대전지방법원 2025타경594. 충청남도 아산시 둔포면 산전리 334-40 일대의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 2층으로 2019.12.13 사용승인됐고, 단독주택으로 방4·주방·거실·가족실· 욕실및화장실4·다용도실·세탁실 등으로 이용 중입니다. 토지는 424.0㎡, 지목은 대이며 평지·사다리형· 소로한면 조건입니다.
권리의 출발점은 2020.01.02 설정된 송탄새마을금고 근저당 420,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 전영이 근저당 100,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.12.30에는 1번 근저당이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 등기상 핵심은 명확하지만, 현황조사상 확인된 전입자 1명의 임대차 세부조건은 입찰 전 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경594 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 산전리 334-40 · 도로명 충청남도 아산시 둔포면 산전길70번길 23-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 방4·주방·거실·가족실·욕실및화장실4·다용도실·세탁실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 2층 · 사용승인일 2019.12.13 |
| 토지 | 424.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 이정아 |
| 감정가 / 최저가 | 533,799,600원 / 373,660,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 359,316,770원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.02 송탄새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 이정아 명의 소유권보존이 이뤄졌고, 2020.01.20 전영이 명의 근저당 100,000,000원이 후순위로 설정됐습니다. 2025.07.03 송탄새마을금고 신청으로 임의경매가 개시됐고, 2025.12.30에는 기준 근저당이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황영철 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 전입자는 1명입니다. 황영철의 전입일은 2023.04.20으로 말소기준권리 2020.01.02보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 매각물건명세서에도 임대차관계미상의 전입자가 있다고 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 30% 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 533,799,600원, 현재 최저매각가는 373,660,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 명목상 160,139,600원이 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않아 이 할인폭을 곧바로 가격 메리트로 해석할 근거는 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘감정가 대비 할인율’보다 토지 424.0㎡의 실제 거래가치, 단독주택의 상태, 주변 공장·농경지 혼재 환경, 환금성을 함께 확인하는 방식이 안전합니다. 특히 아파트처럼 동일 평형 다수 거래로 시세를 곧바로 잡기 어려운 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 373,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,031,240원 |
| 1. 근저당 · 송탄새마을금고 | 420,000,000원 | 367,628,760원 |
| 2. 근저당 · 전영이 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 520,000,000원 중 367,628,760원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 152,371,240원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관대초등학교 남동측 인근이며 부근은 소규모 단독주택단지입니다. 주변에는 공장과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 용이합니다. 인근 관용로·산로길 등에 버스정류장이 있으나 거리와 운행빈도 등을 고려하면 대중교통은 다소 불편합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 2층 단독주택으로 기본 위생·급배수·LPG 공급설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 424.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면입니다. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각범위. 제시외 가정용 태양광발전 설비는 일괄매각에 포함되고, LPG가스 저장설비는 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 황영철의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사에서 다시 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없더라도 현 점유자가 있다면 인도명령·이사협의 등 실제 명도 절차는 별도입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 373,660,000원이지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 토지·건물 현장 확인. 주변 공장·농경지 혼재, 대중교통 여건, 건물 관리상태와 토지 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 확인. 가정용 태양광발전 설비는 포함되고 LPG가스 저장설비는 제외된다는 조건을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건은 말소기준권리보다 늦은 전입자 1명이 있고 후순위 근저당도 매각으로 정리되는 구조라, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 황영철의 보증금과 임대차 세부조건이 확인되지 않았고, 단독주택 + 토지 특성상 실거래 비교자료도 없습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 373,660,000원입니다. 이 숫자가 매력적인지는 단순 할인율이 아니라 현장 시세·건물 상태·토지가치·점유관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 다만 가격과 점유는 검증 후 입찰”입니다.
