대전지방법원 2025타경648. 천안시 동남구 용곡동 ‘용곡마을 아이파크’ 104동 3층 301호 아파트입니다. 건축물현황도 기준 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·드레스룸·발코니 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2006.09.29입니다. 현재 소유자는 강성란으로, 2018.11.15 매매를 원인으로 2019.01.03 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 240,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 권리가 많아 보여도 현재 매수인이 인수하는 구조는 아니라는 점입니다. 2020.04.14 천안남부새마을금고 근저당권 196,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 방상준 근저당권 2건과 화경종합건설·충남신용보증재단·대전.충남양계축산업협동조합의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경648 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 용곡동 334 용곡마을 아이파크 104동 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 156.099㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 방4·거실·주방 및 식당·욕실2·드레스룸·발코니 등 |
| 소유자 | 강성란 · 2019.01.03 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 226,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 12번 천안남부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 196,000,000원이며, 이후 등기된 방상준의 근저당권 104,000,000원·120,000,000원, 화경종합건설주식회사 가압류 346,500,000원, 충남신용보증재단 가압류 53,444,464원, 대전.충남양계축산업협동조합 가압류 700,000,000원 및 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 67.5%
용곡마을아이파크는 403세대, 사용승인일 2006.09.29인 단지입니다. 대상 면적과 매칭된 156.1㎡ 실거래는 6건이며, 특히 최근 12개월 거래는 2026.05 330,000,000원, 2026.06 340,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 335,000,000원이고 현재 최저가는 그 평균의 67.5%입니다. 최근 거래 추세도 +0.9%로 하락장이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 156.1㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 156.1㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2024.04 | 156.1㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2023.10 | 156.1㎡ | 14 | 348,000,000원 |
| 2022.12 | 156.1㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2021.06 | 156.1㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 156.1㎡ | 2건 | 335,000,000원 |
전체 6건 평균은 333,000,000원, 거래 범위는 320,000,000원~348,000,000원입니다. 감정가 323,000,000원 자체도 이 거래 범위 안에 있고, 1회 유찰된 현재 최저가 226,100,000원은 최근 12개월 평균 대비 67.5% 수준입니다. 이번 사건은 전체 과거 평균보다도 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 보더라도 가격 할인 폭이 확인되는 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,965,400원 |
| 1. 근저당 · 천안남부새마을금고 | 196,000,000원 | 196,000,000원 |
| 2. 근저당 · 방상준 | 104,000,000원 | 26,134,600원 |
| 3. 근저당 · 방상준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 화경종합건설주식회사 | 346,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 충남신용보증재단 | 53,444,464원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대전.충남양계축산업협동조합 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,519,944,464원 중 222,134,600원이 배당되고 1,297,809,864원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권 108,000,000원도 전액 충족되지 않지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 226,100,000원 | 222,134,600원 | 1,297,809,864원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 158,270,000원 | 155,254,220원 | 1,364,690,244원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 110,789,000원 | 108,437,954원 | 1,411,506,510원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 후순위 채권의 미배당은 증가하지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 후순위 채권 총액이 아니라 실제 매수대금과 최근 동일 면적 실거래의 차이를 중심으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 맑은물사업본부 북동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 아파트 주변 근린생활시설, 자연림인 일봉산 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량접근 및 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재합니다. 공익시설·편익시설 접근성을 포함한 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 용곡마을아이파크는 7개동 403세대이며 대상은 15층 건물 중 3층 301호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류 저촉, 소로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가는 776,400원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 12번 2020.04.14 천안남부새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 중복 경매등기 확인. 2025.08.07 사건 외에 2026.03.10 천안남부새마을금고의 임의경매개시결정도 등기돼 있으므로 진행관계를 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 333,000,000원보다 최근 12개월 평균 335,000,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 현재 회차에서 후순위 채권 미배당은 크지만 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 최근 시세보다 낮다
이 물건은 등기 내역만 보면 근저당과 가압류가 겹겹이 쌓여 복잡해 보입니다. 하지만 현재 경매에서의 기준점은 명확합니다. 2020.04.14 천안남부새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 유리합니다. 감정가 323,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 226,100,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 335,000,000원의 67.5%입니다. 최신 거래도 340,000,000원이며 최근 추세는 +0.9%입니다. 따라서 권리 소멸 구조와 현재 가격 할인은 모두 긍정적입니다. 다만 임대관계가 미상으로 남아 있으므로 최종 입찰 판단 전에는 실제 점유관계 확인이 핵심입니다.
