교 북동측 인근이며, 아파트단지·중소규모공장·생활편익시설·미개발 농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 15층 1502호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 아파트단지 주위로 대로 및 중로변에 접하며 토지는 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·중로1류·중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 아산온천미소지움아파트 586세대, 사용승인일 2017.02.21입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균 236,375,000원보다 최근 12개월 평균 233,150,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -7.7%를 감안해 과거 고가 거래만으로 할인폭을 계산하지 않아야 합니다.
- 등기 이전관계 확인. 현대캐피탈 근저당권과 한국자산관리공사 이전등기의 현재 상태를 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 신청채권자 청구액 173,509,855원이 존재하는 반면 예상배당표에는 채권자 배당액이 반영되지 않은 형태이므로 실제 배당요구·채권내역은 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실거래 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인은 생겼지만 하락장까지 함께 계산해야 한다”
이 물건의 핵심은 1회 유찰로 가격이 현실화됐다는 점입니다. 감정가 271,000,000원에서 현재 최저가 189,700,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 233,150,000원 대비 81.4%입니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원이라 임차보증금 승계형 경매처럼 실질취득금액이 다시 높아지는 구조도 아닙니다.
반면 시장은 -7.7% 하락 추세입니다. 최신 거래 역시 225,000,000원으로, 가격 메리트를 평가할 때 감정가나 과거 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다. 또한 2024년 경매개시결정 이후 현대캐피탈 근저당권의 한국자산관리공사 이전등기가 존재하므로 권리의 현재 상태는 원본 등기를 마지막으로 확인해야 합니다. 가격은 매력 구간, 시장 추세와 등기 이전관계는 확인 구간으로 보는 것이 적절합니다.
