대전지방법원 2025타경1245. 예산읍 신례원리의 근린생활시설·창고와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가 1,904,081,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 933,000,000원입니다. 그러나 등기 흐름을 보면 2024.08.08. 거성유통개발주식회사 명의 소유권이전청구권가등기가 있고, 데이터상 말소기준권리보다 앞선 권리로 매수인 인수 표시가 되어 있습니다. 별도 주의사항에도 이 가등기는 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.
점유관계 역시 단순하지 않습니다. 현황조사에는 거성유통개발 주식회사와 (주)미라클시티월드넷 2명이 확인되며, 각각 2020.02.04.와 2025.04.09.에 전입한 것으로 기재돼 있습니다. 두 날짜 모두 제공된 말소기준일 2025.12.16.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 두 임차인을 모두 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 보증금이 얼마인지 모르는 이상 낙찰 후 인수액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1245 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-5 |
| 등기 부동산 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-8, 249-5 1호 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(공실) · 창고 |
| 소유자 | 유경규 |
| 감정가 / 최저가 | 1,904,081,000원 / 933,000,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 예산능금농업협동조합 / 717,692,037원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(비가림시설) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 가등기가 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 월차임 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 거성유통개발 주식회사 | 2020.02.04 | 2,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미확정 |
| (주)미라클시티월드넷 | 2025.04.09 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미확정 |
두 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 전입일만 보면 제공된 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 933,000,000원에 낙찰된다고 해도 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다. 확인되는 보증금 중 매수인이 승계하는 금액이 있으면 그만큼 실질 부담이 추가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 933,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,730,000원 |
| 신청채권자 · 예산능금농업협동조합 | 717,692,037원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 921,270,000원 |
현재 회차 계산에는 집행비용 11,730,000원, 소유자 잔여 921,270,000원, 신청채권자 배당 0원이 표시돼 있습니다. 별도로 신청채권자 청구액은 717,692,037원이며, 각 유찰 시나리오에서도 신청채권자 배당은 0원으로 기재돼 있습니다. 실제 배당관계와 가등기·임차인 인수범위는 원본 매각물건명세서와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신례원초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설과 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측 신례원로를 통해 주요 시가지와 교통망으로 접근할 수 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기호 4는 근린생활시설이며 현재 공실, 기호 5는 창고로 이용되고 있습니다.
- 설비. 근린생활시설에는 위생·급배수·전기설비, 창고에는 전기설비가 조사됐지만 공실 상태여서 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 토지. 토지면적 609.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 229,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역을 포함하며 일부 토지는 준주거지역·방화지구가 혼재하고, 중로1류 및 도로구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 목록 3은 공부상 답이나 현황은 도로 또는 인접필지 부속토지로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 비가림시설이 매각에 포함되고, 근린생활시설은 1·2층 증축부분을 포함한 건축물대장상 998.4㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 종류 확인. 2024.08.08. 갑구 9번 소유권이전청구권가등기는 데이터상 매수인 인수로 판단되어 있으며, 담보가등기인지 확인이 필요합니다.
- 임차보증금 확인. 실제 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력과 승계액을 확정하기 전에는 실질취득액을 계산하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 임차인의 배당요구 여부와 인수 여부, 가등기의 말소·인수 기재를 최종 원본에서 확인해야 합니다.
- 공실 설비 점검. 근린생활시설이 공실이므로 위생·급배수·전기설비의 정상 작동 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외·증축 확인. 비가림시설의 소유관계와 일괄매각 범위, 1·2층 증축부분 면적을 원본 도면·건축물대장과 대조하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 답인 목록 3의 실제 도로·부속토지 이용상태와 도로구역·도시계획시설 저촉 범위를 현황과 함께 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 인수권리”
이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 1,904,081,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 933,000,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 법원경매에서 할인율보다 중요한 것은 낙찰 후 무엇을 떠안느냐입니다. 이 물건에는 말소기준보다 앞선 것으로 표시된 소유권이전청구권가등기가 있고, 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인도 2명 있습니다.
따라서 현재 단계에서 933,000,000원을 곧바로 실질취득가로 보거나, 감정가 대비 절반 수준이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 가등기의 법적 성격, 두 임차인의 보증금·확정일자·배당요구와 실제 인수범위를 먼저 확정해야 합니다. 근린시설·창고·토지가 결합된 일괄매각이고 공실·증축·제시외 건물·토지 현황 차이까지 함께 존재하므로, 이 사건은 가격보다 권리와 현황 확인 난도가 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
