대전지방법원 2025타경12113. 천안 서북구 쌍용동 시영2차근로복지아파트 202동 908호입니다. 감정가는 98,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 68,600,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 동일면적 평균 85,583,333원보다 낮아 보이지만, 핵심은 을구 8번 주택임차권입니다. 임차인 정아영은 2022.06.17 전입·점유, 2022.04.25 확정일자를 갖고 있고 보증금은 120,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차 68,600,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,634,800원을 제외한 66,965,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 53,034,800원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 입찰가 68,600,000원에 인수액을 더한 121,634,800원입니다. 이 사건은 “최저가 6,860만원짜리 아파트”가 아니라, 실질적으로 1.21억원 수준의 취득비용을 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 567 시영2차근로복지아파트 202동 9층 908호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.67㎡ · 14층 건물 내 9층 · 사용승인일 1994.11.30 |
| 소유자 | 권윤옥 (2024.03.27 매매, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 68,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,154,198원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
권리분석의 중심은 정아영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.23, 확정일자는 2022.04.25, 전입·점유개시는 2022.06.17이며 보증금은 120,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.06.24 이뤄졌습니다. 데이터상 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정아영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.06.17 / 2022.04.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
시영2차근로복지 동일면적 49.67㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 85,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.06의 81,500,000원이며, 표본 최저는 71,000,000원, 최고는 92,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.67㎡ | 2 | 81,500,000원 |
| 2026.06 | 49.67㎡ | 1 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 49.67㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2026.04 | 49.67㎡ | 11 | 91,500,000원 |
| 2026.03 | 49.67㎡ | 12 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 49.67㎡ | 7 | 83,500,000원 |
| 2026.03 | 49.67㎡ | 8 | 82,500,000원 |
| 2026.03 | 49.67㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2026.02 | 49.67㎡ | 13 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 49.67㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 49.67㎡ | 4 | 88,000,000원 |
| 2026.01 | 49.67㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 평균 | 49.67㎡ | 12건 | 85,583,333원 |
표면상 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 80.2%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 더하면 현재 회차의 실질취득은 121,634,800원입니다. 이는 감정가 98,000,000원보다도 높고, 최신 실거래 81,500,000원 및 최근 12개월 평균 85,583,333원을 모두 크게 웃돕니다. 따라서 이 사건에는 “시세보다 20% 싸다”는 해석을 적용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 정아영 보증금 | 120,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 127,154,198원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서 임차인은 66,965,200원을 배당받고 보증금 부족분 53,034,800원이 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 127,154,198원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 68,600,000원 | 53,034,800원 | 121,634,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 48,020,000원 | 73,244,360원 | 121,264,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,614,000원 | 87,391,052원 | 121,005,052원 |
유찰이 반복돼 최저가가 68,600,000원에서 48,020,000원, 33,614,000원으로 내려가도 인수액은 53,034,800원에서 73,244,360원, 87,391,052원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질부담은 계속 약 121,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 구조에서는 낙찰가 하락을 곧바로 취득비용 하락으로 해석할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권전철 1호선 쌍용역 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린상가·대학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 단지에 접한 간선도로변에 노선버스정류장이 다수 있고 인근에 쌍용역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물의 9층 908호이며 사용승인일은 1994.11.30입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 시영2차근로복지는 352세대이며 동일면적 49.67㎡ 실거래가 최근에도 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 68,600,000원보다 중요한 숫자는 예상 인수액 53,034,800원을 합친 실질취득 121,634,800원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 정아영 보증금 120,000,000원 중 배당 후 남은 금액을 매수인이 부담하는 구조를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 예상 인수액은 각각 73,244,360원·87,391,052원으로 증가합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 85,583,333원, 최신 거래 81,500,000원, 실거래 범위 71,000,000원~92,000,000원과 실질취득비용을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,860만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 함정은 매우 분명합니다. 감정가 98,000,000원이 한 번 유찰돼 최저가가 68,600,000원까지 내려왔고, 이 숫자는 최근 12개월 실거래 평균의 80.2%입니다. 그러나 대항력 있는 실제 임차인 정아영의 보증금 120,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 배당 후 남은 보증금을 매수인이 이어받습니다.
현재 회차 기준 낙찰가 68,600,000원에 예상 인수 53,034,800원을 합치면 실질취득은 121,634,800원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 실질부담은 각각 121,264,360원, 121,005,052원으로 비슷합니다. 반면 동일면적 최근 12개월 평균은 85,583,333원, 최신 거래는 81,500,000원입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근할 사건이 아니라, 대항력 임차보증금 인수 때문에 실질취득비용이 시세를 크게 넘어서는 구조로 판단해야 합니다.
