대전지방법원 2025타경12046. 천안시 서북구 쌍용동 극동아파트 3동 501호, 전용 84.175㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 반상윤은 2024.09.20. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 소유권보다 앞선 2023.06.28. 건물 전부에 전세금 140,000,000원의 전세권이 설정돼 있고, 전세권자는 배민우와 송옥교가 각 지분 2분의 1입니다. 제공된 권리판정에서도 이 전세권은 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 분류돼 있습니다.

말소기준은 2024.12.03. 김포세무서장 처분의 국 압류입니다. 따라서 2023.06.28. 전세권은 기준보다 앞섭니다. 여기에 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 임차인 배민우는 2023.06.29. 전입했고 배당요구도 2025.08.28. 접수했습니다. 자료상 대항력은 있음으로 판정됐으며, 매각물건명세서 비고도 “배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수”하는 구조를 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.4억 전세권

② 임차인 — 실제 조사 임차인 1명, 대항력 있음

실제 조사된 임차인은 1명입니다. 배민우의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입일 2023.06.29.이 말소기준 2024.12.03.보다 앞서 자료상 대항력 있음으로 판정됐습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 배당과 실질취득 — 1.015억에 끝나는 물건이 아니다

현재 최저매각가 101,500,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 집행비용 2,221,000원을 제외하면 전세권에 99,279,000원이 배당되고, 전세금 140,000,000원 대비 40,721,000원이 미배당으로 남습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 올라간다

표에서 보듯 낙찰가가 101,500,000원 → 71,050,000원 → 49,735,000원으로 떨어져도, 미배당은 40,721,000원 → 70,628,900원 → 91,560,230원으로 늘어납니다. 실질취득은 각각 142,221,000원 · 141,678,900원 · 141,295,230원으로 거의 1.41억대에 고정됩니다. 따라서 추가 유찰만으로 가격 메리트가 크게 확대되는 구조가 아닙니다.

⑤ 시세 비교 — 하락 추세에서 실질취득이 최근 시세보다 높다

극동아파트 동일 면적 84.18㎡의 전체 12건 평균은 149,583,333원이지만, 과거 170,000,000원 거래들이 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 데이터를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 135,000,000원이며, 최신 거래는 2026.01. 125,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -11.5%로 하락입니다.

현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 75.2%이지만, 이것만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 권리 인수를 누락하게 됩니다. 미배당 40,721,000원을 더한 실질취득 142,221,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 약 105.3%, 최신 거래 125,000,000원의 약 113.8%입니다. 특히 시세 추세가 -11.5%인 하락 구간이라 가격 가점을 주기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일봉산사거리 남동측 인근. 아파트 단지와 주변 근린상가가 섞여 있는 아파트지대입니다.
• 교통. 차량 접근 가능. 새말3길·새말4길·충무로 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 봉명역이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상13층 건물 중 5층501호. 사용승인일은 1991.08.01입니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 소로에 접하고 공도와 단지내 도로가 연결돼 있으며 도로관리 상태는 양호합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·소로2류 접합·가축사육제한구역. 공시지가 1,068,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 현장 확인. 점유자 부재와 폐문으로 내부 이용상황 및 구조는 탐문과 건축물대장 도면 등에 의거했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득을 기준으로 판단. 현재 최저가 101,500,000원이 아니라 미배당 40,721,000원을 포함한 142,221,000원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
• 선순위 전세권 확인. 을구 13번 전세권 140,000,000원은 말소기준 이전 권리로 자료상 매수인 인수 판정입니다.
• 배민우의 임차보증금 확인. 전입 2023.06.29., 대항력 있음이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 전세권과 임차관계의 실제 연결관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 중복 계산 금지. 배민우는 전세권자이면서 임차인 조사에도 등장합니다. 확인 전에는 전세금 140,000,000원과 별도의 미상 보증금을 임의로 합산하면 안 됩니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 미배당이 커져 실질취득은 141,678,900원·141,295,230원 수준입니다.
• 하락 시세 반영. 최근12개월 평균 135,000,000원, 최신 거래 125,000,000원, 최근 추세 -11.5%를 우선해 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 점유관계 확인. 감정평가 당시 점유자 부재·폐문으로 내부 이용상황과 임대관계가 확인되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 및 배당관계를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “1.4억 전세권”이 가격을 결정한다

감정가 145,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 101,500,000원까지 내려왔기 때문에 겉으로는 최근 시세보다 큰 폭으로 할인된 아파트처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 본질은 말소기준보다 앞선 140,000,000원 전세권과 대항력 있는 임차인입니다.

현재 회차에서 전세권 배당 후 남는 금액은 40,721,000원. 이를 최저가에 더하면 실질취득은 142,221,000원입니다. 최근 12개월 평균 135,000,000원과 최신 거래 125,000,000원을 모두 웃돌고, 시장도 -11.5% 하락 추세입니다. 2회·3회 유찰까지 가더라도 미배당 인수가 커져 실질취득은 계속 1.41억대에 머뭅니다.

최저가는 매력적이지만 실질취득은 매력적이지 않습니다. 여기에 임차보증금이 미상이고 배민우가 전세권자와 임차인 양쪽에 등장하는 확인사항까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리확인 없이 “감정가 70% 아파트”로 접근할 대상이 아니라, 선순위 전세권·미배당 인수·최근 하락 시세를 함께 계산해야 하는 C등급 주의형입니다.