대전지방법원 2025타경12033. 천안시 동남구 광덕면 신흥리 ‘광덕풍경웰빙타운’ 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하니 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 현 소유자는 전춘희이고, 임차인 안서연은 2022.09.08. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2024.09.27. 주식회사 비전이앤씨 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.

안서연의 임차보증금은 47,000,000원이고 배당요구도 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 “각 회차 낙찰가에서 임차보증금이 얼마나 배당되고 얼마가 남는가”입니다. 현재 72,800,000원 회차에서는 전액배당 예상으로 인수액이 0원이지만, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 생깁니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

현재 말소기준은 2024.09.27. 주식회사 비전이앤씨 가압류 137,000,000원입니다. 그 뒤의 우리은행·하나카드·송현주 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 현호성·김은경·송수진·채병석 관련 근저당권도 등기부상 이미 말소되어 현재 부담 권리로 남아 있지 않습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음

안서연은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증금은 47,000,000원 한 건만 계산합니다. 또한 안서연은 현재 강제경매의 신청채권자이기도 하므로, 임대차관계와 경매 신청채권의 관계는 입찰 전 원본 문서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 시점은 확인해야 한다

광덕풍경웰빙타운의 비교 실거래는 총 11건이고 평균은 123,909,090원입니다. 최저매각가 72,800,000원은 이 평균의 58.8%입니다. 최신 표시 거래는 2022.08의 110,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 표시 거래보다도 낮습니다.

특히 대상과 같은 45.53㎡·4층 거래는 2021.09에 126,000,000원입니다. 현재 최저가 72,800,000원은 실거래 표본만 놓고 보면 가격 여유가 있습니다. 다만 표에 표시된 최신 거래 자체가 2022.08이므로, 2026.08 입찰에서 이 가격들을 그대로 현재 시세라고 단정해서는 안 됩니다. 현재 거래가 확인되지 않은 상태에서 과거 거래와의 할인율만으로 응찰 상한을 정하는 것은 주의가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)

현재 최저가 72,800,000원에서는 임차인 안서연의 보증금 47,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 262,322,382원 중 238,232,782원은 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 유찰이 더 되면 — 3회 유찰부터 인수 구조가 바뀐다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 내려간다고 실제 취득비용이 같은 비율로 계속 내려가는 것이 아닙니다. 3회 유찰 가격에서는 임차인에게 34,629,904원만 배당되고, 보증금 잔액 12,370,096원을 매수인이 인수합니다. 따라서 35,672,000원 낙찰 + 12,370,096원 인수 = 실질취득 48,042,096원으로 봐야 합니다. 이 회차부터는 단순 최저가가 아니라 반드시 실질취득액을 기준으로 가격을 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 광덕초등학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수, 온수보일러 난방, 승강기, 화재탐지·경보, 전기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측 포장도로를 이용하고 있으며 도로상태는 양호한 편으로 조사됐습니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 공시지가는 112,600원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 11세대 규모이고 경매 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 16.67%로 나타나므로 가격 할인과 별개로 매도 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당 재확인. 현재 회차의 인수 0원 판단은 안서연 보증금 47,000,000원이 전액 배당된다는 계산에 달려 있습니다.
• 유찰 회차별 실질취득 계산. 3회 유찰 시에는 최저가 35,672,000원만 보지 말고 인수액 12,370,096원을 합친 실질취득 48,042,096원으로 비교해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자 관계 확인. 안서연은 대항력 임차인이면서 이번 강제경매 신청채권자이므로 임대차계약·채권·배당요구 문서를 서로 대조해야 합니다.
• 비교거래 시점 확인. 최신 표시 실거래가 2022.08이므로 2026.08 입찰가를 정할 때 현재 매매시세를 과거 거래만으로 단정하지 마세요.
• 내부상태 확인. 감정 과정에서 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 건축물대장 도면과 동일 건물 유사규모 구분건물 조사 등을 참고해 평가했습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “현재는 인수 0원, 그러나 권리가 사라진 것은 아니다”

이 물건의 현재 최저매각가는 72,800,000원으로 실거래 평균 123,909,090원의 58.8%입니다. 1회 유찰 가격만 놓고 보면 할인 폭은 분명합니다. 또한 현재 예상배당에서는 대항력 임차인 안서연의 보증금 47,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 이 사건을 “인수 없는 다세대”로 단순화하면 안 됩니다. 안서연의 전입·확정일자가 말소기준보다 빠르고, 매각물건명세서도 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 실제로 3회 유찰 시에는 12,370,096원의 인수가 발생합니다. 여기에 최신 표시 실거래가 2022.08에 머물고, 11세대 규모·평균 3.3회 유찰·16.67% 낙찰률이라는 환금성 지표도 있습니다. 현재 회차는 가격 메리트가 있으나, 대항력 임차인과 거래시점·환금성을 반드시 함께 확인해야 하는 물건입니다.