⚠️ 34.3% 👤 실제 점유자 3명 🚨 선순위 전입 1명 💰 인수액 미상
대전지방법원 2025타경1261. 보령시 대천동 202-4, 정화로길 6에 있는 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설 등, 2층은 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 112.0㎡의 대지입니다. 등기상 소유자는 해영안이고, 2010.11.23. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 160,800,000원이 말소기준권리입니다. 이후 충남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
표면적인 가격만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 감정가 483,507,600원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,843,000원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 임차·점유 관계입니다. 특히 이금예는 전입신고일이 1968.10.20.로 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 봐야 합니다. 실질취득가는 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 보령시 대천동 202-4 · 충청남도 보령시 정화로길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 등 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 112.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 해영안 |
| 감정가 / 최저가 | 483,507,600원 / 165,843,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 135,811,037원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 옥상 소재 제시외 건물(창고), 발코니, 옥탑부분 계단실 등 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유관계가 변수
말소기준은 2010.11.23. 하나은행 근저당권입니다. 2024.09.19. 충남신용보증재단 가압류 48,280,333원과 2025.12.19. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 등기부 자체만 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차 현황 — 실제 점유자 3명
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 대항력 판단 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이금예 | 1968.10.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 복명화 | 2018.02.28 | 6,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 |
| YAO CHI HSIANG | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
복명화는 2018.02.28. 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력이 없습니다. 반면 YAO CHI HSIANG은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유·임차 관련 인원은 3명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,843,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,121,802원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 48,280,333원 | 1,921,198원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 209,080,333원 중 162,721,198원이 배당되고 46,359,135원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차관계가 미상인 점유자의 실제 인수액도 별도 확인이 필요합니다.
④ 가격 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 165,843,000원은 감정가 483,507,600원의 약 34.3%입니다. 4회 유찰 시 116,090,100원, 5회 유찰 시 81,263,070원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 근거가 없고, 선순위 점유자 보증금도 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 등, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대남초등학교 남동측 인근, 한내시장 일원으로 시장 내 점포·숙박시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 인근 중앙로변에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 토지. 대 112.0㎡, 일반상업지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,785,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 2층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각 포함. 옥상 소재 제시외 건물(창고), 발코니, 옥탑부분 계단실 등이 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이금예 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- YAO CHI HSIANG 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상이므로 실제 임차 여부와 대항력 성립 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 복명화. 보증금 6,000,000원·월차임 500,000원이며 전입신고일은 말소기준 이후입니다.
- 실질취득가 계산. 입찰가에 선순위 임차보증금 인수액이 더해질 가능성을 반영해 상한가를 잡아야 합니다.
- 근린시설·주택 복합용도. 점포와 주택이 함께 있는 구조이므로 실제 사용상태·공실·수익성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 부분. 창고·발코니·옥탑 계단실의 현황과 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 감정가 483,507,600원에서 3회 유찰돼 165,843,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 2010.11.23. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸해 구조가 비교적 명확합니다. 하지만 이금예의 선순위 전입과 보증금 미상, 그리고 YAO CHI HSIANG의 전입·보증금 미상이 남아 있습니다.
따라서 결론은 “낮은 최저가보다 인수액 확인이 먼저”입니다. 현재 배당표에서 매수인 인수를 0원으로 계산했다고 해도 실제 임대차관계까지 확정된 것은 아닙니다. 선순위 임차보증금이 확인되면 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 권리관계 확인 전에는 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
