※ 조건부 실질취득은 최저매각가 49,735,000원과 예상 미배당액 91,560,230원을 합산한 금액입니다. 선순위 권리의 실제 존속·소멸 및 보증금의 동일성에 따라 달라지며, 확정 인수액이 아닙니다.

대전지방법원 2025타경12046. 충남 천안시 서북구 쌍용동 극동아파트 3동 501호, 전용 84.175㎡ 아파트입니다. 1991년 사용승인된 지상 13층 건물의 5층 물건이며, 소유자 반상윤은 2024.09.20 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

표면적인 가격은 파격적입니다. 감정가 145,000,000원에서 세 번 유찰되어 최저가가 49,735,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 135,000,000원의 36.8% 수준입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 입찰 최저가격일 뿐, 실제로 부담해야 하는 취득비용을 뜻하지 않습니다.

이 사건에서는 일반적인 근저당권보다 선순위 전세권과 대항력 임차인의 법적 관계를 먼저 살펴야 합니다. 전세권 설정일은 2023.06.28이고, 말소기준으로 제시된 국세 압류는 2024.12.03입니다. 전세권이 먼저 설정되어 있어 매각 후 존속 및 매수인 인수 문제가 발생합니다. 동시에 전세권 공유자인 배민우가 임차인으로 조사되고 경매신청채권자로도 등장하므로, 전세권 실행에 따른 소멸 가능성과 별도의 임차보증금 반환채무 존속 여부를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

등기상 주요 권리를 시간순으로 보면, 기존 금융기관 근저당권은 이미 말소되었습니다. 하나은행 근저당권은 2023.07.10 말소되었고, 현재 권리분석의 중심은 2023.06.28 설정된 전세권입니다.

전세권 설정 당시의 존속기간은 2023.06.28~2025.06.27입니다. 존속기간이 종료되었다는 사실만으로 전세금 반환 문제나 등기상 권리의 처리 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 실제 말소 여부와 경매절차에서의 취급을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있고 보증금은 미확정

조사된 실제 임차인은 배민우 1명입니다. 전입신고일은 2023.06.29로 말소기준권리보다 빠르며, 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다. 2025.08.28 배당요구도 접수되어 있습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권의 범위와 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

등기된 전세권은 배민우·송옥교 각 1/2 지분, 전세금 총 140,000,000원입니다. 이 금액을 배민우의 미확인 임차보증금에 다시 더하면 중복 계산이 될 수 있습니다. 동일한 보증금 채권인지, 별도의 임대차 채권이 존재하는지부터 대조해야 합니다. 송옥교는 전세권 공유자로 확인되지만, 별도의 실제 임차인으로 단정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

극동아파트 전용 84.18㎡ 동일 평형 실거래 내역입니다. 전체 12건의 평균은 149,583,333원이지만, 최근 12개월 2건의 평균은 135,000,000원으로 더 낮습니다. 특히 가장 최근인 2026년 1월 거래는 125,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거보다 11.5% 하락했습니다.

전체 평균 149,583,333원만 보면 전세금 140,000,000원보다 높아 보이지만, 과거 170,000,000원 거래들이 평균을 끌어올리고 있습니다. 최근 평균은 135,000,000원이며 최신 거래는 125,000,000원입니다. 가격 판단에는 최근 시세와 하락 추세를 우선 적용해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,735,000원 가정)

예상배당액은 집행비용을 차감한 단순 시뮬레이션이며, 실제 배당표가 아닙니다. 전세권 공유자별 배당 귀속, 경매신청채권자의 배당액, 국세 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 확정 인수액이 아니며, 전세권과 임차보증금이 별개 채권이라면 추가 검토가 필요합니다.

특히 전세권 총액은 140,000,000원이고 공유자는 2명이지만, 위 예상배당은 전세권 채권을 하나로 합산하여 계산한 금액입니다. 각 공유자에게 얼마가 배당되는지와 경매신청채권자 배민우의 실제 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 미배당액이 함께 증가

선순위 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조라면, 다음 회차에서 최저가가 낮아져도 총 취득비용은 비슷하게 유지됩니다. 아래는 각 회차의 예상배당과 미배당액을 합산한 조건부 비교입니다.

