대전지방법원 2025타경11833. 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18, 공부상 3동 1층 101호인 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 조사됐으며, 공부상 ‘3동’은 현황상 ‘103동’으로 표시됩니다. 소유권은 2021.09.17. 주식회사창천에서 주식회사코람코자산신탁으로 신탁 이전됐습니다. 등기기록에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항뿐 아니라 신탁원부 제2021-4650호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
가격부터 보면 1회 유찰 자체는 매력 요소가 아닙니다. 현재 최저가 142,800,000원은 2026.07. 동일면적 실거래 2건 평균 71,200,000원의 200.6%입니다. 최신 거래도 75,700,000원이고, 최근 거래가격은 과거 거래 대비 -67.6% 하락한 흐름입니다. 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균 160,500,000원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 현재 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11833 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 66-18 3동 1층101호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 충절로 1947 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 69.549㎡ |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 동 표시 | 공부상 3동 · 현황상 103동 |
① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 그러나 전입자가 먼저다
말소기준은 2023.04.13. 천안세무서장의 압류입니다. 이 압류와 2025.06.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.09.17. 성동중앙새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
더 중요한 것은 전입 시점입니다. 대상호 관련 조사자 김홍래는 2021.10.22., 김숙자는 2022.05.02. 전입했고, 두 날짜 모두 2023.04.13. 말소기준보다 빠릅니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 분류하며, 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득비용은 현재 최저가보다 높아질 수 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대상호 관련 2명, 보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍래 | 2021.10.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김숙자 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 창천, 최광자 | 2021.12.08 | 미상 | 대상호 외 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 창천·최광자는 조사상 ‘4동 101호’로 표시돼 있어 공부상 3동 101호인 본건과 동일 호수로 보기 어렵습니다. 따라서 대상호 관련 전입자는 김홍래·김숙자 2명으로 분리해 판단했습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 2026년 거래를 봐야 한다
행복타운(66-18)은 총 29세대, 사용승인일은 2021.09.10.입니다. 대상면적 69.549㎡와 매칭되는 실거래는 5건 확인됩니다. 과거 2021~2022년에는 220,000,000원대 거래가 있었지만, 2026.07. 거래는 75,700,000원과 66,700,000원으로 크게 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 75,700,000원 |
| 2026.07 | 69.55㎡ | 4 | 66,700,000원 |
| 2022.01 | 69.55㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 69.55㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 69.55㎡ | 1 | 220,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.55㎡ | 2건 | 71,200,000원 |
전체 5건 평균은 160,500,000원이지만, 이 수치는 2021~2022년 220,000,000원대 거래가 섞여 현재 시세를 높게 보이게 합니다. 최근 12개월 평균은 71,200,000원, 최신 거래는 75,700,000원이며 최근·과거 거래 비교 추세는 -67.6%입니다. 현재 최저가 142,800,000원은 최근 평균의 200.6%이므로, 1회 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 140,000,800원 |
현재 배당가정은 집행비용 2,799,200원과 소유자 교부 140,000,800원으로 구성돼 있으며, 채권자 예상배당은 0원입니다. 신청 청구액은 10,000,000원으로 표시돼 있으므로 실제 입찰 전 배당요구채권·근저당 말소 및 이전 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다. 전입자 보증금·최우선변제·당해세는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수 미상은 남는다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 미상 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 미상 |
2회 유찰 시 매각가는 99,960,000원, 3회 유찰 시 69,972,000원으로 내려갑니다. 3회 유찰 시 금액은 최근 12개월 평균 71,200,000원과 가까워지지만, 김홍래·김숙자의 보증금이 확인되지 않는 한 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다. 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낮아진 낙찰가만큼 매수인 인수액이 붙을 가능성까지 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병천중학교 북동측 인근이며, 주변에 소규모 공장·농경지·자연림 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 기호(1),(5~9)는 다세대주택으로 이용 중입니다. 기호(2~4)는 소매점이나 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,566.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 136,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 도로구역·접도구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역과 관련된 제한이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 총 29세대 규모이고 최근 거래가 2021~2022년 220,000,000원대에서 2026.07. 66,700,000원·75,700,000원으로 낮아져 최근 가격 추세 확인이 중요합니다.
- 건축물 표시. 공부상 3동이 현황상 103동으로 표시됩니다. 현장 방문 시 동·호수 일치를 직접 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김홍래·김숙자 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 않는 것이 핵심입니다.
- 신탁원부 제2021-4650호 확인. 임대차 권한, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항과 임대차 동의 여부를 대조해야 합니다.
- 등기상 근저당 관계 대조. 1번 근저당은 말소 표시지만 이후 근저당권 이전과 근질권 설정 기록이 있으므로 현재 말소 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 우선. 전체 평균 160,500,000원보다 최근 12개월 평균 71,200,000원과 최신 거래 75,700,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 현황 동 표시 확인. 공부상 3동과 현황상 103동이 동일 건물인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 4동 101호 조사자 분리. 주식회사 창천·최광자는 조사상 4동 101호로 표시돼 있으므로 본건 3동 101호 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 배당관계 확인. 청구액 10,000,000원과 현재 배당가정상 채권자 배당 0원의 관계를 배당요구서·채권계산서 등 원본과 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 최근 7천만원대 거래와 미상 보증금을 먼저 봐야 한다
감정가 204,000,000원에서 1회 유찰돼 142,800,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 단지 동일면적의 2026.07. 거래는 75,700,000원·66,700,000원, 최근 12개월 평균은 71,200,000원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 200.6%이고 최근 가격 추세 역시 -67.6%입니다.
여기에 김홍래·김숙자는 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상입니다. 신탁원부 확인과 근저당 이전·근질권 관계, 공부상 3동과 현황상 103동의 표시 차이까지 원본 대조가 필요합니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라, 최근 시세보다 높은 최저가와 미상 인수위험을 함께 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
