대전지방법원 2025타경11699. 아산시 배방읍 북수리 1824의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 1층은 근린생활시설 2개호, 2층과 3층은 각각 다가구주택 4개호, 4층은 다가구주택 1개호입니다. 토지는 260㎡입니다. 아파트 한 호실을 분석하는 구조가 아니라 여러 점유자와 임대차를 한꺼번에 정리해야 하는 복합형 경매라는 점이 출발점입니다.

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 970,154,000원입니다. 하지만 배당 가정상 조윤채 5,000,000원, 하승진 5,000,000원, 장태연 250,000,000원, 이동민 5,000,000원 등 합계 265,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 이 금액만 더해도 현재 회차의 최소 실질취득 부담은 1,235,154,000원으로 감정가의 약 89.1%입니다. 보증금이 밝혀지지 않은 임차·점유관계까지 있으므로 이 금액을 최종 취득원가로 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차보증금 승계’가 핵심

현재 분석상 말소기준은 2025.03.26 아산세무서 압류입니다. 그 이후 강제경매개시결정과 임의경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 임차권등기가 소멸하는 것과 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금을 매수인이 부담하는 것은 별개입니다. 장태연·이동민은 임차권등기 자체는 후순위라도 전입시점이 말소기준보다 앞서며, 배당 가정에서도 각각 250,000,000원과 5,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 알려진 265,000,000원보다 ‘미상액’이 더 어렵다

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 관계는 없습니다. 문제는 다수의 전입·점유관계 가운데 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 경우입니다. 이런 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 합니다.

③ 실질 취득부담 — 70% 유찰가가 실제 70% 취득가는 아니다

현재 회차에서는 최저가 970,154,000원에 알려진 인수액 265,000,000원을 더한 1,235,154,000원 이상이 최소 취득부담입니다. 이는 감정가 1,385,934,100원의 약 89.1%입니다. 보증금 미상 임차관계는 여기에 포함되지 않았으므로 최저가가 더 내려가더라도 인수위험을 함께 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 970,154,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에서는 장태연·아산신용협동조합 관련 채권 합계 529,196,930원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 423,855,530원입니다. 별도로 알려진 매수인 인수액은 265,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 관계에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 아산북수초등학교 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·다가구주택·아파트·학교 등이 형성된 성숙중인 주택 및 상가지대입니다.
• 교통. 대상부동산까지 중소형 차량 진출입이 양호하고, 인근에 버스정류장과 차량통행이 빈번한 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트 경사슬라브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·E/V 설비가 있고 주택부분인 2~4층은 도시가스 난방입니다.
• 토지. 260㎡의 대지로 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 782,200원/㎡입니다.
• 이용 복합성. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택을 함께 매수하는 구조라 단일 주거 호실보다 임차관리·명도·재임대 검토 범위가 넓습니다.
• 면적 확인. 매각물건명세서 비고에는 1층 면적이 등기사항전부증명서상 69.9㎡이나 공부상 증축되어 80.35㎡로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 970,154,000원이 아니라 확인 인수액까지 더한 1,235,154,000원 이상을 출발점으로 보세요.
• 보증금 미상 관계 확인. 이내호·지성환·윤수현·전지현·김성이·김민제·한태규·기사항전·정은진의 실제 계약서, 보증금, 점유범위와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 장태연 관계 확인. 250,000,000원 임차권자와 강제경매 채권자가 동일한 장태연의 계약·채권 관계를 별도로 대조해야 합니다.
• 201호 중첩 확인. 지성환의 201호 점유와 이동민의 2층 201호 북동쪽 임차권등기가 함께 존재하므로 실제 공간과 계약범위를 확인하세요.
• 1층 실제 용도 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설 2개호지만 101호·102호 전입관계가 있으므로 실제 주거·영업 사용상태를 확인해야 합니다.
• 등기 원순위 확인. 2021.04.27 근저당과 2025.12.23 근저당권이전·근질권 설정의 연결관계 및 현존 여부를 등기 원본에서 대조하세요.
• 유찰가 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가는 679,107,800원으로 내려가도 현재 확인된 265,000,000원 인수를 더하면 최소 944,107,800원 이상입니다.
• 3회 유찰 시 배당 변화. 475,375,459원 가정에서는 채권 미배당액 65,975,226원이 발생합니다. 회차가 내려갈수록 배당·인수관계를 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “970,154,000원에 사는 물건”이 아니다

이 사건의 가장 큰 함정은 한 차례 유찰된 970,154,000원이라는 숫자입니다. 현재 확인된 것만으로도 매수인이 인수하는 보증금이 265,000,000원이어서 실질 취득부담은 최소 1,235,154,000원입니다. 그런데 보증금이 밝혀지지 않은 임차·점유관계가 추가로 존재하고, 장태연의 임차인·경매채권자 중첩, 201호 점유관계 중첩, 1층 이용상태와 전입관계, 기존 근저당의 후속 이전·근질권 등 확인할 권리 요소도 많습니다.

따라서 이 물건은 최저가가 낮아졌다는 사실보다 인수액을 어디까지 확정할 수 있느냐가 먼저입니다. 알려진 265,000,000원만 반영해도 감정가 대비 실질취득 부담은 약 89.1%이고, 미상 보증금이 확인되면 더 올라갑니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 “70% 유찰이니 싸다”는 가격 가점을 줄 수 없으며, 입찰 전 임차인별 계약·배당·점유와 선순위 등기 흐름을 확정하지 못한다면 보수적으로 접근해야 하는 고난도 권리분석 물건입니다.