195,300,000원
대전지방법원 2025타경1206. 예산군 삽교읍 원목마을이지더원2차아파트 208동 4층 403호입니다. 감정가는 279,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 195,300,000원입니다. 같은 단지 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균 281,416,666원과 최신 거래 280,000,000원보다 낮아 가격 자체의 할인 폭은 큽니다. 다만 이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형이 아닙니다. 임차권자 도호석의 주민등록·점유개시일이 2022.10.28로 말소기준권리인 2024.03.21 근저당보다 앞서며, 매각물건명세서도 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
따라서 이 물건의 가격은 “최저가 1.953억” 하나만 보면 안 됩니다. 현재 회차에서는 최저가가 임차보증금 1.8억보다 높지만, 2회 유찰 시 최저가는 136,710,000원으로 내려갑니다. 그 경우처럼 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금 인수가 늘어나므로, 실질취득액은 약 180,000,000원을 중심으로 봐야 합니다. 유찰이 더 진행되어도 낙찰가만큼 실질취득비용이 계속 내려가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1206 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894 원목마을이지더원2차아파트 208동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·드레스룸·거실·주방·욕실 겸 화장실2 · 지상18층 중 4층 |
| 전용면적 | 84.853㎡ |
| 소유자 | 박원영 · 2024.01.08 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 195,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박서정 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2024.03.21 설정된 주식회사오케이파이낸셜대부의 근저당권(채권최고액 13,000,000원)입니다. 그 뒤의 박서정 근저당, 국세 압류, 김조식·스마트저축은행 가압류, 국민건강보험공단·부천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 도호석 건물의 전부 · 주거 | 2022.10.28 임차권등기 2025.01.17 | 180,000,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 전입이 빠름 | 확정일자 1차 2022.10.28 2차 2024.03.21 배당요구 2025.01.17 | 미배당 잔액 인수 전액 변제되지 않으면 매수인 승계 |
임대차계약은 1차 2022.10.04, 2차 2024.03.20이고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 보증금은 1차·2차를 별도로 합산하는 구조가 아니라, 매각물건명세서에 확인된 임대차보증금 180,000,000원을 기준으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 현재 회차는 최근 실거래보다 낮다
원목마을이지더원2차아파트는 817세대, 2022.09.29 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.853㎡이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 281,416,666원, 최신 거래는 2026.07 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.83㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.83㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 10 | 266,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 4 | 271,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 8 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 16 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 16 | 299,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.83~84.85㎡ | 12건 | 281,416,666원 |
실거래 범위는 260,000,000원~330,000,000원이고 현재 최저가 195,300,000원은 최근 12개월 평균의 69.4%입니다. 최신 거래 280,000,000원과 비교해도 현재 경매 최저가는 낮습니다. 따라서 이 사건은 예시처럼 “신건 가격이 시세보다 비싼” 유형이 아니라, 현재 회차 가격 자체는 최근 시세 아래에 있는 사건입니다.
다만 가격 할인율을 그대로 취득 할인율로 읽으면 안 됩니다. 추가 유찰 후 낙찰가가 180,000,000원보다 낮아지면 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수를 합친 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 이 사건에서는 그 기준선이 약 180,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,534,200원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 박서정 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김조식 | 128,350,684원 | 128,350,684원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 스마트저축은행 | 16,991,859원 | 16,991,859원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,423,257원 |
제공 배당가정의 채권 총액은 188,342,543원, 지급액도 188,342,543원이며 잔여는 3,423,257원입니다. 다만 이 계산값에는 당해세 및 대항력 임차보증금의 실제 배당순위·미배당 인수효과를 반드시 함께 대조해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 — 낙찰가와 실질취득액을 분리해서 본다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 임차보증금 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 195,300,000원 | 0원 | 최저가가 보증금 180,000,000원보다 높음. 실제 인수액은 임차보증금의 배당 결과 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 136,710,000원 | 54,346,483원 | 낙찰가만 136,710,000원으로 볼 수 없음 · 미배당 임차보증금 인수를 합치면 실질취득은 약 180,000,000원 기준 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 95,697,000원 | 94,768,089원 | 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘 수 있음 · 실질취득은 약 180,000,000원 기준 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 북서측 인근으로 대단위 아파트단지, 관공서, 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 방3·드레스룸·거실·주방·욕실 겸 화장실2 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상18층 중 4층 403호이며 승강기·난방·소화전·지하주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 동측·서측 진출입로를 통해 외곽 공도에 출입 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구이며 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 817세대, 2022.09.29 준공 단지이며 동일 면적대 최근 실거래가 260,000,000원~330,000,000원 사이에서 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액부터 확인. 도호석 보증금 180,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지 확인하고, 미배당 잔액을 입찰가에 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 136,710,000원, 3회 유찰 95,697,000원만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다. 낙찰가가 보증금보다 낮으면 실질취득액은 약 180,000,000원 수준으로 고정됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세라면 선순위 차감으로 임차인·후순위 채권 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임차권·점유 확인. 등기된 임차권은 2025.01.17이고 주민등록·점유는 2022.10.28입니다. 실제 점유·퇴거 여부와 명도조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격상한은 최근 실거래로 검증. 최근 12개월 평균 281,416,666원과 최신 거래 280,000,000원을 기준으로 입찰가와 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1.8억 대항력”이 먼저다
현재 최저가 195,300,000원은 최근 12개월 평균 281,416,666원의 69.4%이고, 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 최근 실거래를 기준으로 가격 메리트는 분명합니다. 하지만 이 사건의 성격을 결정하는 숫자는 최저가만이 아닙니다. 도호석의 대항력 있는 임차보증금 180,000,000원이 있고, 매각물건명세서가 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 현재 회차에서는 실제 배당으로 임차보증금이 전액 정리되는지를 확인하는 것이 핵심이고, 추가 유찰로 낙찰가가 180,000,000원 아래로 내려가면 실질취득액은 약 180,000,000원에 고정되는 구조로 판단해야 합니다. 후순위 근저당·가압류는 매각으로 소멸하지만 대항력 임차보증금과 당해세 여부는 별개의 문제입니다. 결론은 가격은 매력적이지만, 권리확인 없는 저가 입찰은 금물입니다.
