대전지방법원 2025타경1168. 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 540 주1동 1층110호에 위치한 근린시설입니다. 현황상 기호 1), 2)는 공히 근린생활시설(상호: 인셀덤)로 이용 중이며, 본건은 청운대학교 홍성캠퍼스 북동측 인근 상업지대에 자리합니다. 현재 최저매각가는 175,910,000원으로 감정가 359,000,000원의 약 49% 수준입니다.
권리관계의 중심에는 2021.12.29. 설정된 금마농업협동조합 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 267,000,000원이고, 이후 홍성군·국·홍성군의 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기부상 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현재 확인된 임차인이 있어 점유·대항력·배당 여부는 별도로 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1168 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 540 주1동 1층110호 충청남도 홍성군 홍성읍 남장중로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 인셀덤) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 내 1층110호 및 1층111호 |
| 사용승인 | 2021.09.15. |
| 소유자 | 에스엠산업개발 주식회사 |
| 소유권 이전 | 2021.12.29. · 거래가액 363,621,594원 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 175,910,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금마농업협동조합 / 243,422,458원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 | 1,022.4㎡ · 대 · 상업나지 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 용도지역 | 근린상업지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2021.12.29. 설정된 금마농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후의 홍성군 압류, 국 압류, 홍성군 압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 당해세 여부는 배당에 직접 영향을 줄 수 있으므로 세금 압류의 성격과 배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 아직 판정할 수 없다
임차인 김두례가 확인되며 보증금은 30,000,000원, 월세는 300,000원입니다. 배당요구는 2025.10.13에 접수되어 있습니다. 다만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 현재 자료만으로는 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김두례 | 30,000,000원 | 300,000원 | 미상 | 미상 | 2025.10.13 | 전입신고일 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 175,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,262,740원 | 매각가의 1.9% 추정 |
| 2. 근저당권 · 금마농업협동조합 | 267,000,000원 | 172,647,260원 | 미배당 94,352,740원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,517,680원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 288,517,680원 중 172,647,260원이 배당되고 115,870,420원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여와 배당순위는 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 청운대학교 홍성캠퍼스 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물이며 외벽 석재 붙임 마감, 내벽 페인팅 마감, 바닥 강화마루 및 장판 마감, 페어글라스 및 알루미늄 창호입니다.
- 토지. 1,022.4㎡ 규모의 평지·사다리형 토지로 현황 상업용 건부지이며, 동측·남측·서측으로 노폭 약 16M·10M·8M 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 중로2류·중로3류, 특수도로(보행자전용도로), 공공공지 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가 175,910,000원은 감정가 359,000,000원의 49%입니다. 다만 실거래 자료가 없어 시세 대비 적정성은 별도로 검토해야 합니다.
- 유찰. 현재 2회 유찰 상태이며, 3회 유찰 시 매각가는 123,136,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 86,195,899원(감정가 24%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 임차인. 김두례 보증금 30,000,000원·월세 300,000원. 배당요구일은 2025.10.13이며 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 집합건물 이용. 매각물건명세서 비고에 각 호실 내부에 서로 통행 가능한 문이 소재한다고 기재되어 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 임차인 전입·확정일자 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%라고 해서 바로 싸다고 볼 수는 없다”
이 물건은 현재 최저매각가가 175,910,000원으로 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 말소기준권리 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 반면 임차인 김두례의 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없고, 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부는 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 할인율보다 임차인 권리와 세금 배당순위의 확인입니다. 현재 회차의 가격 하락 자체는 분명하지만, 실거래 자료가 없으므로 시세 대비 저가라고 단정할 근거는 없습니다. 가격은 낮아졌고, 권리는 대부분 정리되지만, 마지막 판단은 임차인·당해세 확인 뒤에 내려야 합니다.
