청주지방법원 2025타경5430. 제천시 백운면 운학리 757-1 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 2023.09.25 사용승인된 일반목구조 기타지붕(패널) 단층 주택으로 방1·거실·주방·화장실2·다용도실·현관 구조로 이용 중입니다. 등기상 임언주와 조영규가 각 2분의 1씩 공유하고 있고, 조영규 지분에 대한 가압류와 강제경매개시결정이 이어진 구조입니다.
권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.12.13 접수된 주식회사 국민은행의 조영규 지분 가압류이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.02 국의 압류는 2026.02.02 해제로 이미 말소됐습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 경매물건명세서에는 지분 매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능, 일괄매각, 제시외 건물 ㄱ·ㄴ 지분 매각 포함이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건의 난도는 ‘말소되지 않는 금전권리’보다 공유관계와 우선매수권, 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 백운면 운학리 757-1 · 충청북도 제천시 백운면 운학6길 194 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 · 일반목구조 기타지붕(패널) 단층 |
| 토지 | 대 · 830.0㎡ · 생산관리지역 · 공시지가 25,000원/㎡ |
| 소유관계 | 임언주 2분의 1 · 조영규 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 83,884,200원 / 34,359,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 108,119,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 ‘지분’이 남는다
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계로 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 2024.12.13 국민은행 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.02 국의 압류는 2026.02.02 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격·환금성 — 감정가 41%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 34,359,000원으로 감정가 83,884,200원의 41% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 현재 가격을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 확실한 가격 신호는 응찰이 성립되지 않은 회차가 4회 누적됐다는 사실입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 34,359,000원 | 41% | 786,829,566원 |
| 5회 유찰 시 | 27,487,200원 | 33% | 793,577,674원 |
| 6회 유찰 시 | 21,989,760원 | 26% | 798,976,160원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 최저가가 27,487,200원, 다시 유찰되면 21,989,760원으로 내려갑니다. 그러나 그만큼 채권자 미회수액은 늘어납니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인의 인수액이 아니라는 것입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수는 0원이며, 5회·6회 유찰 시나리오도 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,359,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,018,462원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 712,050,314원 | 33,340,538원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 108,119,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 청구액은 820,170,104원, 예상 배당액은 33,340,538원, 미배당은 786,829,566원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 3.0% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 제천시 백운면 운학리 소재 운학2리(차도리마을) 북측 근거리에 위치하며, 주위는 산간 임야 및 농경지대입니다.
- 교통. 토지는 지적도상 맹지이지만 현황은 로폭 약 2.5m~3m 도로와 연결돼 차량 접근은 가능합니다. 대중교통이 운행되는 곳까지의 교통상황은 불편한 편입니다.
- 건물. 2023.09.25 사용승인된 일반목구조 기타지붕(패널) 단층 단독주택으로, 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대 830.0㎡, 생산관리지역이며 공시지가는 25,000원/㎡입니다. 토지 형태는 부정형, 고지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 생산관리지역, 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 산간지역 단독주택이라는 입지 특성에 더해 지분매각 구조이므로, 일반적인 단독 소유 주택보다 매수층과 향후 처분 경로가 제한될 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 등기상 임언주·조영규 각 2분의 1 공유이고 조영규 지분에 강제경매개시결정이 있습니다. 실제 매각대상 지분과 토지·건물 각 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사 가능합니다. 외부 입찰자는 최고가를 쓰는 것과 실제 매수인으로 확정되는 것이 다를 수 있음을 전제로 접근해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물 ㄱ·ㄴ 지분 매각이 포함됩니다. 현황과 감정평가 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 도로·접근성. 지적도상 맹지이고 현황 약 2.5m~3m 도로로 연결됩니다. 실제 통행 가능 상태와 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 해석. 최저가 34,359,000원은 감정가 41%지만, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하지 마십시오. 4회 유찰 원인과 향후 환금성을 함께 봐야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권액과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 금전권리만 보면 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 정리됩니다. 하지만 낙찰 판단은 그 다음부터 어려워집니다. 등기상 임언주·조영규가 각 2분의 1을 보유하고 있고, 경매는 지분 매각으로 진행됩니다. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있으며, 현재까지 4회 유찰돼 최저가는 감정가의 41%입니다.
여기에 산간 임야·농경지대 입지, 불편한 대중교통, 지적도상 맹지와 현황 도로 접근이라는 조건이 더해집니다. 따라서 이 물건을 “8,388만원짜리를 3,435만원에 사는 경매”로만 보면 핵심을 놓칩니다. 권리 인수는 안전하지만, 공유관계·우선매수권·접근성·환금성을 해결할 수 있는지가 승부처입니다. 결론은 권리 인수는 양호, 자산 구조와 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
