대전지방법원 2025타경12113. 천안시 서북구 쌍용동 시영2차근로복지아파트 202동 9층 908호입니다. 1994년 11월 30일 사용승인된 14층 아파트의 9층 물건이며, 시세 비교 대상 면적은 49.67㎡입니다. 현재 소유자는 권윤옥 씨로, 2024년 3월 29일 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건은 일반적인 무인수 경매와 다릅니다. 등기부상 임차권등기가 말소기준권리보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인이 임차보증금 잔액을 인수할 수 있는 구조입니다. 그런데 매각물건명세서에는 중요한 예외가 있습니다. 임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 청구권도 포기한다는 확약서를 제출한 것입니다.

따라서 이 물건은 임차권 자체가 처음부터 없는 물건이 아니라, 선순위 임차권의 인수 위험을 확약으로 해소하는 물건입니다. 확약의 효력이 인정되고 실제 임차권등기 말소까지 이행된다면 실질 인수액은 0원입니다. 반대로 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 현재 배당표 기준 53,034,800원의 인수 위험이 되살아날 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 확약이 승부처

말소기준권리는 2024년 8월 27일 국민건강보험공단 압류입니다. 과거 한국주택은행·국민은행·하나은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리이므로 이번 경매에서 별도로 인수할 권리가 아닙니다.

핵심은 을구 8번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 4월 23일, 확정일자는 2022년 4월 25일, 전입신고와 점유개시일은 2022년 6월 17일입니다. 임차권등기는 2024년 6월 24일 접수됐습니다. 이 모든 핵심 시점이 말소기준권리인 2024년 8월 27일 압류보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 HUG가 포기 확약

확인된 실제 임차인은 정아영 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으며, 경매 신청채권자이기도 합니다. HUG를 별도의 실제 점유 임차인으로 추가해 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다.

단, 확약은 해당 임차권 및 그 승계인에게 적용되는 내용입니다. 확약서에 포함되지 않은 별도 임대차나 제3자의 독립적인 점유·권리까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 감정평가서상 기타 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 실제 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약이 유효하면 현재 가격은 경쟁력 있다

같은 단지인 시영2차근로복지아파트의 동일면적 49.67㎡ 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균만 보는 대신 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 비교합니다.

최근 실거래 가격은 71,000,000원~115,000,000원에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 87,666,666원이며, 최신 거래는 2026년 9월의 88,000,000원입니다.

현재 최저매각가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.3%입니다. 평균보다 19,066,666원 낮고, 최신 거래 88,000,000원보다도 19,400,000원 낮습니다. 최근 거래 최저가인 71,000,000원보다도 2,400,000원 낮은 가격입니다.

감정가 98,000,000원 자체는 최근 12개월 평균보다 높지만, 두 차례 유찰되어 현재 최저가가 68,600,000원까지 내려왔습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가가 아니라 현재 최저가와 확약을 반영한 실질취득가에서 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 68,600,000원 가정)

