236,919,000원
대전지방법원 2025타경1261. 보령시 대천동 202-4, 정화로길 6 소재의 근린시설 + 토지입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 등, 2층 단독주택이며 토지는 대 112.0㎡입니다. 소유자는 해영안, 건물 소유권보존은 2003.06.20.입니다. 권리의 기준점은 2010.11.23. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 160,800,000원입니다. 2024.09.19. 충남신용보증재단 가압류 48,280,333원과 2025.12.19. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 단순하지만, 이번 사건의 핵심은 점유·임차관계입니다. 이금예는 전입일이 1968.10.20.로 말소기준보다 앞서 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, YAO CHI HSIANG은 전입일과 보증금 모두 미상입니다. 따라서 둘을 단순히 “인수 없음”으로 처리할 수 없으며, 대항력 가능성과 미배당 보증금 인수 여부를 입찰 전에 원문으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1261 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 대천동 202-4 · 충청남도 보령시 정화로길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 등 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 112.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 해영안 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 483,507,600원 / 236,919,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 135,811,037원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 공시지가 | 1,785,000원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 물건 2 옥상 소재 제시외 건물(창고), 발코니, 옥탑부분 계단실 등 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2010.11.23. 하나은행 근저당 160,800,000원입니다. 2015.10.14. 회사합병에 따라 같은 근저당권이 하나은행으로 이전됐고, 2024.09.19. 충남신용보증재단 가압류 48,280,333원과 2025.12.19. 임의경매개시결정은 기준권리 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 흐름입니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이금예 | 1968.10.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 인수 가능성 확인 필요 |
| 복명화 | 2018.02.28 | 6,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 |
| YAO CHI HSIANG | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입일·보증금 미상 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 실제 임차·점유자는 3명으로 확인되며, 보증금이 확인되지 않은 사람은 2명입니다. 이금예는 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, YAO CHI HSIANG은 전입일 자체가 미상하므로 둘 다 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “가능·미상”으로 판단합니다.
② 가격·회차 분석 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 236,919,000원으로 감정가 483,507,600원의 49% 수준입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이번 분석에서 비교 가능한 최근 실거래 표본이 없어 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 외 추가 인수액까지 합친 실질취득비용을 먼저 확정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 모형상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 236,919,000원 | 0원 | 23,721,801원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 165,843,300원 | 46,358,839원 | 0원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 116,090,310원 | 95,415,287원 | 0원 | 0원* |
* 위 시나리오의 인수 0원은 배당모형상 수치입니다. 이금예와 YAO CHI HSIANG의 미상 보증금이 확정·반영된 결과가 아니므로 실제 매수인 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,116,866원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 48,280,333원 | 48,280,333원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,721,801원 |
현재 최저가 기준 채권 합계 209,080,333원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 23,721,801원으로 계산됩니다. 집행비용은 4,116,866원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 특히 보증금 미상 임차관계가 있어 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대남초등학교 남동측 인근이며, 한내시장 일원으로 시장 내 점포·숙박시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근 중앙로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 등, 2층은 단독주택으로 이용 중인 복합 이용 건물입니다.
- 토지. 대 112.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면이며 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·하수처리구역·역사문화환경보존지역에 해당하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 2층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이금예 임대차 원문 확인. 1968.10.20. 전입일이 기재되어 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 부분과 임대차계약 금액을 확인해야 합니다.
- YAO CHI HSIANG 확인. 전입일과 보증금 모두 미상입니다. 대항력 여부를 판정할 수 없어 현황조사·매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
- 복명화 점유 확인. 2018.02.28. 전입, 보증금 6,000,000원·월세 500,000원이며 말소기준 이후 전입입니다.
- 실질취득가 산정. 최저가 236,919,000원에 미배당 선순위 임차보증금이 더해질 가능성을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에는 물건 2 옥상 소재 제시외 건물(창고), 발코니, 옥탑부분 계단실 등이 매각에 포함된다고 기재되어 있습니다.
- 제시외 건물 재확인. 감정 참고사항에는 일부 지상 제시외건물에 대해 소유관계와 일괄경매 여부를 경매 진행 시 재확인하도록 기재되어 있습니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 한내시장 일대 근린시설·주택 복합물건의 실제 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임차관계 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차보증금
이 사건은 감정가 483,507,600원에서 2회 유찰돼 최저가가 236,919,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 정리되는 구조라 복잡하지 않습니다. 그러나 권리분석의 결론을 바꾸는 변수는 임차인입니다. 이금예는 말소기준보다 앞선 1968.10.20. 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상이고, YAO CHI HSIANG도 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 배당표의 “매수인 인수 0원”을 그대로 실제 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 이 미상 임차관계가 선순위 대항력과 미배당 보증금으로 확정된다면 낙찰가 외 비용이 생길 수 있습니다. 반대로 보증금·점유관계가 해소되는 자료가 확인되어야 비로소 가격을 평가할 수 있습니다. 지금 단계의 결론은 ‘등기 후순위는 정리되지만, 실질취득가는 미확정’입니다. 49%라는 숫자는 매력 포인트가 아니라, 임차관계를 확인한 뒤에야 의미가 생깁니다.
