대전지방법원 2025타경1234. 예산군 삽교읍 원목마을이지더원2차아파트 212동 4층 401호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 대상 면적은 84.8318㎡입니다. 소유자 김영목은 2022.12.19 소유권을 이전받았고 거래가액은 308,400,000원입니다. 같은 날 삽교새마을금고가 채권최고액 228,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 167,090,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%이고, 최근 동일면적 실거래 12건 평균 282,083,333원과 비교하면 59.2% 수준입니다. 최신 거래도 2026.07 288,000,000원이어서, 현재 회차의 가격은 최근 거래 자료보다 낮은 위치에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1234 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894 원목마을이지더원2차아파트 212동 4층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.8318㎡ · 18층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김영목 · 2022.12.19 소유권이전 · 거래가액 308,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 167,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 삽교새마을금고 / 199,770,825원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.12.19 을구 1번 삽교새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2024.06.12 대전광역시 압류가 있었지만 2024.09.20 해제로 이미 말소됐고, 2025.11.28 삽교새마을금고의 임의경매개시결정이 기입됐습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황순포 | 주거 | 2024.01.02 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2025.12.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
황순포의 전입신고일은 2024.01.02로 말소기준권리인 삽교새마을금고 근저당 2022.12.19보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 임대차보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2025.12.19에 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 59.2%
원목마을이지더원2차아파트는 817세대, 사용승인일은 2022.09.29입니다. 대상 면적과 대응되는 84.83㎡·84.85㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 282,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.07 288,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.83㎡ | 11 | 288,000,000원 |
| 2026.07 | 84.83㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.83㎡ | 14 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.85㎡ | 10 | 266,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 4 | 271,000,000원 |
| 2026.06 | 84.83㎡ | 8 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 16 | 298,000,000원 |
| 2026.06 | 84.85㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 16 | 299,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 평균 | 84.83㎡ | 12건 | 282,083,333원 |
최근 거래 범위는 260,000,000원~330,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 282,083,333원입니다. 현재 최저가는 167,090,000원으로 최근 평균 대비 59.2%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 이 사건의 실질취득 기준 금액도 현재 회차에서는 167,090,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,139,260원 |
| 1. 근저당 · 삽교새마을금고 | 228,000,000원 | 163,950,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 삽교새마을금고 채권최고액 228,000,000원 중 163,950,740원이 배당되고, 미배당액은 64,049,260원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 167,090,000원 | 163,950,740원 | 64,049,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,963,000원 | 114,525,518원 | 113,474,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 81,874,100원 | 80,000,366원 | 147,999,634원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 삽교새마을금고의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수와 매수인의 인수 부담을 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주거환경. 국민연금공단 예산홍성지사 북서측 인근에 위치하며, 주위는 택지개발지역 내 대단위 아파트가 주류를 이루고 관공서가 인근에 위치해 제반 주거환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 18층 건물 내 4층 401호로, 기본적인 위생·급수시설과 엘리베이터·소화전 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 포함되며 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 단지. 원목마을이지더원2차아파트는 817세대이며 사용승인일은 2022.09.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 삽교새마을금고 근저당권 2022.12.19이 기준입니다.
- 임차인 확인. 황순포의 전입은 2024.01.02로 말소기준 이후이며 대항력은 없습니다. 배당요구일은 2025.12.19입니다.
- 확정일자·최우선변제. 확정일자가 확인되지 않고 예상배당에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 167,090,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 282,083,333원의 59.2%입니다. 최신 거래는 2026.07 288,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 현재 회차는 시세보다 낮다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2022.12.19 삽교새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 황순포의 전입은 2024.01.02로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다.
가격은 현재 167,090,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 282,083,333원 대비 59.2%이고, 최신 거래 288,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담이 없으면서 현재 회차 가격이 최근 실거래 자료보다 낮은 구조로 정리됩니다. 다만 실제 배당에서는 당해세와 임차인 최우선변제 반영 여부를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
