대전지방법원 2025타경1219. 홍성군청 북동측 인근의 근린생활시설과 토지가 대상입니다. 감정평가상 건물은 경량철골조 기타(조립식판넬)지붕 2층이며 현재 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 고금순 100분의 66, 인경애 100분의 33, 인병춘 100분의 1의 공유 구조이고, 경매개시결정은 인경애 지분에 기재되어 있습니다. 따라서 권리분석의 출발점부터 일반적인 부동산 전체 소유권 경매와 다릅니다.
말소기준권리는 2024.01.22. 김용희의 근저당권입니다. 이 권리와 2024.07.19. 송춘자의 근저당권, 2025.11.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부 권리가 소멸한다고 해서 낙찰자의 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 말소기준보다 훨씬 앞선 2006.02.10. 전입의 박문성과 2021.04.23. 전입의 송종운이 각각 보증금 35,000,000원, 50,000,000원을 신고했고, 배당 분석상 두 보증금은 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1219 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 301-1 · 충청남도 홍성군 홍성읍 조양로 146-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 구조 | 경량철골조 기타(조립식판넬)지붕 2층 |
| 토지 | 205.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 공유자 | 고금순 100분의 66 · 인경애 100분의 33 · 인병춘 100분의 1 |
| 경매개시 등기 | 인경애 지분 임의경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 349,043,380원 / 244,330,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김용희 / 86,917,170원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 임차보증금은 별개
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확인 인수 85,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박문성 | 2006.02.10 | 35,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 35,000,000원 인수 |
| 송종운 | 2021.04.23 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 진기호 | 미상 | 100,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
박문성은 2026.01.14. 배당요구를 했고, 송종운은 2025.12.04. 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 실제 임차인으로, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 진기호 역시 실제 임차인으로 조사되어 있으나 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 100,000,000원에 대해 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 현재 회차 실질취득 — 최저가가 아니라 329,330,000원
현재 최저매각가는 244,330,000원입니다. 그러나 권리분석상 확인된 매수인 인수액이 85,000,000원이므로, 현재 회차에서 비교해야 할 금액은 최저가 단독이 아니라 244,330,000원 + 85,000,000원 = 329,330,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 244,330,000원 | 85,000,000원 | 329,330,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 171,031,000원 | 85,000,000원 | 256,031,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,721,699원 | 85,000,000원 | 204,721,699원 | 42,754,405원 |
유찰이 진행되면 매각대금 자체는 내려가지만, 확인된 임차보증금 인수액 85,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남아 있습니다. 따라서 2회 유찰 시에도 확인 실질취득은 256,031,000원, 3회 유찰 시에는 204,721,699원입니다. 진기호의 100,000,000원은 대항력 판정이 미상이라 이 계산에서 제외되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,220,620원 |
| 인수 · 박문성 보증금 | 35,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 송종운 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 김용희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 송춘자 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,109,380원 |
현재 회차 배당 추정에서는 김용희 근저당 100,000,000원과 송춘자 근저당 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 80,109,380원입니다. 박문성·송종운 보증금은 배당액 0원, 매수인 인수 합계 85,000,000원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍성군청 북동측 인근으로, 주변은 점포·음식점 등 각종 근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 간선도로가 경유해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용중이며, 건물은 경량철골조 기타(조립식판넬)지붕 2층입니다.
- 토지. 205.0㎡, 지목 대, 상업용, 일반상업지역, 평지, 가로장방, 중로한면이며 공시지가는 2,772,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·특화경관지구·지구단위계획구역에 포함되고, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·침수위험지구·하수처리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설 자체의 가격 확인에 더해 공유지분 구조까지 고려해야 하므로 일반적인 전체 소유권 주거물건보다 매각·재매도 구조를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 최저가 244,330,000원이 아니라 확인 인수 85,000,000원을 합친 329,330,000원을 기본 비용으로 보세요.
- 진기호 대항요건 확인. 보증금 100,000,000원인데 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 가능 여부가 확정되기 전에는 인수 위험을 0원으로 두면 안 됩니다.
- 공유지분 범위 확인. 등기상 경매개시결정이 인경애의 100분의 33 지분에 기재되어 있으므로 실제 매각 대상과 토지·건물의 지분 범위를 원본 서류에서 정확히 대조해야 합니다.
- 임차 점유 관계 확인. 실제 임차인 3명의 점유 부분이 특정되어 있지 않습니다. 각 임차인의 실제 사용 부분과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 상업용 부동산 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
- 침수위험지구 확인. 토지이용계획상 침수위험지구에 포함되어 있으므로 이용·보험·향후 처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 85,000,000원 인수와 33% 지분을 먼저 봐야 한다
감정가 349,043,380원이 한 차례 유찰되어 최저가가 244,330,000원으로 낮아졌지만, 현재 확인되는 실질취득액은 329,330,000원입니다. 박문성·송종운의 대항력 있는 보증금 85,000,000원이 그대로 매수인에게 넘어가기 때문입니다. 더구나 진기호의 보증금 100,000,000원은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 경매개시결정은 인경애의 100분의 33 지분에 기재되어 있습니다.
따라서 이 사건은 “1회 유찰된 근린시설”이 아니라 공유지분 + 확인된 임차보증금 인수 + 추가 임차인 대항력 미상이 겹친 사건으로 보는 것이 맞습니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 결론은 가격보다 권리와 매각범위 확인이 먼저입니다.
