대전지방법원 2025타경1245. 예산읍 신례원리의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 1,904,081,000원, 현재 최저매각가는 653,100,000원으로 3회 유찰되어 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 등기 순위를 먼저 봐야 합니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.16 임의경매개시결정인데, 그보다 앞선 2024.08.08 거성유통개발주식회사 소유권이전청구권가등기가 존재하며 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
임차관계도 단정할 수 없습니다. 현황조사에는 거성유통개발 주식회사와 (주)미라클시티월드넷이 조사됐고, 각각 2020.02.04와 2025.04.09의 전입일이 기재돼 있습니다. 다만 두 곳 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있는 임차인이라고 확정해서는 안 됩니다. 실제 인수 여부와 금액은 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1245 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-5 |
| 등기 부동산 | 충청남도 예산군 예산읍 신례원리 249-8, 249-5 1호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(공실) · 창고 |
| 토지 | 609.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 유경규 |
| 감정가 / 최저가 | 1,904,081,000원 / 653,100,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 717,692,037원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 가등기가 남는다
등기부상 과거 신례원새마을금고 근저당, 예산능금농업협동조합 근저당, 주식회사이랜드월드 근저당과 예산군·평택시·국의 압류는 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 문제는 현재 살아 있는 갑구 9번 소유권이전청구권가등기입니다. 가등기권자는 거성유통개발주식회사, 접수일은 2024.08.08이며 원인은 2024.08.06 매매예약입니다. 이후 2025.12.16 예산능금농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2곳, 보증금은 미상
| 점유·임차 조사 | 전입일 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 거성유통개발 주식회사 | 2020.02.04 | 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| (주)미라클시티월드넷 | 2025.04.09 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
실제 조사된 임차인은 2곳입니다. 두 법인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 有라고 단정해서는 안 되며, 매각물건명세서와 임대차계약서 등을 통해 사업자등록·점유·보증금·확정일자·배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 이상 매수인의 실질 인수액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 근거가 없다
현재 최저매각가는 653,100,000원으로 감정가 1,904,081,000원 대비 현재 회차 표기상 34%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 457,170,000원, 5회 유찰 시 320,019,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 가등기와 임차보증금 미상 문제가 해결되지 않은 상태에서는 최저가가 내려가더라도 실질 취득비용과 법적 위험을 먼저 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 653,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,931,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 644,169,000원 |
제시된 배당 추정에는 채권자 배당액이 반영되지 않고, 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 있습니다. 따라서 위 잔여액을 실제 배당 결과로 단정할 수 없습니다. 특히 선순위 가등기와 보증금 미상 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 건물·토지 상태와 일괄매각 조건
- 건물 이용. 기호 4는 근린생활시설이며 현재 공실, 기호 5는 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 근린생활시설은 일반철골조 기타지붕(판넬) 2층, 창고는 일반철골조 기타지붕(판넬) 단층입니다.
- 설비. 근린생활시설에는 위생·급배수·전기설비, 창고에는 전기설비가 조사됐으나 공실 상태로 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물인 비가림시설이 매각에 포함됩니다.
- 증축부분. 근린생활시설 1·2층 증축부분의 면적이 포함되며 건축물대장상 면적은 998.4㎡입니다.
- 토지 현황 차이. 목록 3은 공부상 ‘답’이나 현황은 도로 또는 인접필지의 부속토지로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신례원초등학교 북동측 인근이며 주변은 근린생활시설과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북서측 신례원로를 통해 주요 시가지와 교통망 접근이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 토지는 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 준주거지역·방화지구가 혼재합니다.
- 도로 관련 제한. 중로1류와 도로구역 저촉이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 229,000원/㎡입니다.
- 현황 용도. 토지 이용상황은 상업용이며 지형은 평지, 형상은 세로장방, 도로접면은 중로한면입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인과 효력 확인. 2024.08.08 거성유통개발주식회사 가등기가 소유권이전청구권 보전인지 담보가등기인지, 매각으로 소멸하는지 반드시 원본으로 확정해야 합니다.
- 임차인 2곳 보증금 확인. 거성유통개발 주식회사와 (주)미라클시티월드넷의 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 공실 현장 확인. 감정평가 당시 공실 표기와 현황조사상 임차인 자료가 함께 존재하므로 실제 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 비가림시설의 소유관계와 일괄매각 범위, 증축부분의 현황을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 ‘답’과 현황 도로·부속토지 이용의 차이, 도로구역 및 도시계획시설 저촉 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “싸 보이지만 권리가 먼저다”
이 사건은 감정가 1,904,081,000원에서 현재 653,100,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 2024.08.08 선순위 가등기가 있고, 실제 임차인으로 조사된 2곳의 보증금이 모두 미상입니다. 게다가 근린생활시설과 창고, 제시외 건물, 증축부분, 공부와 현황이 다른 토지가 함께 묶인 일괄매각입니다.
따라서 이 물건의 결론은 “가격이 내려왔으니 입찰”이 아니라 “가등기와 임차관계를 확정한 뒤 가격을 본다”입니다. 선순위 가등기의 법적 성격과 두 임차인의 실제 보증금·점유·배당관계가 해소되지 않는 한 매수인 인수금액은 확정할 수 없습니다. 권리 확인 전에는 최저가 653,100,000원 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.
