대전지방법원 2025타경1168. 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 540, 주1동 1층110호의 근린시설입니다. 소유자는 에스엠산업개발주식회사이고, 2021.12.29. 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 363,621,594원입니다. 같은 날 설정된 금마농업협동조합 근저당 267,000,000원이 말소기준권리이며, 그 이후 압류·현재 경매개시결정·서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인 김두례 1명이 확인되고, 보증금 30,000,000원, 월세 300,000원이며 2025.10.13. 배당요구를 했습니다. 그러나 대항요건의 기준이 되는 시점과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 미배당 보증금 승계 여부도 미상으로 두고 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1168 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 남장리 540 주1동 1층110호 · 도로명 남장중로 52 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: 인셀덤)로 이용 중 |
| 소유자 | 에스엠산업개발주식회사 · 등기상 거래가액 363,621,594원 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 123,137,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금마농업협동조합 / 243,422,458원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인일 | 2021.09.15. |
| 용도지역 | 근린상업지역 · 도시지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2021.12.29. 금마농업협동조합 근저당권 267,000,000원입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류, 현재 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 2022.09.02. 홍성군 압류는 2022.09.15. 해제로 이미 말소됐고, 2025.02.27. 개시된 종전 임의경매 역시 2025.09.19. 취하에 따라 2025.09.22. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 30,000,000원의 승계 여부가 핵심
| 임차인 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김두례 실제 임차인 1명 | 30,000,000원 300,000원 | 가능·미상 대항요건 시점 미상 | 미상 확정일자 미상 · 2025.10.13. 배당요구 | 미상 미배당 보증금 인수 여부 확인 필요 |
배당요구가 접수돼 있다는 사실만으로 우선변제 순위가 확정되는 것은 아닙니다. 이 임차인의 대항요건 성립 시점이 2021.12.29. 말소기준보다 앞서는지, 확정일자가 있는지, 실제 배당에서 보증금이 얼마까지 충족되는지를 함께 확인해야 합니다. 따라서 현재 배당모형이 표시하는 매수인 인수 0원은 잠정 계산값이며, 입찰자가 확정적으로 부담할 금액이 0원이라는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 123,137,000원, 감정가 대비 현재 회차 표기는 34%입니다. 이후 4회 유찰 시 86,195,900원, 5회 유찰 시 60,337,129원 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 단순 비교하기 어렵고, 현재 3회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았음을 보여주는 요소로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,137,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,523,918원 |
| 2. 근저당 · 금마농업협동조합 | 267,000,000원 | 120,613,082원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,517,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 288,517,680원 중 120,613,082원이 배당되는 계산이며 미배당은 167,904,598원입니다. 당해세와 임차인 우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청운대학교 홍성캠퍼스 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 상호는 인셀덤으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 1층110호 및 1층111호 구조로 조사됐고 사용승인일은 2021.09.15.입니다.
- 도로. 동측·남측·서측으로 폭 약 16M·10M·8M 내외 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 중로2류·중로3류·특수도로와 접합니다.
- 공시지가. 685,600원/㎡, 토지면적 1,022.4㎡, 지목은 대입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑥ 현장·입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건 확인. 김두례의 점유 개시 및 대항요건 성립 시점을 확인해 2021.12.29. 근저당보다 선순위인지 판단해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 2025.10.13. 배당요구는 확인되지만 확정일자가 미상이라 우선변제 순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 승계 검토. 30,000,000원 보증금이 배당에서 전액 충족되지 않는 경우, 대항력 인정 여부에 따라 매수인 부담 가능성이 달라집니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 금액이 있으면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 교부청구와 세목을 확인해야 합니다.
- 호실 연결 상태 확인. 각 호실 내부에 서로 통행 가능한 문이 소재한다는 비고가 있으므로 110호의 독립 사용·임대·명도에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린시설 수요 확인. 감정가 대비 34%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 영업·임대수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리는 아직 확인 중”
이 물건의 겉모습은 강합니다. 감정가 359,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 123,137,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로도 2021.12.29. 금마농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 실제 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 보증금 30,000,000원의 임차인 김두례가 존재하고, 대항요건 성립 시점과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·미배당 보증금 승계를 지금 단계에서 확정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 배당 변수, 호실 간 통행문, 근린시설의 환금성까지 겹칩니다.
실거래 비교자료도 없으므로 감정가의 34%라는 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 의미로 읽어서는 안 됩니다. 이 사건은 등기 선후관계는 단순하지만, 임차인과 현장 확인이 끝나야 비로소 가격을 평가할 수 있는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 가격 매력 확정이 아니라 권리 확인 우선입니다.
