대전지방법원 2025타경12071. 천안시 서북구 신당동의 공장 및 사무실 등으로 이용되는 부동산과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 989㎡이고, 감정요항표상 주변은 농경지·농가와 중소규모 공장이 형성된 시가지주변 공장지대입니다. 감정가는 1,908,252,100원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,335,776,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준권리는 2019.12.26 설정된 중소기업은행 근저당권 1,014,000,000원이고, 2025.07.21 임의경매개시결정과 2025.08.14 천안세무서 압류는 그보다 뒤입니다. 배당 계산상 현재 회차에서는 중소기업은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고도 소유자에게 306,018,240원이 남으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12071 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 신당동 453-4, 453-5, 453-6, 453-10 · 천안대로 1346-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 989㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 1990.05.21 사용승인 · 철근콘크리트, 경량철골 및 철골조 철판지붕 단층 건물 |
| 소유자 | 경신가동보주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,908,252,100원 / 1,335,776,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 979,589,790원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2019.12.26 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,014,000,000원이며 채무자는 경신가동보주식회사입니다. 그 뒤의 2025.07.21 중소기업은행 임의경매개시결정과 2025.08.14 천안세무서 압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 그 이전 신한은행·한국씨티은행·국민은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수권리로 남지 않습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다
이 사건은 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 1,335,776,000원으로 내려온 상태입니다. 현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 시나리오는 935,043,200원(49%), 3회 유찰 시 시나리오는 654,530,240원(34%)입니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 계산돼 최저매각가와 실질취득금액이 동일한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,335,776,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,757,760원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,014,000,000원 | 1,014,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 306,018,240원 |
현재 회차에서는 집행비용 15,757,760원과 중소기업은행 근저당 1,014,000,000원을 배당한 뒤 소유자에게 306,018,240원이 남습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 매각범위 — 포함되는 것과 제외되는 것을 분리해서 봐야 한다
- 일괄매각. 본건은 일괄매각 조건입니다.
- 포함. 제시외 건물과 수변전설비가 포함되어 매각됩니다.
- 제외. 지상 콘테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 멸실. 목록5의 지층창고 72㎡, 기숙자 48㎡, 사무실 48㎡는 멸실로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 메가마트 동측 인근이며, 주변은 농경지와 농가 및 중소규모 공장으로 형성된 시가지주변 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 제반 차량 출입이 가능하고 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공장 및 사무실 등으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 공장용지 989㎡, 공업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 296,800원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역(천안도시지역)·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 비행안전구역(3구역)에 포함됩니다.
- 건물. 1990.05.21 사용승인된 철근콘크리트, 경량철골 및 철골조 철판지붕 단층 건물로, 급배수 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사업 운영 주체, 보증금 및 점유 시점 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각범위. 제시외 건물·수변전설비는 포함되고 지상 콘테이너는 제외됩니다. 낙찰 후 소유권 범위를 착각하지 않도록 현황과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 멸실 부분. 목록5 지층창고 72㎡·기숙자 48㎡·사무실 48㎡의 멸실 상태를 현장과 공부에서 다시 확인해야 합니다.
- 압류·배당. 천안세무서 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각소멸 표시돼 있으나, 배당표는 당해세를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역)이라는 토지 조건을 향후 이용계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 공장·토지 물건의 가격 경쟁력은 감정가 대비 할인율만으로 단정하지 말고 실제 이용가치와 현장 상태를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장 확인
이 사건은 등기상 권리구조 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 2019.12.26 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류가 소멸하며, 현재 1,335,776,000원 매각가 가정에서는 근저당권 1,014,000,000원도 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리표 밖에 있습니다. 임대관계 미상, 공장·토지 일괄매각, 제시외 건물·수변전설비 포함, 지상 콘테이너 제외, 목록5 일부 멸실이라는 조건이 동시에 존재합니다. 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔다는 이유만으로 싸다고 평가하기보다는, 실제 점유와 현존 시설, 토지 이용조건을 먼저 맞춰봐야 합니다. 등기상 인수는 0원, 현장 확인 부담은 남아 있는 물건이라는 것이 이 사건의 결론입니다.