각 실질취득비용은 해당 회차 매각가와 예상 미배당액의 합계입니다. 집행비용 추정치 변화가 반영되어 금액에 소폭 차이가 있습니다. 모든 회차에 동일한 선순위 보증금 인수 가정을 적용했으며, 실제 법률상 인수 여부가 확정된 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 일봉산사거리 남동측 인근에 있으며, 아파트단지와 근린상가가 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 새말3길·새말4길·충무로 주변에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 수도권 1호선 봉명역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 13층 아파트입니다. 사용승인일은 1991.08.01이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·보일러 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 등에 해당하며, 소로2류 도로와 접합니다. 공시지가 기준은 1,068,000원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
• 내부 상태. 점유자의 부재와 폐문으로 내부 이용상황은 탐문 및 건축물대장 도면 등을 토대로 조사되었습니다. 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 262세대 단지로, 전체 거래가격은 125,000,000~170,000,000원 범위입니다. 최근 거래 하락 추세 -11.5%와 평균 유찰 3.0회를 고려하면 매도 시 희망가격 실현에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전세권의 소멸 여부. 2023.06.28 설정된 전세권의 경매신청·배당요구 및 법률상 매각 후 존속 여부를 확인하세요.
• 실제 임차보증금 확인. 배민우의 임대차계약서와 보증금 지급 내역을 확보하고, 전세권 전세금 140,000,000원과 동일한 채권인지 대조하세요.
• 전세권 공유관계 확인. 배민우·송옥교의 각 1/2 지분과 경매신청 권한, 배당 귀속, 미배당액 처리 방식을 확인하세요.
• 대항력 및 우선변제 확인. 전입일 2023.06.29, 점유 지속 여부, 확정일자, 배당요구일 2025.08.28을 원본 명세서 및 관련 서류와 대조하세요.
• 국세 압류와 배당순위 확인. 2024.12.03 김포세무서장 압류의 조세채권 성격, 법정기일 및 우선징수 여부를 확인하세요. 단순 예상배당표만으로 최종 배당액을 확정할 수 없습니다.
• 실질취득비용으로 가격 판단. 최저가 49,735,000원만을 기준으로 입찰하지 말고, 보증금 인수 여부에 따른 총비용을 최근 평균 135,000,000원 및 최신 거래 125,000,000원과 비교하세요.
• 명도 및 관리비. 임차인의 점유·보증금 반환 문제와 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하고, 명도 협의나 인도 절차에 필요한 비용을 점검하세요.
• 현장 및 원본 확인. 내부 상태, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 최신 사건 진행 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “4,973만원에 낙찰받아도 4,973만원짜리 집이 아니다”

이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 대비 34.3%라는 최저가격입니다. 감정가 145,000,000원짜리 아파트가 49,735,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 상당한 가격 메리트가 있어 보입니다. 하지만 말소기준보다 먼저 설정된 140,000,000원 전세권과 대항력 있는 임차인 문제가 그 판단을 뒤집습니다.

전세권 전세금과 임차보증금이 동일하고 예상 미배당액 91,560,230원을 인수하는 구조라면, 실제 취득비용은 141,295,230원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 135,000,000원보다 높으며, 최신 거래 125,000,000원과 비교하면 격차가 더 커집니다. 거래 추세 역시 -11.5% 하락하고 있습니다.

더구나 4회, 5회 유찰 시에도 조건부 총 취득비용은 140,000,000원 부근에 머뭅니다. 최저매각가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 증가하기 때문입니다. 여기에 경매신청채권자와 임차인·전세권 공유자가 겹치는 구조, 보증금과 확정일자 확인 문제까지 남아 있습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 타당합니다. 전세권 실행에 따른 소멸 여부와 별도의 임차보증금 반환채무 존속 여부를 먼저 확정해야 합니다. 이 과정에서 실제 인수채무가 없다는 점이 확인된다면 재평가할 수 있지만, 그 전에는 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 낙찰 후 무엇을 인수하는지에 있습니다.