대전지방법원 2025타경1219. 홍성군청 북동측 인근에 위치한 근린생활시설과 토지입니다. 건물은 경량철골조 기타(조립식판넬)지붕 2층으로, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 고금순·인경애·인병춘의 공유이고, 말소기준권리는 2024.01.22. 김용희의 근저당권입니다. 이 근저당권과 뒤의 송춘자 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 등기부 뒤가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
박문성은 2006.02.10., 송종운은 2021.04.23. 전입하여 모두 2024.01.22. 말소기준권리보다 앞섭니다. 두 사람은 확정일자가 확인되지 않아 배당표에서는 보증금을 받지 못하고, 보증금 35,000,000원 + 50,000,000원 = 85,000,000원이 매수인 부담으로 계산돼 있습니다. 진기호는 보증금 100,000,000원이 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1219 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 301-1 · 조양로 146-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물구조 | 경량철골조 기타(조립식판넬)지붕 2층 |
| 토지 | 대 · 205.0㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 고금순 100분의 66 · 인경애 100분의 33 · 인병춘 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 349,043,380원 / 349,043,380원 (신건) |
| 청구액 | 86,917,170원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준권리는 2024.01.22. 김용희 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 설정된 2024.07.19. 송춘자 근저당권 60,000,000원과 2025.11.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 김용희 근저당권은 등기상 인경애 지분 전부에 설정된 권리이고, 공동담보에도 오관리 301-1 인경애 지분이 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 85,000,000원 + 100,000,000원 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박문성 | 2006.02.10 | 35,000,000원 | 2,000,000원 | 2026.01.14 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 송종운 | 2021.04.23 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.12.04 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 진기호 | 미상 | 100,000,000원 | 2,000,000원 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 박문성·송종운은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있으며, 현재 배당 계산에서 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됩니다. 반면 진기호는 전입신고일이 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 85,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 최소 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 349,043,380원 | 85,000,000원 | 434,043,380원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 279,234,704원 | 85,000,000원 | 364,234,704원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 223,387,763원 | 85,000,000원 | 308,387,763원 | 0원 |
박문성·송종운의 인수액 85,000,000원은 회차가 내려가도 그대로 남습니다. 따라서 유찰로 매각가가 낮아져도 실질취득액은 매각가만큼 단순하게 낮아지지 않습니다. 특히 진기호의 대항력 여부가 확인되기 전에는 각 회차의 실질취득 최소액에 추가 100,000,000원 위험이 남아 있다고 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 349,043,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,686,607원 |
| 인수 · 박문성 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송종운 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 김용희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 송춘자 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 183,356,773원 |
박문성·송종운의 보증금은 배당액 0원으로 계산되고 합계 85,000,000원이 매수인 인수로 반영됩니다. 근저당권 채권최고액 합계 160,000,000원은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 전액 배당되는 시나리오이며, 각 시나리오의 미배당액은 0원입니다. 진기호 보증금 100,000,000원은 대항력 판정이 되지 않아 이 인수액 계산에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍성군청 북동측 인근이며, 주위는 점포·음식점 등 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 간선도로가 경유해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 205.0㎡의 대지로 일반상업지역이며, 토지이용상황은 상업용·평지·가로장방·중로한면입니다. 공시지가는 2,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·침수위험지구·하수처리구역에도 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박문성·송종운 인수 전제. 두 임차인의 보증금 85,000,000원을 입찰가와 별도로 부담하는 구조로 자금계획을 세워야 합니다.
- 진기호 전입일 확인. 보증금 100,000,000원에 대해 전입일이 미상입니다. 대항력 여부가 실질취득액을 크게 바꾸므로 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 세 임차인 모두 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 배당요구 사실만으로 보증금 소멸을 가정하면 안 됩니다.
- 공유지분 구조 확인. 건물 소유권은 고금순 100분의 66, 인경애 100분의 33, 인병춘 100분의 1이고 근저당권은 인경애 지분 전부에 설정돼 있으므로 매각대상 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 상업용 부동산 현장 확인. 현재 근린생활시설로 이용 중인 만큼 실제 점유구획과 각 임차인의 사용 부분을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 규제 확인. 일반상업지역이지만 방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·침수위험지구 등 제한이 함께 존재합니다.
맺으며 — 낙찰가가 아니라 ‘인수 포함 총액’을 봐야 한다
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 경매에서 실제 매수인의 손익을 좌우하는 것은 선순위 임차보증금입니다. 현재 신건 최저가는 349,043,380원이지만, 박문성·송종운 보증금 85,000,000원을 더하면 실질취득 최소액은 434,043,380원입니다. 그리고 진기호의 보증금 100,000,000원은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부가 열려 있습니다. 이 부분까지 인수로 확정되면 총 부담은 534,043,380원입니다.
실거래 시세 자료가 없어 이 총액이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “신건 최저가 349,043,380원”이라는 숫자만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 먼저 85,000,000원 인수를 확정 부담으로 반영하고, 진기호의 대항력 여부와 실제 점유관계를 확인한 뒤 실질취득 총액을 기준으로 판단해야 합니다.
