대전지방법원 2025타경618. 아산시 영인면 아산리 380-3 제1동 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(방/주방, 욕실/화장실 등)입니다. 현재 소유자는 홍란희이며, 2018.11.15. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2019.01.10. 소유권을 취득했습니다. 이후 2019.06.25. 주식회사제일방화문 앞으로 채권최고액 50,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 식의 판단은 금물입니다. 가격 판단은 인근 오피스텔·유사 근린시설의 실제 매매사례를 별도로 대조한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경618 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 영인면 아산리 380-3 1동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정상 오피스텔(방/주방, 욕실/화장실 등) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 204호 · 사용승인일 2015.07.03 |
| 소유자 | 홍란희 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준
과거 2016년 설정된 근저당권들과 2017년 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 홍란희가 2018.11.15. 임의경매로 인한 매각을 통해 취득한 뒤 새로 설정된 2019.06.25. 주식회사제일방화문 근저당권 50,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 2025.07.21. 등기된 이번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YE KO KO | 1동 2층204호 | 2023.06.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| AUNG MYA KO | 1동 2층204호 | 2025.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 2명입니다. YE KO KO는 2023.06.20., AUNG MYA KO는 2025.03.08. 전입했고, 두 날짜 모두 말소기준권리인 2019.06.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 두 사람 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제일방화문 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,965,200원 |
현재 최저가 68,600,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 50,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 16,965,200원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 68,600,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 3,244,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 17,391,052원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 주식회사제일방화문의 미배당 채권은 발생하지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수부담은 서로 다른 문제입니다. 다만 점유자의 보증금·확정일자가 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영인초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 전, 답, 임야, 단독주택 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 현황은 오피스텔(방/주방, 욕실/화장실 등)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 204호이며 사용승인일은 2015.07.03입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 3~4m 시멘트포장 진입로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역이 포함됩니다. 공시지가는 132,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 재확인. YE KO KO와 AUNG MYA KO 모두 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상이므로 임대차계약과 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 실제 점유자가 있으므로 낙찰 이후 인도협의 또는 인도명령 절차 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 용도와 현황 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용으로 기재되어 있으므로 현황 이용과 공부상 용도에 따른 금융·임대·환금성 차이를 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 98,000,000원, 현재 최저가 68,600,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인 필요
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2019.06.25. 주식회사제일방화문 근저당권이 말소기준이고, 두 점유자의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 판단을 보류해야 할 부분도 분명합니다. 점유자 2명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 사건상 용도는 근린시설이지만 실제 이용은 오피스텔입니다. 여기에 실거래 자료도 없어 68,600,000원이 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 시세·점유·용도 확인 후 가격을 정해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
