대전지방법원 2025타경12166. 천안시 동남구 청당동 ‘천안청수한양수자인’ 412동 1층 102호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실·현관 등으로 구성된 주택이며, 사용승인일은 2011.01.29.입니다. 현재 소유자는 박상희이고, 2018.08.30. 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
현재 등기에서 핵심은 2024.09.11. 설정된 문화금융대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 280,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.08.14. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 국민행복기금·서민금융진흥원 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족은 채권자의 손실로 남을 뿐, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12166 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청당동 458 천안청수한양수자인 412동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주택(방3·거실·주방/식당·욕실2·드레스실·현관 등) |
| 소유자 | 박상희 (2018.08.30. 매매, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 217,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 231,139,725원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 한양수자인 · 1,020세대 · 사용승인 2011.01.29. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 따라서 제공된 자료상 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 2024.09.11. 문화금융대부주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 가압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 근저당권부채권에는 2024.11.25. 박현진을 채권자로 한 질권설정이 기재되어 있으나, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 70.0%
한양수자인 동일 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 310,833,333원입니다. 현재 최저매각가 217,700,000원은 이 최근 12개월 평균의 70.0%입니다. 최신 거래는 2026.07. 332,000,000원이며, 제공된 최근 거래 범위는 285,000,000원~344,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 18 | 332,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 14 | 297,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 14 | 297,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 14 | 323,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 5 | 344,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 22 | 330,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 10 | 328,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 310,833,333원 |
감정가 311,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 310,833,333원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰 후 현재 최저가는 217,700,000원으로 낮아졌습니다. 즉 현재 회차는 감정가 기준이 아니라 실제 입찰 최저가 기준으로 볼 때 최근 거래 평균과 큰 가격 차이가 생긴 상태입니다. 다만 본건은 1층이므로 서로 다른 층의 실거래를 그대로 동일 가치로 보지 말고 개별 호수의 층·상태 차이는 입찰가에 별도로 반영할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,847,800원 |
| 2. 근저당권 · 문화금융대부주식회사 | 280,000,000원 | 213,852,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 12,610,783원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,984,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 304,595,737원 중 채권자 예상배당은 213,852,200원이며, 미배당액은 90,743,537원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 217,700,000원 | 213,852,200원 | 90,743,537원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 152,390,000원 | 149,456,540원 | 155,139,197원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 106,673,000원 | 104,379,578원 | 200,216,159원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 이 사건에서 회차가 내려갈수록 커지는 것은 채권자의 미회수액이지 매수인이 인수해야 할 권리금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전지방법원 천안지원 남서측 인근의 대로변 대규모 공동주택 지대, 부도심 권역 내 아파트지대에 위치합니다.
- 교통. 단지 내 지상·지하주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측은 7차선 포장도로, 북측은 5차선 포장도로에 접하며 차량 진출입구는 동측 정문과 북서측에 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종 지구단위계획구역(청수지구)이며, 대로3류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 평지입니다. 공시지가는 1,370,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2011.01.29.이며 급배수·위생·지역난방/열병합·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 보정. 실거래 표본은 여러 층이 섞여 있습니다. 본건은 1층 102호이므로 최근 평균 310,833,333원을 그대로 본건 가치로 단정하지 말고 층 차이를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.09.11. 문화금융대부주식회사 근저당권과 근저당권부채권 질권설정 관계를 매각기일 직전 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 변동. 현재 배당표는 집행비용 추정과 당해세·최우선변제 미반영 조건이므로 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 대조. 최근 실거래 12건은 84.93~84.97㎡ 표본입니다. 동·층·내부 상태 차이를 함께 비교하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격과 1층 보정’이 승부처
이 사건은 권리구조보다 가격 판단이 더 중요한 유형입니다. 제공된 자료상 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 현재 남아 있는 경매개시결정과 가압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 감정가 311,000,000원에서 한 차례 유찰돼 217,700,000원으로 내려왔습니다. 이는 동일 면적 최근 12개월 평균 310,833,333원의 70.0%입니다.
다만 본건은 1층 102호입니다. 최근 실거래 평균과 최고가를 그대로 본건 가치로 적용하기보다, 1층이라는 개별 조건과 실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 정리하면 권리는 단순하고 인수는 0원, 가격은 1회 유찰로 낮아졌지만 개별 호수 보정은 반드시 필요한 물건입니다.