매각대금 68,600,000원에서 집행비용 1,634,800원을 차감하면 임차인 배당액은 66,965,200원입니다. 보증금 120,000,000원 중 부족액은 53,034,800원입니다. 주택도시보증공사 신청채권자 청구액 127,154,198원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 쌍용동 소재, 지하철 1호선 쌍용역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린상가, 대학교 등이 혼재하는 주거지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 아파트 단지에 접한 간선도로변으로 노선버스 정류장이 다수 있으며, 인근에 수도권 전철 1호선 쌍용역이 있습니다. 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
• 건물. 총 352세대 규모의 아파트입니다. 1994년 11월 30일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물이며 대상은 9층입니다. 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로 및 토지. 단지 북측·서측·남측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 인접 필지와 등고 평탄한 부정형 토지이며, 평지·사다리형의 아파트 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역 및 천안 쌍용1지구 택지개발사업 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역과 푸른별유치원 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 내벽 벽지·일부 타일, 바닥 마루·장판 등으로 마감되어 있습니다. 다만 실제 내부 관리 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 352세대 규모이고 쌍용역과 버스 접근성이 있다는 장점이 있습니다. 반면 1994년 준공으로 건물 노후도가 있으며, 최근 실거래도 7,100만원~1억1,500만원으로 가격 편차가 있습니다. 개별 호수의 층과 수리 상태를 반영한 매도 전략이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본과 법적 효력 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명확하게 기재되어 있는지 원본을 확인하세요. 단순히 확약서가 제출됐다는 사실만으로 모든 절차가 완료된 것은 아닙니다.
• 매각물건명세서 재확인. 을구 8번 정아영 임차권의 보증금 120,000,000원, 전입일 2022.06.17, 확정일자 2022.04.25와 HUG 확약 내용이 일치하는지 확인해야 합니다. 매각기일 직전 변경·추가 서류도 확인하세요.
• 임차권등기 말소 이행. 확약서상 말소 동의만 확인하지 말고 실제 말소 신청 및 등기 완료 절차를 누가 언제 진행하는지 확인하세요. 배당 이후에도 등기가 남아 있는 상황을 방지해야 합니다.
• 실질 인수액 시나리오 구분. 확약 이행 시 인수액 0원, 미이행 시 현재 배당표상 부족액 53,034,800원입니다. 확약 실패 시 실질취득 부담은 121,634,800원으로 상승할 수 있으므로 두 경우를 분리해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 별도 점유자 확인. 확인된 실제 임차인은 정아영 씨 1명입니다. 다만 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 기타 임대관계와 점유 상태가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 방문, 전입세대 확인 및 실제 점유자 면담이 필요합니다.
• 시세 기준 입찰가 산정. 현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 87,666,666원의 78.3%입니다. 최신 거래 88,000,000원과도 비교하되, 1994년 준공 건물의 내부 상태·수리비·층별 가격 차이를 반영하세요.
• 관리비와 체납 비용. 관리사무소에 장기 체납 관리비, 공용부분 부담액 및 미납 내역을 확인하세요. 당해세, 취득 관련 비용, 명도비용 등도 별도로 계산해야 합니다.
• 현장 및 건물 상태. 9층의 채광·조망·소음·누수·배관·난방·승강기 상태와 공용시설 관리 수준을 점검하세요. 오래된 건물인 만큼 예상 수리비를 입찰가에 반영하는 것이 좋습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역을 서로 대조하세요. 입찰 전 최신 등기부와 법원 기록을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “임차권은 선순위지만, 확약이 인수 위험을 바꾼다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 2024년 8월 27일 국민건강보험공단 압류보다 앞선 정아영 씨의 임차권입니다. 보증금은 120,000,000원이고, 현재 최저가에서는 53,034,800원의 배당 부족액이 발생합니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 결코 가볍게 볼 수 없는 금액입니다.

그러나 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인에게 청구하지 않으며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 약속이 유효하게 이행된다면 매수인 인수액은 실질적으로 0원입니다.

그 결과 현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 87,666,666원보다 약 21.7% 낮습니다. 최신 거래 88,000,000원과 비교해도 가격 차이가 있습니다. 가격만 보면 현재 회차에서 검토할 만한 구간입니다.

다만 확약이 무효이거나 이행되지 않는다면 실질취득 부담은 121,634,800원까지 올라갈 수 있습니다. 이는 최근 거래 시세를 크게 웃도는 금액입니다. 따라서 이 물건은 단순히 최저가가 낮은 경매가 아니라 HUG 확약의 효력을 확인해야만 가격 메리트가 성립하는 조건부 투자 물건입니다.

최종 판단: 확약 확인 후 입찰 검토 가능. 확약서 원본과 말소 이행을 확인하고, 별도 점유자·임대차 여부까지 정리한 뒤 응찰하는 것이 핵심입니다. 권리상 인수 위험을 0원으로 확정할 수 있는지 확인하기 전에는 가격 메리트도 확정된 것이 아닙니다.