대전지방법원 2025타경11984. 천안시 동남구 원성동 530-14 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정 이용상태는 단독주택 및 부속건물(화장실·창고)입니다. 감정가 186,084,800원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 130,259,000원입니다. 말소기준권리는 2013.02.14. 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 691,000,000원 근저당권이며, 2025.08.01. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “최저가가 70%니까 싸다”고 판단할 수 없습니다. 비교할 실거래 시세가 없고, 감정평가 현장에서도 임대관계를 확인하지 못했습니다. 또 매각은 토지와 건물을 일괄매각하며, 본체와 부속건물의 실제 지붕 형태가 공부 기재와 다릅니다. 따라서 가격 가점보다 점유·임대관계와 현황을 직접 확인하는 절차가 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11984 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 원성동 530-14 · 고재6길 55-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 부속건물(화장실, 창고) |
| 토지 | 대 171.5㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공유자 | 김수정, 김영주, 김은주, 김필수, 김필숙, 김희숙, 송정순 |
| 감정가 / 최저가 | 186,084,800원 / 130,259,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 99,458,438원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 한국주택금융공사 근저당
말소기준권리는 2013.02.14. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 691,000,000원이고 토지 원성동 530-14가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2025.08.01. 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — “없음”보다 “확인 필요”에 가깝다
임차인 목록에는 별도 신고가 확인되지 않으며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가의 임대관계 조사에는 “현장사정상 확인할 수 없었습니다”라고 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다는 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 대조하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,259,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,623,626원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 691,000,000원 | 127,635,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 채권최고액 691,000,000원 중 127,635,374원이 배당되고, 563,364,626원의 미배당이 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 130,259,000원 | 127,635,374원 | 563,364,626원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 91,181,300원 | 89,140,037원 | 601,859,963원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,826,909원 | 62,278,025원 | 628,721,975원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청 청구액 99,458,438원보다 예상배당 127,635,374원이 커 계산상 신청채권자의 청구액이 충족됩니다. 반면 2회 유찰 시 예상배당은 89,140,037원, 3회 유찰 시에는 62,278,025원으로 내려갑니다. 다만 이 차이는 채권자 배당의 문제이며, 제시된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택 및 부속건물(화장실, 창고)로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 본체는 공부상 조적조 기와지붕이나 실제는 조적조 연와조 함석지붕이고, 부속건물은 공부상 기와지붕이나 실제는 슬래브지붕입니다.
- 입지. 천안여자중학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택이 밀집된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·보일러 난방설비·도시가스 공급설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 171.5㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 530,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 현장에서 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인합니다.
- 임차관계 원본 대조. 전입세대·확정일자·매각물건명세서를 함께 확인해 인수 위험이 없는지 재검증합니다.
- 건물 현황 확인. 본체와 부속건물의 실제 지붕 형태가 공부 기재와 다르므로 현장 상태를 확인합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 사건이므로 목록별 매각 대상과 경계를 확인합니다.
- 공유관계 확인. 김수정·김영주·김은주·김필수·김필숙·김희숙·송정순의 공유 소유 구조와 현재 점유관계를 함께 확인합니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 관련 금지사항의 매각 후 처리 관계를 등기 및 매각서류에서 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율과 별개로 주변 단독주택·토지 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 현장 확인이 더 중요하다
현재 계산만 보면 구조는 분명합니다. 말소기준은 2013년 한국주택금융공사 근저당이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 186,084,800원에서 한 차례 유찰되어 최저가는 130,259,000원까지 내려왔습니다.
그러나 가격의 적정성을 확인할 실거래 자료가 없고, 감정평가에서도 임대관계를 확인하지 못했습니다. 더구나 실제 이용은 단독주택 및 부속건물이며 본체·부속건물의 지붕 현황도 공부 기재와 차이가 있습니다. 따라서 이 사건은 “70% 유찰가” 자체보다 점유·임대관계·건물현황·금지사항등기를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
